Opportunités immobilières à New York après la pandémie

Si la pandémie de Covid-19 ne semble pas ralentir, ni reprendre comme une seconde vague selon les lieux, il y a de nombreuses leçons à tirer, près de six mois après le début des premières mesures de confinement.

D'un point de vue global, l'immobilier s'est réaffirmé comme un refuge sûr à un moment où l'activité économique se contracte et les marchés boursiers fluctuent nerveusement, à la fois comme source et comme conséquence d'une instabilité notoire.

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En ce qui concerne l'immobilier new-yorkais, il est intéressant de noter, une fois de plus, la très forte résilience de ce marché, qui n'a eu jusqu'ici qu'un impact limité. Bien qu'historiquement, il n'y ait eu pratiquement aucune marge de négociation, en 2019 et début 2020, nous avons vu les premiers signes d'un «marché acheteur«, C'est-à-dire qu'il était (enfin) possible de négocier un peu sur les prix demandés, à un taux de quelques pour cent selon le quartier et le bien. Depuis le deuxième trimestre, cette tendance s'est quelque peu accentuée alors que la demande s'est contractée à la suite des mesures de confinement et des restrictions sur les voyages internationaux. Le fait que dans le même temps l'inventaire a également été réduit d'environ 30% (certaines personnes ont profité de la situation pour retirer leurs marchandises du marché en prévision de jours meilleurs) a tempéré l'augmentation de cette marge de négociation; nous assistons actuellement à des réductions de prix d'environ 5% à 10% dans le premier.

En revanche, c'est un secteur particulièrement touché par les effets de la pandémie, et notamment par les restrictions aux déplacements (notamment à l'international). Ceux-ci sont nouveaux programmes qui sont principalement ciblés par des acheteurs qui ne résident pas à New York et / ou des investisseurs locatifs. De plus, ces nouveaux programmes ont des contraintes de planification et de financement beaucoup plus impactantes qu'un propriétaire individuel, et ils doivent «vendre leur inventaire» le plus rapidement possible afin d'honorer les engagements pris envers les différentes parties prenantes, y compris le financement et la réglementation.

C'est sur la base de ce constat et des récentes négociations menées par BARNES New York avec divers promoteurs, qui ont révélé des remises commerciales sans précédent, que nous recommandons désormais aux investisseurs avisés de se pencher de près sur ce secteur immobilier. Bien que cela varie selon le projet, l'inventaire et le quartier, nous sommes relativement convaincus que nous atteindrons des objectifs de négociation qui vont même au-delà du 15%. Dans certains endroits, nos clients ont même eu la chance de dépasser la remise cumulée de 25% (prix et frais de clôture concessions). Si le marché immobilier new-yorkais a historiquement, et à maintes reprises, démontré sa forte résilience et sa capacité à absorber divers chocs économiques, les remises exceptionnelles actuellement accordées (jusqu'à la normalisation de la situation sanitaire et économique dans le monde) devraient se traduire par autant de gains en valeur à court et moyen terme.

N'hésitez pas à nous contacter dès maintenant afin que nous puissions vous présenter les options les plus pertinentes aujourd'hui; ainsi que pour vous pré-inscrire au prochain webinaire que nous organiserons sur ce sujet dans les semaines à venir.

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Last but not least, qui concerne principalement les résidents plus que les investisseurs (bien que), les mesures de confinement et les risques encourus dans les zones à forte densité ont favorisé une croissance significative du marché de l'immobilier résidentiel en proche banlieue. Toute propriété située à moins d'une heure de route de Manhattan, dans une zone de faible densité, avec un parc de maisons individuelles et une offre scolaire satisfaisante, a vu son appréciation augmenter considérablement depuis le début de l'année. On ignore encore à ce stade quel sera l'effet à long terme d'un tel exode: est-ce pour un usage secondaire (week-end, vacances) ou pour une installation permanente? Dans tout les cas, "banlieue»A un bel avenir devant lui, et cela pourrait être plus durable que la pandémie. Avec ça en tête, BARNES New York se prépare à ouvrir une agence en Westchester, au plus près des communautés francophones de Larchmont et Mamaroneck. Bien que nous travaillions déjà sur ce projet à travers notre réseau d'agents actifs dans la région, nous mettrons à votre disposition un nouveau panel de ressources et un bureau d'ici la fin de l'année.

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Six Senses, BARNES, New York et Crans-Montana…

Élu pour la seconde année de rang meilleur groupe hôtelier mondial, découvrez la future et première implantation de Six Senses aux Etats-Unis, au sein du condominium new-yorkais en construction le XI. Et profitez du partenariat de BARNES avec leur site de Crans-Montana, au cœur des Alpes Suisses.

Aujourd’hui réputé pour être le meilleur groupe hôtelier de luxe au monde, Six Senses a gagné cette renommée mondiale grâce à ses valeurs, son architecture toujours en harmonie avec l’environnement local, et son service remarquable. Six Senses a pour mission de promouvoir luxe et santé personnelle, tout en étant durable ; leur vision étant d’améliorer tous les aspects de l’expérience spécifique aux besoins de chaque client, depuis le sommeil jusqu’à l’alimentation et bien évidemment le bien-être avec des spas hors du commun et un service d’accompagnement physique et spirituel personnalisé.

Six Senses est présent dans les régions les plus convoitées du monde : Maldives, Seychelles, Thaïlande, Oman, Portugal… La chaîne possède aujourd’hui 19 hôtels de par le monde et de nombreux projets d’ouvertures dans de nouvelles localisations tout aussi exceptionnelles.

New York – Le XI, future première implantation américaine de 6S

Résultats de recherche d'images pour «xi six sens nyc»Situé dans le quartier prisé de Chelsea, le XI est un projet résidentiel en condominium qui s’étendra sur un bloc entier, surplombant d’un côté l’Hudson River et de l’autre la High Line, en plein cœur de New York. Porté par le promoteur HFZ Capital Group, et conçu par le cabinet d’architecture Bjarke Ingels Group, ce projet aux deux tours (la X et la I) comprendra 247 appartements, le fameux hôtel Six Senses de 137 chambres, 8 000 m² de locaux commerciaux, un espace artistique, …

Le XI accueillera donc le tout premier hôtel Six Senses d’Amérique du Nord. Les résidents du XI pourront bénéficier des avantages et services exclusifs de l’hôtel (blanchisserie, ménage, valet, restaurants, room service, salles de conférences, expertise lifestyle et conciergerie, …) et pourront également profiter de remises commerciales dans l’ensemble des hôtels de la chaîne. Ils recevront aussi une adhésion gratuite de deux ans aux 6S Place, leur club de bien-être privé, comprenant : spa multi-services, piscine chauffée, jacuzzi, centre de fitness, sauna, hammam, salle de méditation, studio de yoga, bars à jus, espaces de coworking, lounges, …

Situé au 76 11th Ave, ce programme neuf sera livré début 2020 ; avec des prix allant de $2,350,000 pour un 1-chambre à $9,000,000 pour un 4-chambres.


Crans-Montana – Offre Barnes Suisse 6S

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Barnes Suisse propose la commercialisation des Résidences Six Senses de Crans-Montana, au cœur des Alpes Suisses, village enchanteur d’une nature saisissante. Il brille par l’excellence de son hôtellerie, ses grands événements sportifs, sa vie sociale et culturelle. À seulement une heure de vol des principales capitales européennes, la station bénéficie d’une accessibilité idéale. Six Senses Résidences présente une occasion exceptionnelle de devenir propriétaire d’un appartement de prestige dans le joyau des Alpes. Programme neuf livré en 2021, seulement 17 appartements sont proposés. Les propriétaires auront accès aux équipements et privilèges exclusifs du complexe 6S tout en bénéficiant de l’intimité d’une résidence secondaire privée.

Construites avec matériaux renouvelables et locaux, dans le respect des normes de consommation d’énergie et d’eau, les résidences ont une faible empreinte environnementale tout en offrant des espaces somptueux et confortables pour des vacances idéales à la montagne. Il est important de noter que le Six Senses à Crans-Montana est le seul produit immobilier de luxe que des étrangers peuvent acheter en Suisse, en maison secondaire et sans demande de résidence Suisse.


Contactez votre agence BARNES New York pour tout renseignement concernant l’offre Six Senses à New York ou Crans-Montana.

Comment choisir son agent immobilier à New York ?

C’est décidé, c’est la ville de New York qui sera votre prochaine destination à vivre. Félicitations ! Il ne vous reste plus qu’à trouver la maison de vos rêves à NYC. Seulement voilà, entre le choix des quartiers et du type de bien et les méandres et la spécificité du système immobilier de la Grosse Pomme, la meilleure solution pour ne pas être perdu est de recourir à un agent immobilier. Oui, mais qui, quand et comment ?

Qui est qui ?

Il existe en effet, plusieurs dénominations relatives à un agent immobilier et qui ne désignent pas la même personne :

  • Un “Real Estate Agent” est un professionnel agréé, qui peut être soit “Sales Associate” (agent immobilier simple), soit un “Broker” (agent immobilier courtier).
  • Le real estate agent peut être soit un “listing agent” (agent qui représente des vendeurs) soit un “buyer agent” (dans ce cas, il représente des acheteurs).
  • Un « realtor » est un agent immobilier membre de la National Association of Realtors®.

Voilà pour le vocabulaire.

Comment choisir le bon agent immobilier aux États-Unis ?

Sûrement parce que la variété des propriétés dans le Marché immobilier de New York est énorme, il existe de nombreuses agences immobilières à New York. Attention, tous ne sont pas égaux. Expérience et connaissance du marché, la confidentialité, la disponibilité et la fiabilité sont quelques-unes des qualités essentielles que doit posséder l'agent immobilier de votre choix.

Ainsi, un agent immobilier digne de ce nom doit vous aider efficacement:

  • Dans l’achat d’un bien immobilier : en comprenant parfaitement vos besoins (proximité toutes commodités et central ou au contraire au calme, proche des écoles si c’est une famille qui s’installe, etc…), et connaissant sur le bout des doigts le marché immobilier new-yorkais, le type des biens, les prix de vente de biens similaires… Dans un marché très dynamique et concurrentiel comme celui de NYC, il faut être extrêmement réactif pour être le premier et ne pas repartir bredouille. Miser sur un professionnel avisé et expérimenté, qui connaît la procédure de l’achat de bien immobilier est votre pari 100 % gagnant.
  • Dans la vente d’un bien immobilier : mettre son bien en vente “au bon prix” n’est pas forcément évident. Là encore, le recours à un agent immobilier expérimenté et sérieux est indispensable car lui seul connait le prix du marché et les prix des biens similaires vendus récemment. Une transaction immobilière réussie est une transaction effectuée rapidement à un prix acceptable pour l’acheteur et profitable pour le vendeur. La mise en vente d’un bien à un prix trop haut est simplement une perte de temps et d’argent, si vous avez besoin de vendre.

Mais ce n’est pas tout, votre choix d’un agent immobilier doit s’orienter vers celui qui travaille dans une agence ou un groupe immobilier de renom, qui possède un réseau de clients potentiels. Ainsi, BARNES est aujourd’hui leader international de l’immobilier résidentiel haut de gamme et bénéficie d’un portefeuille de clients partout dans le monde. Les experts BARNES vont en effet bien au-delà de la seule recherche de bien immobilier et proposent un service global à chacun de leurs clients.

Zoom sur les Hamptons, la destination préférée des new-yorkais

C’est officiellement la saison pour les Hamptons, région située au nord-est de Long Island, dans l’Etat de New York, à quelques heures de voiture de Manhattan. C’est le lieu préféré des new-yorkais pour fuir le chaos de la « Grande Pomme » et se détendre au soleil, ou faire la fête dans les endroits les plus branchés de Southampton et Montauk…

Les Hamptons sont très populaires depuis des années. Ses villages offrent un mélange idéal pour les new-yorkais durant l’été : au bord de l’océan, atmosphère rurale, un charme historique et exclusif, le tout à une distance convenable de New York. En effet, depuis Manhattan, il est facile de s’y rendre en train, voiture, bus, ou même hélicoptère. Si la population et l’atmosphère locale rappellent New York City, la région est en revanche beaucoup plus décontractée et agréable pour l’été.

De nombreuses célébrités y possèdent des maisons de vacances, l’absence de paparazzi et l’intimité rendent les lieux propices à la détente et la relaxation. Pour les autres, les Hamptons se caractérisent par des plages de classe mondiale, des restaurants renommés, et une ambiance très animée…

QUAND VISITER LES HAMPTONS ?

Les visiteurs commencent à arriver généralement aux Hamptons à partir du Memorial Day (mai) ; mais la véritable haute saison se déroule de juillet au Labor Day (début septembre). C’est là que la « scène sociale » est à son apogée, avec divers festivals et événements… Vous pouvez également passer un week-end aux Hamptons en arrière-saison (septembre – octobre), lorsque les villages sont moins bondés et que la météo reste clémente.

COMMENT SE RENDRE AUX HAMPTONS ?

Depuis New York, le moyen le plus simple est de conduire. Le trajet prend environ 2 – 3 heures depuis Midtown jusqu’à East Hampton Village, en fonction de la circulation. De nombreux visiteurs s’y rendent aussi en bus, via le fameux “Hampton Jitney” ou le “Hampton Luxury Liner” qui font des arrêts dans les principaux hameaux et villages.

Une autre option est de prendre le train LIRR “Long Island Rail Road”. Les trains locaux peuvent prendre jusqu’à 3 heures pour arriver à Montauk à partir de Penn Station. Il existe cependant un train express desservant les Hamptons tous les vendredis après-midi en été.

L’option la plus rapide reste de s’y rendre en hélicoptère au départ de Manhattan, évitant ainsi les embouteillages et permettant de rejoindre les Hamptons en moins d’une demi-heure ; enfin, pour ceux qui peuvent se le permettre…

OÙ SÉJOURNER AUX HAMPTONS ?

Locations saisonnières : La meilleure façon de passer l’été aux Hamptons est de passer un week-end, un mois, ou la totalité de l’été dans une maison ou un appartement. Août est la période la plus onéreuse pour réserver ; il est rare de trouver une location même modeste à moins de $7,000 par mois, et les prix pour les maisons plus luxueuses atteignent même six chiffres !

Hôtels : Les Hamptons restent limités en terme d’hôtellerie. Montauk est le lieu offrant le plus de choix pour trouver des chambres et des options variées.

Camping : Il est également possible de monter sa tente à Montauk’s Hither Hills à partir de $35 par jour (si vous réservez tôt). Camper reste donc l’option la plus abordable pour passer l’été aux Hamptons…

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Acheter un appartement à Manhattan : Condo ou Co-op ?

Décider d’acheter un appartement à Manhattan est la partie la plus facile. Parmi les biens immobiliers les plus prestigieux de la ville de New York, choisir entre un condo ou un bien en co-op peut être un défi.

Heureusement, on vous explique ces deux types de propriété pour vous aider à déterminer quel est le meilleur choix pour vous.

Condo ou Co-op : Ce que vous devez savoir

Tout d'abord, cette division est une caractéristique unique à la Marché immobilier de New York. Alors qu'environ 75% de biens immobiliers à New York sont des coopératives, davantage de condos sont actifs sur le marché. Alors avant même de rédiger leurs critères, il est nécessaire que les acheteurs potentiels connaissent les réponses à ces deux questions fondamentales: Qu'est-ce qu'un condo? Et qu'est-ce qu'une coopérative exactement?

Un condo ou condominium permet aux acheteurs d’acquérir la pleine propriété d’un appartement en plus d’un pourcentage des espaces partagés de l’immeuble. À la clôture, les acheteurs reçoivent un acte, comme s’ils achetaient une maison.

Une coopérative ou une coopérative d’habitation n’autorise les acheteurs qu’à acquérir des actions de la société, qui sert d’immeuble d’habitation. Gardez à l’esprit que la taille du partage reflète la taille de l’unité que l’actionnaire occupera. À la clôture, les acheteurs reçoivent un bail exclusif détaillant le droit du propriétaire de l’action de vivre dans une unité ou un appartement particulier.

Les condos et les coopératives de luxe ne diffèrent pas physiquement et offrent les commodités attendues: portier, concierge d’immeuble, caves, locaux de stockage, etc., installations pour chiens, etc. Bien sûr, ces facteurs dépendent du quartier de Manhattan (ou même de Brooklyn) où vous choisissez d’acheter et de votre budget. Une différence cruciale réside dans le fait qu’un condo est considéré comme un «bien immobilier» et qu’une action coopérative est un «bien personnel».

Acheter un condo …

En bref, les condos sont une invention relativement nouvelle du marché immobilier de la ville de New York et se trouvent le plus souvent dans les nouveaux quartiers branchés de Manhattan, tels que West et East Villages. En conséquence, ils ont tendance à tirer profit de la construction récente et d’une agencement et d’un design plus modernes.

Comparativement au processus de la coopérative, les acheteurs potentiels de copropriétés sont beaucoup moins surveillés. Il y a bien sûr un conseil d’administration, mais ses membres n’ont que le «droit de premier refus». En un mot, cela signifie qu’ils n’ont que deux options: 1) approuver l’acheteur ou 2) acheter le condo eux-mêmes. De plus, les condos sont beaucoup plus ouverts aux investisseurs internationaux, car les restrictions imposées aux fonds étrangers finançant l’acquisition sont beaucoup moins importantes. Bien que chaque association soit différente, les copropriétaires sont plus ou moins autorisés à mettre leur logement en vente, à louer ou à sous-louer.

En ce qui concerne les dépenses, les condos sont en moyenne plus chers que les coopératives; pourtant, ils demandent des acomptes de départ moins élevés, de seulement 10% du prix d’achat en général. Pensez également aux frais de clôture et aux frais supplémentaires: assurance titres pour le prêteur et l’acheteur; recherches de titres, frais d’enregistrement, taxe de transfert, taxe de séjour, etc. Et puisque les copropriétaires achètent une partie des parties communes, ils sont également soumis à des charges communes couvrant l’aménagement paysager, le personnel payant et certaines installations.

Conclusion: achetez un appartement à New York si vous recherchez une flexibilité et des réglementations limitées, si votre budget à long terme est plus élevé et si l’installation de quartiers nouveaux et en essor vous attire.

… Ou plutôt une coopérative ?

Inversement, les coopératives sont concentrées dans des bâtiments historiques, souvent d’avant-guerre, situés dans des quartiers résidentiels plus anciens, mais plus centralisés, tels que Upper West Side ou Upper East Side, le long de Park Avenue, par exemple.

Vous avez peut-être déjà entendu la rumeur, les conseils d’administration des coopératives sont notoirement difficiles, car les candidats sont tenus de respecter les normes les plus strictes. Les acheteurs potentiels sont tenus de partager des informations financières et une vérification de leur emploi, ainsi que de leurs antécédents. Les règles et règlements en matière de construction de coopératives sont tout aussi rigoureux que variés, avec de lourdes restrictions quant à la location d’appartements pour de longues périodes. Acheteurs internationaux, nous sommes désolés de dire que les coopératives sont connues pour bouder des dossiers financés avec des fonds étrangers.

L’acompte pour les coopératives peut atteindre 20% à 50% du prix d’achat. Ne vous inquiétez pas, les prix d’achat sont généralement inférieurs à ceux des condos. Les coûts supplémentaires à prendre en compte sont généralement beaucoup moins élevés que les condos. Cependant, les actionnaires sont toujours soumis à la taxe d’habitation et à des frais d’emprunt relativement élevés. Les coopératives ont eux aussi des frais d’entretien, qui sont presque les mêmes que les condos.

Conclusion: achetez un appartement en coopérative à Manhattan si vous souhaitez y planter des racines ou investir dans le long terme. Et soyez fier d'être transparent.

Dans tous les cas, contactez un consultant BARNES New York pour acheter un appartement à Manhattan et déterminer le type de propriété qui vous convient le mieux.

Trouvez le quartier de Brooklyn qui vous correspond

Que vous soyez nouveau à New York ou un résident de longue date, chercher le meilleur quartier pour vivre à Brooklyn est à la fois un exercice passionnant et exigeant. Avec un rythme de vie plus détendu que celui de Manhattan, grâce à ses nombreux parcs, une plus grande sécurité, et un sentiment général de calme, Brooklyn plait énormément aux expatriés, aux familles, mais également aux jeunes professionnels pour son côté tendance. Avec l’attractivité grandissante de ce “borough”, de nombreux micro-quartiers s’y sont développés. Voici un petit guide de certains d’entre eux, préférés des Français à Brooklyn, selon BARNES – agence immobilière de luxe à New York depuis plus de 10 ans.Cela vous aidera à trouver le quartier qui vous correspond le mieux.

Les quartiers les plus branchés

Ces quartiers de Brooklyn sont très attractifs pour les jeunes professionnels grâce à leur diversité, leur dynamisme et leur accessibilité. Ils comptent notamment un grand nombre de bars, restaurants, musées et galeries d’art.

Williamsburg

C’est indéniablement le quartier de Brooklyn qui a vécu le plus de bouleversements au cours des 15 dernières années. Williamsburg est le quartier pionnier de Brooklyn, en montrant son potentiel de vie et sa valeur immobilière.

Relié à Manhattan grâce à la Ligne L (qui finalement ne fermera pas, après des années de doutes), le premier arrêt après l’East River est au coeur de Williamsburg. Le quartier est ainsi idéalement placé et offre un compromis remarquable : le confort, le standing et la proximité avec Manhattan, tout en restant dans l’atmosphère décontractée de Brooklyn. Il est facile de se déplacer entre les deux boroughs, que ce soit en métro, en ferry, ou en vélo. Williamsburg possède un riche patrimoine culturel et artistique avec des restaurants et galeries d’art haut-de-gamme.

La popularité du quartier s’est nécessairement accompagnée d’une hausse des prix. Aujourd’hui, il est l’un des quartiers les plus onéreux de New York. Cependant, les travaux en cours sur la ligne L, qui pourraient compliquer un peu les trajets, a permis de tempérer cette hausse pour un temps. Yann Rousseau, directeur adjoint de Barnes New York indique que “l’annonce de l’arrêt de la Ligne L en 2015 a provoqué une baisse des prix de l’immobilier tant en résidentiel qu’en commercial, et de nombreux commerces ont fermé leurs portes. Lorsqu’à deux mois de la fermeture prévue en avril 2019, le Gouverneur a renoncé à cette mesure si dévastatrice pour le quartier, l’immobilier a immédiatement changé de tendance et il redevient aujourd’hui intéressant d’y investir”.

Dumbo

Dumbo, acronyme pour “Down Under the Manhattan Bridge Overpass”, est très populaire depuis des années tant pour sa proximité avec Manhattan que pour les vues sur ses gratte-ciel. Aujourd’hui un des quartiers les plus prisés, Dumbo a accueilli les New-Yorkais qui ont abandonné leurs appartements à SoHo et Tribeca pour les lofts, les rues pavées, et un certain calme. Quartier très branché avec des restaurants huppés, il invite jeunes actifs et familles. Nombreux sont les parents français à avoir élu domicile à Dumbo, entre autres pour son école maternelle (The Language and Laughter Studio) qui propose des cours en français. Le quartier est également très agréable pour les enfants grâce aux nombreux espaces verts et autres attractions.

Les quartiers les plus “famille”

Verdure, parcs, attractions, bonnes écoles… Ces critères sont très importants pour les familles françaises (et les autres) à New York. Il n’est pas nécessaire de choisir entre une vie de famille agréable ou le bourdonnement de New York car il est aujourd’hui possible d’avoir le meilleur des deux mondes dans ces quartiers de Brooklyn !

Carroll Gardens

Quartier animé avec un large choix de boutiques, restaurants et bars, Carroll Gardens offre une coloration particulièrement française à Brooklyn. C’est par ailleurs un quartier riche en histoire, qui conserve son style “brownstone” avec des maisons de ville aux pierres brunes, d’authentiques pâtisseries européennes, ainsi que de nombreux parcs et espaces verts. Ces qualités font du quartier un endroit idéal pour élever des enfants, notamment grâce à ses multiples options d’enseignement en français : l’école privée bilingue  International School of Brooklyn  et l'école publique PS58 The Carroll School qui propose un programme bilingue français-anglais. Si vous recherchez un jardin privatif, c’est la zone de choix, avec son offre de brownstones, bâtisses souvent divisées en appartements luxueux mais quelquefois conservées en maisons individuelles. D’ailleurs, “les Français sont pour beaucoup à l’origine de l’augmentation des prix des biens situés sur la zone de l’école PS58”, confie Christophe Bourreau, directeur de Barnes New York.

Park Slope

Par Mikeruggy - Travail personnel, CC BY-SA 4.0

"Park Slope est un quartier très convoité par les familles pour une multitude de raisons”, affirme Christophe Bourreau. “Les écoles y sont excellentes, il y a une vraie diversité, une convivialité familiale, des parcs de qualité… Le quartier est également connu pour sa culture et sa vitalité”.

En effet, beaucoup de familles quittent Manhattan pour la vie plus agréable de Park Slope. Il est réputé pour ses jolies maisons aux briques brunes du XIXe et XXe siècles mais aussi pour ses quelques constructions modernes. “Townhouses”, “condos” et “co-ops” dans des immeubles bien conservés caractérisent bien le quartier. Il y en a pour tous les goûts ! Bien que l’offre soit limitée et la demande forte pour les “townhouses”, il existe de nombreux choix de styles et de prix pour l’immobilier à Park Slope.

Brooklyn Heights

Ce quartier calme et paisible du centre de Brooklyn doit son charme historique à son architecture et son emplacement clé. C’est le quartier le plus huppé du “borough”, jouissant d’une position centrale (proche de Downtown Brooklyn), de rues sereines et résidentielles, néanmoins adjacentes aux rues principales dynamiques et bien desservies. Brooklyn Heights attire depuis des années de nouveaux acheteurs, principalement des jeunes professionnels et des jeunes couples qui cherchent à être proches des bonnes écoles, à vivre dans un environnement résidentiel, ou tout simplement à investir dans un logement plus spacieux… Cela reste également une valeur d’investissement refuge à terme, en raison d’un inventaire limité et d’une demande forte.

Les quartiers à suivre de près pour l’investissement

Avec la popularité de Brooklyn toujours en hausse, d’autres quartiers émergent et se développent. A regarder aujourd’hui tant que les prix sont accessibles…

Greenpoint

A la pointe nord de Brooklyn, au-dessus de Williamsburg, se trouve le charmant quartier de Greenpoint. Jadis bastion de la communauté polonaise, il a su conserver son aspect industriel de la fin du XIXème siècle, lorsque usines, entreprises de verreries et chantiers étaient actifs. Greenpoint a su prendre avantage de ces grands espaces en les modernisant. Les usines et autres entrepôts sont transformés avec style en appartements modernes et luxueux qui poussent des célébrités telles que Sarah Jessica Parker ou Paul Giamatti à y emménager. L’immobilier du quartier est très attractif en ce moment car les prix n’y ont pas encore atteint les sommets des zones plus centrales, et y sont notamment bien plus modestes qu’à Williamsburg. En effet, Christophe Bourreau confirme que “l’immobilier à Greenpoint est depuis des années surveillé par de nombreux investisseurs car le processus de gentrification a déjà commencé”.

De plus, une autre école publique avec enseignement en français s’y trouve, la PS110, The Monitor School. L’atmosphère bohème mais raffinée, les galeries d’art, les bars et restaurants branchés font de Greenpoint une excellente option. “Sa proximité avec Long Island City (LIC), Williamsburg et Manhattan, en font une zone à très fort potentiel. L’annonce d’Amazon de s’installer à Long Island City a tout de suite eu pour conséquence une augmentation des prix de Greenpoint. Amazon a changé d’avis, mais il ne faudra pas longtemps pour que d’autres entreprises créent des mouvements similaires”, prédit Christophe Bourreau.

Bed-Stuy

Bedford-Stuyvesant, un quartier en vogue aujourd’hui, doit son évolution à la beauté de ses ruelles et de ses maisons “brownstownes”. Bien que le prix de l’immobilier y a déjà beaucoup augmenté ces dernières années, l’achat et la location à Bed-Stuy sont toujours moins chers qu’à Manhattan ou Dumbo. Ce quartier agréable de Brooklyn charme ses visiteurs par ses maisons avec jardins ou ses immeubles ne dépassant pas trois étages. La ville de New York a désigné Bed-Stuy comme un quartier historique, protégeant plus de 800 bâtiments ! Vivre à Bed-Stuy veut donc dire que vous pourrez profiter de ces vues tous les jours…

Bushwick

Crédit: Nicholas Doyle - nsdoyle.com

Quartier émergent idéal pour les actifs citadins à la recherche d’un quartier plus vivant, en évolution, et relativement bon marché. Un des rares quartiers encore en transition, Bushwick est une source d’inspiration pour artistes et écrivains. Le quartier est resté le même jusqu’au milieu des années 1990, puis il est devenu depuis un hub pour les nouveaux entrepreneurs et les startups. Le quartier a commencé à gagner en notoriété lorsqu’artistes et créateurs ont saisi les opportunités immobilières locales pour créer des lofts et des studios branchés. Les rues de Bushwick sont un véritable musée en plein air dédié au street art : c’est l’un des rares endroits aux Etats-Unis où les foules se déplacent pour contempler les murs ! De plus, les parcs ajoutent beaucoup de valeur récréative à Bushwick.

“Les personnes qui recherchent le “vrai” Brooklyn trouvent généralement leur bonheur à Bushwick”, confie Feryel Cherait de la maison Barnes.

Acheter un appartement à New York sans payer ni charges ni taxes foncières pendant 10 ans ? C’est possible !

S’installer à New York est un projet de vie qui peut parfois être aussi excitant qu’effrayant. S’accompagner d’un expert de l’immobilier est un vrai gage de réussite. C’est la raison pour laquelle BARNES est toujours très attentif aux opportunités que le marché new-yorkais peut offrir à sa clientèle d’investisseurs ou à la recherche du bon deal. Grâce à son réseau, BARNES peut vous aider à investir dans un appartement à New York sans charge ni taxe mensuelle pendant plusieurs années… voire jusqu’à 10 ans !

Il est important de savoir qu’à New York, chaque propriétaire d’un condo doit payer chaque mois les charges de copropriété (ou “common charges”).

Ces frais sont souvent payés mensuellement à l’immeuble et correspondent aux frais de fonctionnement de ce dernier qui souvent offrira à ses résidents une salle de gym, un doorman, une piscine, l’entretien des parties communes, etc. Plus il y a de services et plus le coût augmente.

Ainsi, à Manhattan, ces charges sont en moyennes de 1.30$/sq ft soit 14$/m2. Autrement dit, pour un appartement de 90 m2, il faut compter 15 600$/an.

À ces charges de l’immeuble, s’ajoute aussi la taxe foncière (“Real Estate Tax”) qui peut varier d’un immeuble à l’autre mais qui sera en moyenne proche des 1.20$/sqft (13$/m2). Soit 14 400$ pour un appartement de 90 m².

Ces charges et taxes mensuelles, communément appelés “Carrying cost” peuvent donc représenter environs 30 000$ par an, ou encore 150 000$ sur 5 ans, ce qui n’est pas négligeable… Heureusement, il est possible de réduire considérablement ces coûts, voire d’en être entièrement dispensés !

Concernant la taxe foncière, il faut savoir en effet que certains immeubles bénéficient de programmes d’abattements de cet impôt, grâce au “421-A”, attribué par la ville de New York aux immeubles remplissant un certain nombres de critères.

Cet abattement dure habituellement 10 ans, mais peut dans certains cas durer 15 ou 25 ans, notamment lorsque la ville veut inciter les promoteurs à construire sur certaines zones ou certains types d’immeubles. Le mécanisme est progressif avec une exonération totale les premières années (jusqu’à 12 ans après la livraison de l’immeuble) puis une augmentation graduée de la Real Estate Tax jusqu’à expiration du programme.

À noter que le 421-A bénéficie à l’immeuble dans son ensemble, et non à un promoteur ou à un propriétaire, ce qui est une aide précieuse à la revente.

Par exemple, si vous achetez un appartement dans un immeuble à abattement fiscal la première année et que vous le vendez la septième année, votre acheteur bénéficiera à son tour des trois années restantes d’impôts réduits puisque l’abattement demeure avec le bien, et non avec son propriétaire.

BARNES peut aussi vous conseiller certains immeubles qui cumulent bénéfice du 421-A et exonération de charges de copropriété, ce qui a pour conséquence d’avoir un “carrying cost” de… 0$ !

En effet, quelques condominiums à NYC proposent le paiement de vos charges par le promoteur, dès lors que certaines conditions sont remplies. Ainsi, on peut exempt de payer les charges d’un 1 Bedroom pendant 5 ans, ou encore 10 ans pour un 3 Bedroom! Et dans le même temps, bénéficier de toutes les nombreuses prestations de qualité de l’immeuble.

Dans ce contexte, BARNES New York peut permettre à ses clients de profiter de ces opportunités et d'optimiser leur investissement. Grâce entre autres à une parfaite connaissance du marché immobilier new-yorkais, aux conseils de nos experts permettant les meilleures négociations ainsi qu'aux relations commerciales privilégiées entretenues avec les promoteurs les plus réputés.

Cerise sur le gâteau : la commission du broker de l’acquéreur est payée par le vendeur, quand bien même ce sont bien les intérêts de l’acheteur qui auront été défendus dans la négociation!

Retrouvez l’article sur French District

Comment mieux négocier son achat au sein d’un nouveau développement

Selon un récent article de Brick Underground, le marché des condos hauts de gamme tourne au ralenti. De ce fait, les promoteurs sont prêts à faire de plus en plus de concessions pour faciliter l’acte l’achat.

Par exemple, l'un des plus importants promoteurs de New York, Toll Brothers répond parfois favorablement  à la demande du payement de la Transfer tax et la Mansion tax pour les achats dans leurs nouveaux immeubles. Bien souvent ces avantages n’étant  pas mis en avant être assisté d’un broker permet d’obtenir de meilleurs conditions.

En effet, le but pour les promoteurs est de ne pas toucher au prix de vente et de conserver ainsi une image haut de gamme tout en attirant les acheteurs en concédant de nombreux avantages. Une autre possibilité est  d’obtenir du promoteur qu’il couvre tout ou parti de vos frais d’avocats.

Il est également possible d’obtenir la prise en charge d’une partie de vos frais de copropriété, ou bien de négocier un espace de stockage gratuit. Dans certains cas, il est parfois même possible que le promoteur modifie le plan de l’appartement pour satisfaire l’acheteur jusqu’à déplacer un mur et/ou utiliser différents matériaux.

Pour conclure, si vous envisagez d’acheter dans un nouveau développement, c’est le moment de jouer les stratèges dans votre demande. Les promoteurs font généralement tout ce qu’ils peuvent pour garder intact le prix affiché, quit à faire d’importantes concessions au moment de la négociation.

Nous conseillons nos acheteurs depuis plus de 15 ans et restons à votre entière disposition pour toutes demandes de conseils.

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