Catégorie : Immobilier à New York

La population française et francophone de New York a toujours eu un faible pour le nord de la région. Peut-être à cause du rythme moins stressant et de la meilleure qualité de vie, ou du prix exorbitant des logements dans Manhattan, ou aux écoles internationales de la région. Quoi qu'il en soit, des dizaines de milliers se sont investis dans les coins de New Rochelle, Larchmont, Mamaroneck, Rye. Vous pourrez nous dire lequel vous préférez après la visite.

Le Comté de Westchester, un lieu à l'avenir prometteur

Les prix du logement dans les célèbres 5 quartiers de New York atteignent des sommets, donc une option envisageable - ou presque une obligation - est de déménager dans les banlieues environnantes, dans des zones plus vertes et aérées, mais aussi un peu plus loin du centre-ville. Nous remarquons par ailleurs une nette augmentation des ventes immobilières dans ces comtés voisins de la grande ville, dont Westchester par exemple. En effet, au troisième trimestre 2017, les ventes ont augmenté de 59% et le temps moyen de mise en vente sur le marché d'une maison à vendre dans Westchester est passé à seulement 10 jours en moyenne sur le marché. De plus, les New-Yorkais représentent la moitié des nouveaux résidents du comté… et un grand nombre de Français font certainement partie de l'autre.

Dans le comté de Westchester, plusieurs villes sont en plein essor.

New Rochelle par exemple, assez urbain mais avec de beaux parcs, accueille un population aisée, jeune (37 ans en moyenne), souvent des professions libérales, qui aime profiter des nombreuses boutiques et restaurants exotiques et gourmets.

Le village de Larchmont, juste à côté, invite à une vie tranquille, au bord de l'eau, et avec de nombreux parcs verdoyants, comme Manor ou Flint Park. Ce n'est pas par hasard que le village était à l'origine un destination de vacances prisée à New York.

Rye attire également les familles new-yorkaises ou les expatriés qui veulent être proches de Manhattan sans en éprouver les inconvénients au quotidien. Avec une population de 16 000 habitants, la ville offre un excellent compromis en terme de qualité de vie et dynamisme.

Pourquoi les Français vivent-ils dans les quartiers au nord de New York?

Le village de Larchmont, situé dans la ville de Mamaroneck, possède une école franco-américaine, connue de nombreux Européens. L'immobilier y est très varié, avec de jolies maisons avec jardins, des coopératives ou des condos plus classiques. La plupart des maisons de Larchmont ont un prix égal ou supérieur à $ 1 million. D'autres propriétés plus anciennes, comme les ranchs et les maisons coloniales, sont généralement évaluées à environ un demi-million de dollars. En général, l'immobilier coûte à peu près le même prix que les maisons de l'Upper Westchester ou de Putnam. Larchmont abrite une population aisée et comporte un grand nombre de résidents de longue date, le quartier étant agréable et calme, et à seulement 35 minutes en train de NYC.

Rye est une ville similaire, avec un mélange de dynamisme et de tranquillité caractéristique des petites villes limitrophes de New York. Rye est bien située, près de la mer et d'Oakland Beach, qui offre de nombreuses activités familiales les jours ensoleillés. À l'extérieur, le Rye Nature Center offre de belles randonnées et The Edith Read Wildlife Sanctuary offre des hectares entiers d'espaces extérieurs pour observer des dizaines d'espèces d'oiseaux.

Mamaroneck reste plus abordable en termes de logement même si la ville reste fière de ses splendides maisons au bord de l'eau. Avec 4 écoles primaires et une école secondaire, les familles peuvent assurer une scolarité complète et suivie à leurs enfants. Mamaroneck possède son propre cinéma, une bibliothèque récemment rénovée, le théâtre Emelin, la plage, une patinoire, un grand nombre de restaurants et de boutiques, le Hampshire Golf Club et bien sûr, un port et ses clubs nautiques. Enfin, si on vous disait que tout cela est à seulement 40 minutes de la gare Grand Central de New York, que diriez-vous? Sans doute que vous voulez prendre rendez-vous pour aller visiter de suite.

Que ce soit pour des raisons budgétaires ou des envies de vivre dans un cadre moins stressant et plus vert que Manhattan, chacun a une bonne raison de vouloir acheter une propriété au Nord de New York, particulièrement dans le comté de Westchester.

Quels types de biens peut-on acheter dans des villes telles que Rye, Larchmont, Mamaroneck ou encore Irvington ? Et à quel prix ? Voici ce que vous devez savoir et ce que vous pouvez avoir.

Le nord de New York : Un marché immobilier en pleine forme

Le marché immobilier de cette région a en effet connu une croissance depuis 5 ans sûrement car nombre de New-Yorkais peinent à trouver une propriété, une co-op ou un condo dans leur budget à Manhattan et même à Brooklyn. Ainsi, 10 jours est en moyenne le délai que reste une maison sur le marché dans des villes telles que Scarsdale, Greenville, Irvington ou encore Rye. De plus, le fait qu’un nombre conséquent de locataires étant exclu du marché de New York City, a incité les développeurs à construire de nouvelles propriétés multifamiliales dans les communautés du sud de Westchester, telles que Yonkers et New Rochelle. Avec une offre et une demande en croissance continue et un dynamisme des ventes, c’est donc un marché immobilier en pleine forme que beaucoup de New-Yorkais – et de Français – trouvent dans toutes ces petites villes ou villages du Nord de New York.

Le nord de New York : acheter quoi et à quel prix ?

En 2017, le prix de vente médian d'une maison unifamiliale en Westchester était de $ 625 000, mais les prix varient considérablement d'une ville à l'autre. Par exemple, à Yonkers et Elmsford, le prix médian se situe entre $ 430 000 et $ 470 000, alors qu'il est de $ 1,6 million à Rye. Villes populaires telles que Larchmont, connue pour son charme, Scarsdale et Edgemont, qui comptent plusieurs écoles, attirent de plus en plus d'acheteurs, et même Marché du logement de luxe de Westchester a repris, avec des ventes en hausse, et nombreuses propriétés haut de gamme disponibles.

Pour un budget de 500 000 $, direction Nord toute

Il vaut mieux opter pour un bien immobilier au nord de Westchester si on désire acheter une maison individuelle, car dans des villes comme Larchmont ou Bronxville, on n’obtiendra que des co-ops de 2 chambres pour ce prix-là.

Pour un budget d’un million de dollars, une belle maison

Dans la plupart des endroits, un million de dollars vous donne le droit à une très belle maison; à Westchester, attendez-vous à quelque chose d’un peu moins fabuleux (on reste à New York, tout de même). On trouvera certes de grandes maisons, mais beaucoup ne sont pas de la première jeunesse et si vous rajoutez la condition d’être dans une ville très populaire, votre bien immobilier sera sûrement petit. Il faut penser à réserver une part de votre budget pour les travaux de rafraichissement ou de rénovation. La bonne nouvelle, c’est que les terrains sont -beaucoup- plus grands dans le comté et que, pour ce prix là, vous aurez un joli jardin.

Pour un budget de 3 millions de dollars, une superbe propriété

En bref, vous en aurez pour votre argent et quand vous payez 3 millions de dollars, vous en avez beaucoup, même à Westchester.

Si vous travaillez avec un budget de 3 millions de dollars, vos options de logement se sont considérablement élargies, partout dans Westchester. «Si vous recherchez une maison à Armonk, Chappaqua ou Briarcliff, par exemple, vous pourrez avoir une maison de luxe nouvellement construite avec un garage pour trois voitures et même une piscine.

Le cœur de New york City se situe… à l’Ouest. Plus précisément à Midtown, entre les 34e et 59e rues, la 8e avenue et la Hudson River. Le cœur de New York City, c’est Hell’s Kitchen.

Convivial, culturellement bouillonnant, chargé d’histoire et authentique, ce quartier incarne l’essence même de New York. Hell’s Kitchen offre une atmosphère si unique, qu’il faut absolument qu’on vous la fasse partager.

Un quartier agréable où il fait bon vivre

Il y a longtemps (années 80), se promener à Hell's Kitchen était une garantie de se perdre dans ce genre de Far West sauvage, une aventure risquée. Mais ça c'était avant. Maintenant, errant dans le jolies rues ombragées de ce quartier est un vrai plaisir et Hell's Kitchen est un bel endroit à élever des enfants. De plus, nous avons d'autres bonnes nouvelles, le quartier compte plusieurs écoles primaires publiques. Et cela ne s'arrête pas là; ce quartier, aussi appelé Clinton, est un endroit idéal pour faire du shopping; rempli de grandes marques, de boutiques vintage, de petites boutiques et même de marchés aux puces, vous n'aurez que l'embarras du choix. Même s'il est parfait pour une vie de famille, Hell's Kitchen est également très populaire auprès des jeunes actifs qui aiment se détendre le soir car le quartier offre un incroyable variété de restaurants (et tous budgets), bars et rooftops.

Marché immobilier Hell's Kitchen

Le quartier a connu une gentrification rapide ces dernières années. De nouveaux bâtiments sont en construction et les anciens sont en train d'être convertis en résidences haut de gamme. Le développement de Hudson Yards et de la High Line juste au sud et l’ajout du Time Warner Center à sa frontière nord-est ont stimulé la croissance. Les prix ont augmenté mais restent généralement inférieurs à ceux des quartiers environnants.

Il reste cependant assez difficile (mais pas impossible, surtout avec un expert BARNES à vos côtés) de trouver de bonnes affaires car les appartements dans les immeubles anciens sont souvent rénovés pour bénéficier de loyers plus élevés.

Bien que de nombreuses rues transversales aient des bâtiments peu élevés en raison de restrictions de hauteur, les 42ème et 57ème rues affichent une série de tours, y compris une qui monte au 605 West 42nd Street et qui a plus de 1 100 unités locatives et un immeuble ressemblant à une pyramide sur la 57ème rue Ouest, entre les 11ème et 12ème Avenues qui a quant à lui 709 unités locatives. De plus, il faut signaler la conversion récente d’un immeuble de la New York Telephone Company de 1930 en un condo de Luxe, la Stella Tower. Son plus grand penthouse vaut près de 14 millions de dollars.

Si vous souhaitez rester plus raisonnable, voilà à peu près à quoi s’attendre quand on veut vivre à Hell’s Kitchen : Les premiers prix pour des studios sont à environ 300 000 dollars, les appartements d'une chambre à 450 000 dollars et les appartements de deux chambres/deux salles de bain à un million de dollars environ. Pour les locations, comptez à partir de 1 800 dollars par mois pour un studio, de 2 000 dollars pour une chambre et de 2 400 dollars pour deux chambres et une salle de bain.

S’il y a bien un quartier new-yorkais qui mérite qu’on en parle, c’est lui. NoLiTa (North of Little Italy) pour ceux qui viennent d’arriver) est un village de Manhattan qui marie à merveille l’originalité, le chic, le charme et l’authenticité autant dans les belles façades des brownstones typiques que dans sa manière de vivre à l’européenne.

La vie de village au cœur de Manhattan

Plus au fait des tendances ? Impossible. NoLiTa a toujours une longueur d’avance, sur New York, sur nous et même sûrement sur vous. Haut-lieu de la mode avec l’installation de nombreux créateurs indépendants et la multiplication des petites boutiques, le quartier revendique un art de vivre unique et privilégié. Aux côtés des concept-stores et des magasins vintage, des marques artisanales, des jeunes artistes et créateurs y ont ouverts leurs flagships tandis que les boutiques éphémères, toujours à la pointe de la tendance, se succèdent à un rythme rapide. Pourtant, pas question d’être la copie conforme de son voisin SoHo, car NoLiTa revendique un art de vivre unique et privilégié, recherché par une population jeune et très branchée, des familles qui souhaitent un certain standing de vie et un bon nombre de personnalités ou de stars telles que Martin Scorsese, le chanteur compositeur John Mayer, le musicien Moby ou encore pendant longtemps, David Bowie.

Au détour d’une promenade dans les rues du quartier, on aperçoit la magnifique Cathédrale Saint-Patrick à l’intersection des rues Mulberry, Mott et Prince. En 2010, elle a été honorée pour devenir La Basilique de la vieille Cathédrale Saint-Patrick. À quelques pas, un autre monument symbole de NoLiTa, le Puck Building, qui abritait à l’origine le siège de l’ancien Puck Magazine.

Les galeries d’art éphémères et celles qui ont pignon sur rue participent à la vie culturelle très riche de NoLiTa en proposant des expositions, des vernissages, des présentations d’artistes tout au long de l’année.

Le marché immobilier de NoLiTa

On ne va pas vous mentir, habiter dans un quartier tel que NoLiTa a un prix et il n’est pas donné. Prenons un exemple concret, 53% de ses résidents payent plus de 2000 $ par mois pour une location (alors que la moyenne nationale est de 950 $ environ) et le loyer est inférieur à 500$ pour seulement 9% des gens. En matière d’achat immobilier, là aussi, les prix restent assez élevés, mais l’acquisition d’un bien immobilier à NoLiTa est une valeur sûre. À titre d’information, la valeur moyenne d’achat d’une propriété dans le quartier est de 661 837 $ (contre 184 700 $ de moyenne nationale). Pourtant, la demande est constante et de nombreux couples ou familles rêvent de s’y installer pour vivre au quotidien la magie de cette ambiance si particulière.

L’offre est modérée et le renouvellement des propriétaires assez faible, car on on a la chance de trouver un bien immobilier à acheter à NoLiTa, on le garde ! Bonne nouvelle, les prix du marché immobilier de NoLiTa n’ont pas (encore) atteint les sommets de son voisin SoHo, alors c’est le moment de se lancer et d’acheter !

Contactez votre Consultant BARNES, spécialiste du marché immobilier new-yorkais et bénéficiez de l’expérience professionnelle et du réseau international de ce leader de l'immobilier de luxe pour trouver l'appartement de vos rêves à NoLiTa.

Trouver un appartement à louer à Brooklyn peut être très facile, encore faut-il connaître les bons quartiers, ceux où l’on peut encore faire de bonnes affaires et même trouver la pépite, et s’être renseigné sur le marché de l'immobilier locatif. Voici quelques conseils pour faire le bon choix et être un locataire serein.

Trouver le meilleur quartier pour louer un appartement à Brooklyn

La majeure partie des biens immobiliers à la location sont mis sur le marché par le biais d’agents immobiliers. Donc, l’idée de rechercher un appartement par ses propres moyens, sans agence est une mauvaise idée. En effet, les appartements en location à Brooklyn partent très vite, souvent dans la journée et il n’est pas rare pour un propriétaire de recevoir plusieurs offres pour un bien. Le recours à un professionnel qui connaîtra le quartier, les prix, la procédure est donc fortement recommandé.

Brooklyn possède un éventail varié de quartiers, plus ou moins chers, en général tous appréciés pour leur calme et leur décontraction, leur proximité des commodités, des écoles et du métro, c’est à vous qu’il revient de choisir, car votre meilleur quartier n’est pas celui du voisin.

Williamsburg

Le quartier de référence de tous ceux qui aiment le dynamisme sans la frénésie de Manhattan. Branchée mais calme, bobo mais chic, urbaine mais verte, Williamsburg rassemble une population aisée de jeunes actifs plein d’avenir. On parle de vous bien entendu !

Dumbo

Malgré des prix hauts, le quartier de DUMBO reste très recherché par des locataires jeunes actifs, dotés d’un budget confortable. Situé non loin de Manhattan, il possède toutes les commodités d’un quartier moderne et branché avec ses boutiques par dizaines, ses restaurants gourmands et ses rooftops qui offrent une vue imprenable sur les gratte-ciels.

Brooklyn Heights

Ce “neighborhood” reste un quartier convoité des familles qui cherchent un bien immobilier à louer à Brooklyn. Il est vrai que ce quartier a tout pour plaire : dynamique mais calme, historiquement très riche avec ses nombreux styles d’architecture et ses églises, il possède également des institutions culturelles telles que Brooklyn Historical Society et les Heights Players. Enfin, il jouit d’une position idéale près du centre ville (Downtown Brooklyn). Seul hic, une offre immobilière de location bien plus basse que la demande, toujour plus haute année après année.

Carroll Gardens

C’est le quartier préféré de nombreux français, peut-être parce qu’il regorge de boutiques européennes, de pâtisseries gourmandes et surtout de la variété des écoles qui offrent un enseignement français : notamment, l’excellente école publique PS 58 The Carroll School et l’école privée International School of Brooklyn.

Park Slope

Les familles qui cherchent un appartement à louer vont aimer le calme et la verdure de ce quartier, qui offre de belles townhouses traditionnelles en briques rouges aussi bien que des constructions plus modernes. L’ensemble est très agréable à vivre, notamment en raison des nombreux parcs ou encore de toutes les commodités imaginables. Attention, l’offre ne suit pas toujours une demande constamment élevée, et les prix s’en ressentent.

Comment s’y prendre pour louer à Brooklyn ?

Il faut d’abord savoir que la durée classique d’un bail d’habitation est de 12 mois, mais vous pouvez trouver plus court. Dans ce cas, l’appartement est souvent meublé.

De plus, vous devez pouvoir prouver que vous gagnez suffisamment, en général, le montant du revenu mensuel est égal à 4 fois celui du loyer mensuel. Idéalement, votre rémunération devrait être locale, du moins américaine.

Il existe des exceptions et des tempéraments à ces règles et c’est que le choix d’un bon agent immobilier, travaillant pour une agence sérieuse et reconnue (On parle de BARNES, bien entendu) peut faire toute la différence. Il est donc important de se faire conseiller par un expert qui pourra vous aiguiller et négocier pour vous efficacement.

Les frais d’agence, ou frais de courtage, d’un montant pouvant aller jusqu’à 15% du loyer annuel, sont en général payés par le locataire, mais ils existe des cas (ou des quartiers) où c’est le propriétaire qui doit les régler. Là encore, un petit coup de fil à votre conseiller BARNES devrait vous éclairer sur la question.

Une fois que vous avez trouvé l’appartement de vos rêves, il faut agir vite : réunir tous les documents nécessaires et préparer la somme initiale à verser afin de bloquer le bien, jusqu’à la signature du bail et le remise des clés. Pour la paperasse, on vous laisse entre les bonnes mains d’un expert BARNES!