Étiquette : Taxe 421-a

L'exonération fiscale 421-a est un programme d'incitation immobilière important à New York visant à encourager le développement de nouveaux immeubles résidentiels et à promouvoir le logement social. Ce programme offre des avantages fiscaux aux promoteurs qui incluent des logements abordables dans leurs programmes neufs. En réduisant la charge fiscale, la ville encourage la création de davantage d'options de logement, en particulier pour les résidents à revenus faibles et moyens.

Cet article aborde les spécificités et les avantages de l'ancien programme 421-a, qui a récemment été abandonné. Il reste toutefois pertinent car un petit nombre d'immeubles bénéficient encore de cette exonération fiscale. Des prolongations ont été accordées pour des projets inachevés en cours, et l'État de New York propose désormais un programme de remplacement intitulé 485x (avec des paramètres différents). 

Qu'est-ce que l'exonération fiscale 421-a ?

L'exonération fiscale 421-a, également connue sous le nom de programme de logement abordable de New York, offre une exonération partielle de la taxe foncière pour les nouveaux projets de construction résidentielle admissibles. Les promoteurs bénéficient de cet allègement fiscal en échange de la mise en réserve d'une partie des unités de leurs immeubles en tant que logements sociaux abordables. Le programme vise à stimuler la construction de nouveaux logements et à remédier à la pénurie de logements abordables dans la ville.

Exigences clés de l’exonération fiscale 421-a

1. Besoin en logements abordables:
   • Les promoteurs doivent allouer un pourcentage du total des unités du nouveau bâtiment à des logements abordables.
   • Le pourcentage spécifique et les niveaux d’accessibilité dépendent de l’emplacement et de la taille du projet.
2. Emplacement:
   • Le programme s'applique aux nouveaux développements résidentiels dans toute la ville de New York, avec des exigences différentes en fonction des différentes zones et quartiers.
3. Durée:
   • L'exonération fiscale peut durer jusqu'à 35 ans, en fonction des conditions spécifiques de l'accord et de la conformité du projet aux exigences d'accessibilité financière.
4. Date limite de construction:
   • Les promoteurs doivent terminer la construction dans un délai déterminé pour bénéficier de l’exonération fiscale.
     

Avantages de l'exonération fiscale 421-a

• Économies d'impôts:Les promoteurs peuvent réduire considérablement leur impôt foncier, améliorant ainsi la viabilité financière de leurs projets.
• Augmentation de l'offre de logements:Le programme encourage la construction de nouveaux immeubles résidentiels, ajoutant au parc immobilier de la ville.
• Logements abordables:En réservant à une partie des logements des loyers abordables, le programme contribue à offrir des options de logement aux résidents à revenus faibles et moyens.

Étude de cas : Un projet de développement à usage mixte à Brooklyn

Examinons une étude de cas pour comprendre comment l’exonération fiscale 421-a fonctionne dans la pratique.

Scénario: La société ABC Development Company prévoit de construire un nouvel immeuble résidentiel à usage mixte à Brooklyn, composé de 100 logements. Elle souhaite bénéficier de l'exonération fiscale 421-a pour améliorer la faisabilité financière du projet.

• Planification du projet:ABC Development décide de réserver 30% des unités (30 unités) comme logements abordables. Ces unités seront louées à des locataires dont les revenus sont égaux ou inférieurs à 130% du revenu médian de la région (AMI).
• Demande d'exemption:ABC Development soumet son plan de projet au Département de préservation et de développement du logement de la ville de New York (HPD) pour approbation. Il décrit le nombre total d'unités, le nombre d'unités abordables et les niveaux de revenus ciblés pour l'accessibilité.
• Réception de l'approbation:Après avoir examiné la demande, le HPD approuve le projet, confirmant qu'il répond aux exigences de l'exonération fiscale 421-a. ABC Development peut désormais procéder à la construction.
• Construction et location:ABC Development termine la construction dans les délais impartis et commence à louer les unités. Les unités abordables sont louées aux locataires éligibles à des loyers réduits, tandis que les unités restantes sont louées aux tarifs du marché.
• Avantages fiscaux:Avec l'exonération fiscale 421-a en vigueur, ABC Development bénéficie d'une réduction significative des impôts fonciers jusqu'à 35 ans. Cet allègement fiscal améliore la rentabilité du projet et contribue à compenser les revenus locatifs inférieurs des unités abordables.
  

Résultat:ABC Development a réussi à tirer parti de l'exonération fiscale 421-a pour créer un immeuble résidentiel à usage mixte à Brooklyn. Le projet ajoute non seulement 100 nouveaux logements à l'offre de la ville, mais fournit également 30 logements abordables aux résidents à revenus faibles et moyens. Les économies d'impôt contribuent à rendre le projet financièrement viable, ce qui profite à la fois au promoteur et à la communauté.

Les exemptions fiscales prévues au 421-a ne concernent pas uniquement les immeubles locatifs. Une poignée de condominiums (nouveaux projets) ont bénéficié de ce programme, étendant ainsi les exemptions fiscales aux propriétaires individuels des unités. Ces exemptions fiscales demeurent attachées à l'unité, et tout acquéreur subséquent en bénéficiera également jusqu'à l'expiration.

BARNES New York a aidé ses clients à acheter des unités dans des immeubles approuvés pour le programme 421-a et peut établir une liste d'options pour les acheteurs intéressés, que ce soit pour une résidence principale, un pied-à-terre ou à des fins d'investissement. 

Conclusion

L'exonération fiscale 421-a est un outil essentiel dans les efforts de la ville de New York pour résoudre sa crise du logement social. En incitant les promoteurs à inclure des logements abordables dans leurs nouveaux projets résidentiels, le programme contribue à accroître l'offre de logements pour les résidents de tous niveaux de revenus. Comprendre et utiliser l'exonération fiscale 421-a peut être une situation gagnant-gagnant pour les promoteurs et la communauté, favorisant le développement de quartiers dynamiques et inclusifs. 

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