קטגוריה: נדל"ן יוקרתי

הפטור ממס 421-a הוא תוכנית תמריצים משמעותית לנדל"ן בעיר ניו יורק שמטרתה לעודד פיתוח של בנייני מגורים חדשים ולקדם דיור בר השגה. תוכנית זו מציעה הקלות בארנונה ליזמים הכוללים יחידות דיור בר השגה בפרויקטים החדשים שלהם. על ידי הפחתת נטל המס, העירייה מעודדת יצירת אפשרויות דיור נוספות, במיוחד עבור תושבים בעלי הכנסה נמוכה ומתונה.

פוסט זה מתייחס לפרטים והיתרונות של תוכנית 421-a לשעבר, שהופסקה לאחרונה. עם זאת, זה נשאר רלוונטי מכיוון שקומץ מבנים עדיין נהנים מהפטור ממס. הרחבות ניתנו עבור פרויקטים מתמשכים לא גמורים, והמדינה מציעה כעת תוכנית חלופית שכותרתה 485x (עם פרמטרים שונים). 

מהו הפטור ממס 421-a?

הפטור ממס 421-a, הידוע גם בשם תוכנית הדיור הנגיש בניו יורק, מספק פטור חלקי ממס רכוש עבור פרויקטים חדשים של בנייה למגורים. יזמים מקבלים הטבת מס זו בתמורה להפריש חלק מהיחידות בבניינים שלהם כדיור בר השגה. מטרת התכנית היא לעורר בניית דיור חדש ולתת מענה למצוקת דיור בר השגה בעיר.

דרישות עיקריות של פטור ממס 421-a

1. דרישת דיור בר השגה:
   • על היזמים להקצות אחוז מכלל היחידות בבניין החדש כדיור בר השגה.
   • האחוז הספציפי ורמות הנגישות תלויות במיקום ובגודל הפרויקט.
2. מקום:
   • התוכנית חלה על פיתוחי מגורים חדשים ברחבי העיר ניו יורק, עם דרישות שונות המבוססות על אזורים ושכונות שונות.
3. מֶשֶׁך:
   • הפטור ממס יכול להימשך עד 35 שנים, בהתאם לתנאי ההסכם הספציפיים ולעמידה של הפרויקט בדרישות סבירות.
4. מועד אחרון לבנייה:
   • על היזמים להשלים את הבנייה בתוך מסגרת זמן מוגדרת כדי לזכות בפטור ממס.
     

הטבות הפטור ממס 421-a

• חיסכון במס: יזמים יכולים להפחית משמעותית את חבות הארנונה שלהם, ולשפר את הכדאיות הפיננסית של הפרויקטים שלהם.
• הגדלת היצע הדיור: התוכנית מעודדת בניית מבני מגורים חדשים, המתוספים למאגר הדיור בעיר.
• דיור בר השגה: על ידי מתן חובה לחלק מהיחידות במחיר סביר, התוכנית מסייעת לספק אפשרויות דיור לתושבים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית.

מקרה מבחן: פיתוח לשימוש מעורב בברוקלין

בואו נסתכל על מקרה בוחן כדי להבין איך הפטור ממס 421-a פועל בפועל.

תַרחִישׁ: חברת הפיתוח של ABC מתכננת לבנות בניין מגורים חדש לשימוש מעורב בברוקלין, המורכב מ-100 יחידות. הם שואפים ליהנות מהפטור ממס 421-a כדי לשפר את ההיתכנות הפיננסית של הפרויקט.

• תכנון הפרויקט: ABC Development מחליטה להפריש 30% מהיחידות (30 יחידות) כדיור בר השגה. יחידות אלה יושכרו לדיירים עם הכנסה של או מתחת ל-130% מההכנסה החציונית של האזור (AMI).
• הגשת בקשה לפטור: ABC Development מגיש את תוכנית הפרויקט שלהם למשרד ניו יורק לשימור ופיתוח דיור (HPD) לאישור. הם מתארים את המספר הכולל של יחידות, את מספר היחידות במחירים סבירים ואת רמות ההכנסה המיועדות למחיר סביר.
• קבלת אישור: לאחר עיון בבקשה, HPD מאשר את הפרויקט, ומאשר שהוא עומד בדרישות לפטור ממס 421-a. ABC Development יכולה כעת להמשיך בבנייה.
• בנייה והשכרה: ABC Development מסיימת את הבנייה במסגרת הזמן הנדרש ומתחילה בהשכרת היחידות. היחידות המשתלמות מושכרות לדיירים זכאים בדמי שכירות מופחתים, בעוד שאר היחידות מושכרות בתעריפי שוק.
• הטבות מס: עם הפטור ממס 421-a, ABC Development נהנית מהפחתה משמעותית בארנונה למשך עד 35 שנה. הטבת מס זו משפרת את רווחיות הפרויקט ומסייעת לקזז את הכנסות השכירות הנמוכות יותר מהיחידות הזולות.
  

תוֹצָאָה: ABC Development ממנפת בהצלחה את הפטור ממס 421-a כדי ליצור בניין מגורים מעורב בברוקלין. הפרויקט לא רק מוסיף 100 יחידות דיור חדשות להיצע העיר אלא גם מספק 30 יחידות סבירות לתושבים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית. החיסכון במס מסייע להפוך את הפרויקט לכדאי מבחינה כלכלית, תוך תועלת הן ליזם והן לקהילה.

פטורים ממס 421-a אינם נוגעים רק למבנים להשכרה. קומץ בתים משותפים (פיתוחים חדשים) נהנו מתוכנית זו, ולכן הרחיב את הפטורים ממס לבעלי היחידות. פטורים אלו ממס נשארים ביחידה, וכל רוכש לאחר מכן ייהנה מהם גם עד פקיעת התוקף.

בארנס ניו יורק סייעה ללקוחות ברכישת יחידות בבניינים מאושרים ב-421-a, ויכולה לאצור רשימה של אפשרויות עבור קונים מעוניינים, בין אם למגורים ראשוניים, למטרות פייד-א-טרה או למטרות השקעה. 

סיכום

הפטור ממס 421-a הוא כלי חיוני במאמצים של העיר ניו יורק לטפל במשבר הדיור בר השגה. על ידי תמריץ יזמים לכלול יחידות במחיר סביר בפרויקטי המגורים החדשים שלהם, התוכנית מסייעת להגדיל את היצע אפשרויות הדיור לתושבים על פני רמות ההכנסה. הבנה וניצול הפטור ממס 421-a יכולים להיות רווחים עבור היזמים והקהילה, לטפח את הפיתוח של שכונות תוססות ומכילות. 

בארנס ניו יורק היא שותפת הנדל"ן האידיאלית שלך כדי לסייע בתרחישים רבים עבור פרויקט הנדל"ן שלך, כולל הפטור ממס 421-a. אנא צור איתנו קשר כדי ללמוד עוד.