Catégorie : Immobilier à New York

Petit rappel pour ceux qui viennent d’arriver – ou pour les nuls en géographie – Seaport District est le quartier maritime adjacent au quartier financier. Situé dans le Lower Manhattan, il est délimité par le Financial District à l’ouest, au sud-ouest et au nord; la rivière East au sud-est; et deux ponts au nord-est.

La vie dans le quartier de Seaport District

Une petite minute de géographie

Un rappel rapide pour ceux qui viennent d'arriver - ou pour les nuls en géographie - Quartier du port maritime est le quartier maritime adjacent au quartier financier. Situé dans le Lower Manhattan, il est délimité par le Financial District à l'ouest, au sud-ouest et au nord; la rivière East au sud-est; et deux ponts au nord-est.

La renaissance d'un quartier en déclin

Aux 18ème et 19ème siècle, Seaport district était un quartier commercial notamment avec le dynamisme de son port ; son essor est lié à celui de la famille Schermerhorns qui acheta cette zone pour y faire construire de nombreux bâtiments : d’ailleurs, beaucoup de ces édifices centenaires sont encore debout.

Le quartier prend son allure moderne à partir de 1810 : commerçants et restaurants poussent comme des champignons redonnant à ce coin une nouvelle vitalité. La zone est reliée par un passage souterrain de Fulton Centre à Brookfield Place. Le Tin Building qui abritait autrefois l’un des plus grands marchés aux poissons du monde a été entièrement rénové pour accueillir un grand marché Jean-Georges et un superbe rooftop. Aujourd’hui, le Seaport, qui ne s’est remis que récemment de l’ouragan Sandy en 2012, est une destination touristique très populaire avec d’abord le musée South Street Seaport qui expose plusieurs navires remarquables comme le magnifique quatre-mâts « Peking » de 1911, le cargo Wavertree de 1885, la Goëlette Pioneer de 1885, le bateau-phare Ambrose de 1908, le remorqueur Helen McAllister de 1900, le remorqueur W.O. Decker de 1930… Le centre commercial tout neuf est rempli de boutiques et de restaurants, Dès lors, une balade le long des quais est une attraction bien populaire pendant les 4 saisons. Durant les beaux jours, des concerts en plein air sont organisés mais aussi des expositions, stands et bien plus encore sur le tout nouveau Pier 17. Le charme du Seaport District, quant à lui, a traversé les tempêtes et il est resté intact.

Le marché immobilier de Seaport District

La variété du paysage urbain et architectural

Le quartier comprend certains des architecture la plus ancienne dans le centre de Manhattan, et les rues étroites et sinueuses vous emmènent dans un voyage à travers l'histoire avec de nombreux bâtiments restaurés du début du 19e siècle contrastant avec luxe moderne Tours d'appartements.

Ainsi, on peut admirer entre quelques beaux bâtiments de briques rouges, Le Titanic Memorial Lighthouse, construit en 1913 pour honorer les victimes de la tragédie du Titanic qui a coûté la vie de nombreux éminents New-Yorkais, ou encore Bowne & Co Stationers : Fondée en 1775, il s’agit de la plus ancienne entreprise d’exploitation de New York sous le même nom, et ils perpétuent la même tradition d’impression professionnelle sur de véritables presses à imprimer anciennes. Pas très loin, la Joseph Rose House, appelée “The Rat house” est en fait l’un des plus anciens bâtiments de Manhattan encore debout de l’époque coloniale. De même, le Paris Cafe, au croisement de South Street et Peck Slip, un charmant restaurant et pub à l’ancienne. Il a ouvert ses portes en 1873 et est l’un des plus anciens bars de New York. Il parait que le président Theodore Roosevelt était un client régulier…

D’un autre côté, les nouvelles constructions se multiplient, rivalisant d’aménagements luxueux et de vues imprenables sur le Brooklyn Bridge. Seaport Residences (1 Seaport), par exemple, qui offre à ses chanceux habitants des panoramas à 360 degrés sur la rivière et une piscine superbe, au 30ème étage.

Être propriétaire de quelques m2 à New York City est un souhait pour la plupart d’entre vous (et nous aussi). Alors, quand ce bien immobilier à NYC est une townhouse, ces maisons de ville au cachet inégalable dans les quartiers huppés de la ville, on atteint la crème de la crème, le top du top. Acheter une maison de ville est certainement la meilleur chose qui puisse vous arriver à New York et on vous dit comment faire.

Ce qu’il faut savoir avant d’acheter une townhouse à New York City

Les bases

Un townhouse est une maison privée où au moins un mur est partagé avec une autre résidence. Les townhouses sont assez rares sur le marché immobilier new yorkais et totalisent à peine 2% des transactions résidentielles. Pourtant, les biens immobiliers de ce type sont souvent superbes et s’inscrivent pour certains dans le patrimoine immobilier et l’histoire de NYC. Détails historiques, jardins, intimité, nombreuses chambres et salles de bains… Dans une ville surpeuplée comme New York où les habitations sont souvent exiguës, vivre dans une maison de ville est un luxe dont vous ne pourrez bientôt plus vous passez.

La taille a toute son importance !

En effet, les maisons de ville de New York sont décrites en termes de largeur et de profondeur. En ce qui concerne la largeur, les maisons de ville varient de 13 à 25 pieds (3.9m à 7.62m), la plupart des maisons de ville étant construites dans une fourchette de 17 à 20 pieds (4.26m à 6m) . Ils sont aussi larges que la taille de leur lot, ce qui signifie la taille de la parcelle de terrain sur laquelle le bien est situé. En termes de profondeur, les dimensions varient considérablement et il y a souvent une extension sur un ou plusieurs étages qui rend la taille exacte difficile à déterminer avec précision sans l’aide d’un professionnel. De nombreuses maisons de ville ont aussi un espace extérieur, à l’avant et à l’arrière de la maison. En général, dans la plupart des quartiers résidentielsla profondeur minimale de la cour arrière est d’au moins 30 pieds (9.1m).

Vous l’aurez compris, plus la maison de ville est large, plus elle a de valeur car plus il y a d’air et de lumière et meilleure est la circulation entre les pièces. Les pièces plus larges et plus courtes sont en outre plus faciles à aménager que les pièces plus longues et étroites.

Vivre dans une townhouse

Le propriétaire d’une townhouse à New York est responsable du paiement de toutes les taxes foncières, de l’entretien et des réparations de la propriété, contrairement à une coopérative ou à un immeuble en copropriété, mais aucun paiement mensuel n’est requis pour la gestion de l’immeuble. Il n’y a pas d’approbation par le conseil d’administration pour l’achat ou la vente d’un tel bien. Sachez aussi que la vente de la propriété peut être transmise à tout tiers sans l’approbation préalable de toute personne autre que le propriétaire.

Les taux de taxes sont déterminés chaque année par le NYC Council en fonction de la classe des biens immobiliers. La classe 1 comprend une à trois maisons familiales et la classe 2 comprend toutes les autres propriétés résidentielles. Ce taux est ensuite appliqué à la valeur imposable des propriétés qui est estimée par le Department of Finance.

Les quartiers où trouver une townhouse à acheter à NYC

Il y a maisons de ville à acheter dans à peu près tous les quartiers de New York City, mais certaines sont remarquables, de par leur situation géographique et leur rénovation de prestige. Ainsi, dans Upper West Side, le bloc entre Central Park West et Columbus qui ont historiquement enregistré les ventes les plus chères en 1970. Dans Upper East Sidec’est près de la 5ème Avenue, que le bloc le plus cher se situe, entre l’Est 70e et 71e. Dans le quartier de Chelsea district, les maisons de ville les plus belles se trouvent sur les 21e et 22e rues ouest, entre la 10e et la 11e avenue.

Combien coûte une townhouse à NYC ?

Le prix d’une townhouse est déterminé par une foule de variables, notamment la taille du bâtiment et du lot, l’emplacement et l’état. D’un quartier à l’autre, parfois d’une rue à une autre, le prix peut fluctuer de manière considérable. De plus, l’environnement immédiat est très important et il faut regarder les maisons derrière la townhouse, celles sur les côtés et celle en face. Les maisons de ville les plus chères sont sur des blocs avec des rangées de townhouses des deux côtés de la rue. Si on contraire, il existe une caserne de pompiers, un service de police ou une école à proximité ou pire, en face, les prix seront inférieurs à cause du bruit et trafic. Enfin, il faut savoir que si les prix des maisons de ville à Manhattan commencent généralement à plusieurs millions de dollars, elles sont souvent moins chers au mètre carré que les appartements. Et, contrairement à une co-op, aucune exigence de liquidité n’est imposée à l’acheteur après la clôture (autre que celles exigées par l’organisme prêteur).

New York city ne fait décidément rien comme les autres. Son système de commissionnements des agents immobiliers lors de locations de biens en est encore la preuve. Le marché de la location est différent de nombreuses régions du pays car la totalité des frais de courtage sont généralement payés par le locataire, plutôt que par le propriétaire. Mais cela, c’était avant. Une loi du 4 février 2020 a remis en cause cette règle, déclenchant un vif mécontentement dans la profession et auprès des loueurs. L’action en justice du Real Estate Board de NY a actuellement mis en suspens cette nouvelle mesure, mais après ?

Le système de commissionnement des agents immobiliers

En principe, dans la plupart des régions aux États Unis, l' propriétaire (loueur) qui règle les commissions de l’agent immobilier qui le représente et de celui qui défend les intérêts du locataire. À New Yorkc’est différent, c’est au locataire que cette double charge incombe: il doit non seulement régler la commission de son propre agent mais aussi celle de l’agent immobilier du propriétaire.Cette “double commission” est de l’ordre de 15% du montant annuel.

La décision du Department of State (DOS)

Le du State Department est intervenu dans l’économie du Marché locatif de New York en février dernier.

Il s’agit d’une inversion du système locataire-payeur qui était donc la norme dans les transactions de location à New York.

C'était un renversement de la système locataire-payeur qui avait été la norme dans transactions de location à New York.

Tout agent immobilier agissant au nom d’un propriétaire qui accepte des honoraires de courtier payés par un locataire pourrait être sujet à des mesures disciplinaires. Les agents représentant un locataire ne sont pas concernés par les directives.

Il faut bien comprendre que cette mesure n’affecte que les propriétaires qui mettent leur bien en location, car ils se voient obligés désormais de payer les frais d’agence jadis réglés par le locataire. Conséquence logique et inévitable, ce surcoût pour les propriétaires va entraîner une hausse des loyers… et le mécontentement des locataires. Ce qui au départ devait être une bonne nouvelle pour eux pourrait bien devenir un cadeau empoisonné.

Suite à l’annonce de cette mesure, le Real Estate Board of New York a immédiatement porté l’affaire devant la justice pour, au moins, faire suspendre la décision jusqu’au 13 mars 2020. Affaire à suivre…

Certains sont vraiment gâtés dès la naissance. Dès leur naissance, ils ont fait l’objet d’un accord unanime admiration pour leur élégance, leur beauté et leur noblesse. C'est le cas de Le Vandewater, ce magnifique développement immobilier de 183 appartements érigés sur les hauteurs de Morningside Heights, offre vues à couper le souffle étoilée Central Park et Midtown Manhattan. Tout le quartier attend avec impatience l'arrivée du nouveau bébé. La visite guidée d'un nouvel arrivant promet un bel avenir.

Élégance, confort et sérénité dans une résidence de luxe

La nouvelle copropriété de 33 étages connue sous le nom de The Vandewater au 543 West 122nd Street à Morningside Heights a lancé ses ventes il ya un an à peine. Les résidences sont disponibles du studio aux appartements de 4 chambres au prix de 920 000$ à 6 millions de dollars. Certaines ont des terrasses privées avec vue sur la ville, Central Park et la rivière Hudson.

Pour ce prix, vous avez droit au fin du fin en matière de technologie, de domotique, de matériaux et de finitions, comme par exemple des fenêtres à battants surdimensionnées avec double vitrage haute performance et revêtement Low-E, un plancher en chêne blanc, un système HVAC ClimateMaster avec commandes zonées, une laveuse électrique à chargement frontal Whirlpool ou GE et un séchoir à pompe à chaleur, des équipements sur-mesure… On continue ? Oui, juste un peu : Les cuisines sont disponibles en deux tons de chêne avec des ferrures en étain, des comptoirs en quartzite Perla Venata, des comptoirs d’îlots en granit brun antique et des appareils en acier inoxydable Miele.

The Vandewater permet à ses résidants une expérience de vie unique, dans un cadre luxueux et un service de haut standing. Ainsi, un service concierge est assuré 24/24h et ne demande qu’à satisfaire vos moindres désirs. Les résidents peuvent profiter d’un salon, d’une salle de club et d’une terrasse extérieure avec salle à manger. L’établissement comprend une piscine de 70 pieds, un centre de fitness, une salle de jeux pour enfants et deux jardins privés. Quant à nos meilleurs amis, ils sont admis dans le bâtiment et peuvent aller se relaxer au spa pour animaux de compagnie, spécialement conçus pour eux.

Morningside Heights, un quartier qui monte

The Vanderwater a fait le choix de s’établir à Morningside Heights et ce choix est judicieux. Le quartier est très agréable à vivre avec ses nombreux espaces verts comme le Riverside Park, le Parc Morningside et le parc Saint Nicolas. Délimité par 110th Street, 125th Street, Morningside Drive et Broadway, Morningside Heights présente un mélange de résidents de longue date et d’étudiants fréquentant les nombreux établissements universitaires locaux dont la célèbre Université Columbia. En plus des universités et des écoles, Morningside Heights est connue pour ses nombreux monuments religieux prestigieux, comme Cathedral of Saint John the Divine, the Broadway Presbyterian Church, ou encore Jewish Theological Seminary of America.

Premier développement immobilier de ce type en son genre à Morningside Heights, l’achat d’un appartement à The Vandewater se présente comme une opportunité rare d’investir à Manhattan dans un quartier en plein essor.

Brooklyn est plus jeune que jamais. Ce sont les nombreux et récents développements immobiliers qui en témoignent. Ces dernières années en effet, les New-Yorkais ont pu assister à la transformation du paysage urbain avec la multiplication d’immeubles flambant neufs et donc des dizaines d’appartements vacants de grand standing. Quels sont les derniers en date ? Quelles conséquences sur le marché immobilier de Brooklyn ? On vous dit -presque- tout.

Les nouvelles constructions de Brooklyn

Bien sûr, il serait fastidieux et impossible d’énumérer les nouveaux programmes de constructions à Brooklyn, tant ils sont nombreux et variés.

De manière générale, les développeurs se sont précipités à Brooklyn à un rythme accéléré au cours des cinq dernières années. Et ce n’est pas fini, une autre grande vague de projets résidentiels est mise en ligne, notamment le projet Domino Sugar de Two Trees; 18 Sixth Avenue, avec ses 750 unités dans le quartier de Prospect Heights ; 18 India Street, un bel immeuble de 40 étages et 470 unités à Greenpoint; et 9 DeKalb, une tour immense, la première de Brooklyn, avec une façade historique et plus de 400 appartements.

Ces projets se joignent à de grands développements qui se vendent déjà, comme le projet Brooklyn Point de 458 unités d’Extell Development qui aura un observatoire d’observation des étoiles, des studios de Pilates et de cyclisme, des espaces pour l’escalade, un spa pour animaux de compagnie, divers salons, une «aventure en forêt», un voiturier pour poussette, un salon de jeu et … beaucoup plus encore.

Autre développement remarquable, le 11 Hoyt, de 481 unités réunissant des appartements de 600 000$ à 4 millions. Dans le même genre, le 80 Flatbush, un complexe de 2 tours (dont l’une sera la deuxième tour la plus haute de Brooklyn, après 9 Dekalb, cité plus haut). Ce projet amène 900 appartements au total, dont 200 qui auront des prix raisonnables, et 2 écoles. Approuvé en 2018, les gratte-ciels deviendront les premiers buildings entièrement électriques de la ville une fois terminés.

Des projets autres que purement immobiliers sont en cours de construction, comme le Willoughby Square Park. Promis il y a 15 ans et en chantier depuis 2010, le projet de construction de cet espace vert entre Gold street et Duffield street a radicalement changé au fil des ans. L’espace de 1,15 acre, conçu et développé par la firme d’architecture paysagère Hargreaves Jones, comprend une aire de jeux, un parc pour chiens, des pelouses, plusieurs aires de repos et une passerelle entre Duffield Street et Albee Square West. La construction du projet devrait s’étendre jusqu’à septembre 2021.

Tous ses projets, qui devraient ajouter environ 35400 unités d’ici 2021, ciblent heureusement, une large gamme de prix.

Les conséquences du marché immobilier à Brooklyn

Certains experts craignent un sur stock de logements vacants ou invendus devant la multiplication de tous ses nouveaux projets immobiliers.

Pourtant, d’autres chiffres semblent rassurants : Le projet Extell, au 138 Willoughby Street dans le centre-ville de Brooklyn, par exemple, a vendu plus de 100 millions de dollars en inventaire au cours des sept premiers mois de vente. Pour information, le montant total des condos s’élève à 901 millions de dollars, démarrant à 850 000$ et allant jusqu’à 3,9 millions de dollars pour le penthouse.

Pourtant, d'autres chiffres sont rassurants: Extell Le projet au 138 Willoughby Street au centre-ville de Brooklyn, par exemple, s'est vendu à plus de $ 100 millions en inventaire au cours des sept premiers mois de vente. Pour information, le montant total des condos est de $901 millions, à partir de $ 850.000 et allant jusqu'à $ 3,9 millions pour le penthouse.

Le béton new-yorkais est précieux, ce n'est pas un secret. Alors quand vous avez Manhattan à vos pieds et la tête dans les nuages parce que vous venez d'acheter un appartement avec vue sur la ville, c'est l'ultime Saint Graal. La ville regorge de très hauts immeubles et de terrasses sur les toits qui offrent des vues magiques sur la Skyline de New York. Où pouvez-vous trouver une propriété avec vue à Manhattan et quelles paysages pourrez-vous voir depuis vos fenêtres? Laissez-nous vous emmener dans les hauteurs.

Quels types de biens avec vue sur Manhattan pouvez-vous acheter ?

Plus que toute autre ville, Manhattan est construit verticalement. La ville a, jusqu'à récemment, détenu le record en accueillant les immeubles les plus hauts du monde et comporte un nombre impressionnant de rooftops branchés où vous pouvez aller prendre un verre seul en observant l'Empire State Building ou la Skyline illuminée.

Mais si vous voulez votre propre terrasse privée sur le toit ou une vue qui vous est propre, Manhattan aura quelque chose pour vous satisfaire, que ce soit avec un loft à Tribeca offrant une vue magique sur Lower Manhattan, ou un bel appartement entre les gratte-ciels de Midtown ou Union Square, un duplex rénové au cœur de Greenwich village, ou au bout de celui-ci, un penthouse sur Upper East Side. Plus raisonnablement, le rooftop partagé (collectif), qui permet de prendre l'air et d'admirer la vue de New York avec un budget inférieur - la même vue cependant. Le maintien de cet espace extérieur commun fait partie des frais d'entretien des propriétaires d'appartements. Les frais peuvent atteindre $1 500 par mois pour certains appartements de Manhattan.

De plus, vous pouvez tout observer depuis des baies vitrées bien sûr, mais aussi grâce aux balcons et terrasses, plus fréquents dans les constructions neuves que dans les bâtiments anciens.

Par exemple, le superbe One Beacon Court - situé au 151 East 58th Street - dispose d'appartements avec d'immenses baies vitrées qui offrent une vue plongeante dans la verdure de Central Park. Et si vous en avez besoin de plus, grimpez sur le joli toit de l'immeuble, pour des panoramas d'exception en plein air.

Situé au 415 rue Main sur Roosevelt Island, l'emplacement privilégié du Riverwalk Court garantit également certaines des meilleures vues de la Skyline de Manhattan, l'East River et le Queensboro Bridge.

À quel prix?

Avoir un jardin ou une terrasse au sommet d'un immeuble est un privilège qu'il est tout à fait possible d'obtenir à Manhattan, si vous êtes prêt à payer le prix: vous pouvez alors avoir un rooftop avec pelouse, arbres, jardins, et atriums, et même une piscine ou un jacuzzi… Les possibilités s'étendent aussi loin que la Skyline de New York .

La bonne nouvelle est que le coût au mètre carré d'espace extérieur est généralement moindre que le coût de l'espace intérieur. Typiquement, un mètre carré d'espace extérieur représente environ d'un quart à la moitié du coût d'un mètre carré d'espace intérieur dans un appartement. Ouf!

On entend parler de lui dans les rues de New York City, encore et encore. Charmant, séduisant même, le Lower East Side – le LES pour les 73 960 personnes qui y vivent déjà (chiffres 2018)- a émergé d’un passé difficile et de sa réputation mitigée grâce à une gentrification rapide dans les années 2000. Véritable mosaïque culturelle héritée des vagues d’immigrations italienne, polonaise et ukrainienne, irlandaise puis porto-ricaine et dominicaine, le quartier concentre désormais une variété de restaurants et boutiques à cette image. La balade va vous plaire…

Le Lower East Side, un quartier new-yorkais à vivre et à aimer

Pour les moins doués en géographie et parce que c’est important de connaître ses voisins, le Lower East Side est bordé par East Houston Street au nord, Canal Street au sud, Bowery et le quartier de Nolita à l’ouest et East River à l’est. Les lignes de métro les plus proches incluent les lignes J, F et M.

Les présentations étant faites, vous trouverez dans le LES une multitude d'activités et d'attractions.

Le Lower East Side abrite certains des marchés les plus exclusifs de New York et un grand nombre de magasins indépendants. Ne manquez pas de visiter le célèbre marché d’Essex Street, qui propose une collection des meilleurs produits culinaires gastronomiques. Et pour les dent (très) sucrées, elles savent déjà qu’il existe Economy Candy, sur Rivington Street.

Le Lower East Side abrite certains des biens les plus exclusifs du marché New Yorkais et un grand nombre de magasins indépendants. Assurez-vous de visiter le célèbre Marché de la rue Essex, qui propose une collection des meilleurs produits culinaires gastronomiques. Et pour ceux qui aiment les sucreries, vous devriez apprécier Economy Candy sur Rivington Street.

Le mélange original d’étudiants universitaires et de professionnels créé une atmosphère dynamique et jeune. C’est donc le quartier idéal pour ceux qui cherchent à travailler toute la journée et se détendre (ou faire la fête toute la nuit).

Le marché immobilier du Lower East Side

L’ancien et le neuf, vous aurez les deux à LES.

Les immeubles en briques et ceux au look un peu “grunge” témoignent du passé du quartier et côtoient les condos de luxe nouvellement construits. Le quartier subit de profonds réaménagements et voit les constructions flambant neuf sortir de sa terre régulièrement.

Le prix de vente moyen au premier trimestre de 2018 était de 2 265 789 $. Cela représente une augmentation de 157% par rapport à la même période de l’année précédente, lorsque le prix moyen était de 881 840 $, et une hausse folle de 274% par rapport au premier trimestre de 2013, lorsque le prix moyen était de 606 333 $. Quand on vous dit qu’il faut vous dépêcher….

Le prix de vente moyen au premier trimestre 2018 était de $ 2265789. Cela représente un Augmentation de 157% sur la même période de l'année précédente, lorsque le prix moyen était de $881,840, et un augmentation folle de 274% par rapport au premier trimestre de 2013, où le prix moyen était de $606,333. Quand on vous dit de vous dépêcher….

Une recherche rapide révèle qu’il y a une moyenne de 165 propriétés en vente dans le Lower East Side ces derniers mois, allant de 400 000 $ (chambre de 35 m2) à 15 595 000 $ (condo de 5 220 m2). Alors, contactez dès maintenant votre consultant BARNES, spécialiste du Lower East Side, pour trouver le bien immobilier de vos rêves dans ce quartier.