Acheter un appartement à Manhattan : Condo ou Co-op ?

Décider d’acheter un appartement à Manhattan est la partie la plus facile. Parmi les biens immobiliers les plus prestigieux de la ville de New York, choisir entre un condo ou un bien en co-op peut être un défi.

Heureusement, on vous explique ces deux types de propriété pour vous aider à déterminer quel est le meilleur choix pour vous.

Condo ou Co-op : Ce que vous devez savoir

Tout d'abord, cette division est une caractéristique unique à la marché immobilier de New York. Alors qu'environ 75% de biens immobiliers à New York sont des coopératives, davantage de condos sont actifs sur le marché. Alors avant même de rédiger leurs critères, il est nécessaire que les acheteurs potentiels connaissent les réponses à ces deux questions fondamentales: Qu'est-ce qu'un condo? Et qu'est-ce qu'une coopérative exactement?

Un condo ou condominium permet aux acheteurs d’acquérir la pleine propriété d’un appartement en plus d’un pourcentage des espaces partagés de l’immeuble. À la clôture, les acheteurs reçoivent un acte, comme s’ils achetaient une maison.

Une coopérative ou une coopérative d’habitation n’autorise les acheteurs qu’à acquérir des actions de la société, qui sert d’immeuble d’habitation. Gardez à l’esprit que la taille du partage reflète la taille de l’unité que l’actionnaire occupera. À la clôture, les acheteurs reçoivent un bail exclusif détaillant le droit du propriétaire de l’action de vivre dans une unité ou un appartement particulier.

Les condos et les coopératives de luxe ne diffèrent pas physiquement et offrent les commodités attendues: portier, concierge d’immeuble, caves, locaux de stockage, etc., installations pour chiens, etc. Bien sûr, ces facteurs dépendent du quartier de Manhattan (ou même de Brooklyn) où vous choisissez d’acheter et de votre budget. Une différence cruciale réside dans le fait qu’un condo est considéré comme un «bien immobilier» et qu’une action coopérative est un «bien personnel».

Acheter un condo …

En bref, les condos sont une invention relativement nouvelle du marché immobilier de la ville de New York et se trouvent le plus souvent dans les nouveaux quartiers branchés de Manhattan, tels que West et East Villages. En conséquence, ils ont tendance à tirer profit de la construction récente et d’une agencement et d’un design plus modernes.

Comparativement au processus de la coopérative, les acheteurs potentiels de copropriétés sont beaucoup moins surveillés. Il y a bien sûr un conseil d’administration, mais ses membres n’ont que le «droit de premier refus». En un mot, cela signifie qu’ils n’ont que deux options: 1) approuver l’acheteur ou 2) acheter le condo eux-mêmes. De plus, les condos sont beaucoup plus ouverts aux investisseurs internationaux, car les restrictions imposées aux fonds étrangers finançant l’acquisition sont beaucoup moins importantes. Bien que chaque association soit différente, les copropriétaires sont plus ou moins autorisés à mettre leur logement en vente, à louer ou à sous-louer.

En ce qui concerne les dépenses, les condos sont en moyenne plus chers que les coopératives; pourtant, ils demandent des acomptes de départ moins élevés, de seulement 10% du prix d’achat en général. Pensez également aux frais de clôture et aux frais supplémentaires: assurance titres pour le prêteur et l’acheteur; recherches de titres, frais d’enregistrement, taxe de transfert, taxe de séjour, etc. Et puisque les copropriétaires achètent une partie des parties communes, ils sont également soumis à des charges communes couvrant l’aménagement paysager, le personnel payant et certaines installations.

Conclusion: achetez un appartement à New York si vous recherchez une flexibilité et des réglementations limitées, si votre budget à long terme est plus élevé et si l’installation de quartiers nouveaux et en essor vous attire.

… Ou plutôt une coopérative ?

Inversement, les coopératives sont concentrées dans des bâtiments historiques, souvent d’avant-guerre, situés dans des quartiers résidentiels plus anciens, mais plus centralisés, tels que Upper West Side ou Upper East Side, le long de Park Avenue, par exemple.

Vous avez peut-être déjà entendu la rumeur, les conseils d’administration des coopératives sont notoirement difficiles, car les candidats sont tenus de respecter les normes les plus strictes. Les acheteurs potentiels sont tenus de partager des informations financières et une vérification de leur emploi, ainsi que de leurs antécédents. Les règles et règlements en matière de construction de coopératives sont tout aussi rigoureux que variés, avec de lourdes restrictions quant à la location d’appartements pour de longues périodes. Acheteurs internationaux, nous sommes désolés de dire que les coopératives sont connues pour bouder des dossiers financés avec des fonds étrangers.

L’acompte pour les coopératives peut atteindre 20% à 50% du prix d’achat. Ne vous inquiétez pas, les prix d’achat sont généralement inférieurs à ceux des condos. Les coûts supplémentaires à prendre en compte sont généralement beaucoup moins élevés que les condos. Cependant, les actionnaires sont toujours soumis à la taxe d’habitation et à des frais d’emprunt relativement élevés. Les coopératives ont eux aussi des frais d’entretien, qui sont presque les mêmes que les condos.

Conclusion: achetez un appartement en coopérative à Manhattan si vous souhaitez y planter des racines ou investir dans le long terme. Et soyez fier d'être transparent.

Dans tous les cas, contactez un consultant BARNES New York pour acheter un appartement à Manhattan et déterminer le type de propriété qui vous convient le mieux.