Catégorie : Immobilier à New York

L’Upper East Side est l’un des quartiers les plus chics où vivre à Manhattan. C’est bien simple, faisons un petit jeu, allez sur google map, tapez Manhattan, vous serez instinctivement attiré par une belle masse verte, Central Park, et comme par enchantement c’est là que vous voudrez vivre.

Situé au nord-est, entre Central Park et l’East River, ce quartier est habité par une population très aisée, les immeubles sont luxueux et abritent des appartements qui font souvent la une des magazines prestigieux, et l’on comprend pourquoi. Les « doormen » en habit, les fameux portiers, et les services de conciergerie sont monnaie courante.

New York est une ville unique et le quartier de l’Upper East Side l’est encore plus. Son architecture mêlée de gratte-ciel, d’immeubles en pierre de très grand standing, et de « brownstones » cohabite avec des grands palaces comme le Pierre, le Plaza et le Trump Palace Condominiums. Les rues sont résidentielles ou commerçantes, ultra propres et sécurisées. Les noms sont connus dans le monde entier : Park avenue, Lexington, Madison avenue (réputée pour être l’une des plus chères), et la célèbre 5th. Son ambiance et son dynamisme urbains sont légendaires, tout le monde rêve de vivre au cœur de ce quartier, dans l’un de ces appartements éclairés de lumières scintillantes. Les résidences sont très modernes, des murs en baies vitrées avec vue sur la ville ou le parc, des salles de sports et des piscines, ou bien anciennes avec le charme et le standing de belles entrées d’immeuble en marbre, des ascenseurs avec liftier et majordome et des appartements cossus.

Vous serez peut-être surpris du nombre d'enfants qui vivent dans le quartier, car le Upper East Side est au cœur d'un quartier familial, avec certaines des meilleures institutions académiques. Au total, il y a environ 51 écoles dont un lycée français. Les mamans de l'UES songent déjà à inscrire leurs nouveau-nés dans une classe maternelle de premier ordre. Ne pensez pas une seconde que cet établissement privé n'est peuplé que d'amateurs de baguette. Les 1 337 étudiants chanceux représentent plus de 55 nationalités différentes.

Le majestueux Central Park attire lui aussi les résidents new-yorkais avec enfants (les arbres et les enfants, une belle histoire d’amitié), 341 hectares en plein cœur de la ville, pour les petits, les grands (sportifs ou pas) et aussi les musiciens, un rendez-vous assuré avec la bonne humeur. Des lacs artificiels, des chemins piétonniers, les fameux 2,54 km autour du Reservoir, (2 tours minimum en petites foulées, SVP pour maintenir la forme), 2 pistes de patinage sur glace, 21 terrains de sports et le célèbre zoo d’où le petit lionceau Ryan s’est échappé (les enfants savent très bien de quoi nous parlons), tout cela entouré par d’immenses buildings et le bouillonnement incessant de la ville.

Le quartier possède tous les atouts recherchés par une clientèle très aisée, eh oui, le prix au m2 est élevé mais comme dit une célèbre marque « parce que nous le valons bien ». Les hommes et les femmes d’affaires, les personnes fortunées et ceux qui ont un haut pouvoir d’achat affectionnent ce district de NY.

C’est aussi un centre culturel important de la ville avec de grands musées comme le Metropolitan Museum of Art, le Guggenheim, la Frick Collection pour n’en citer que quelques-uns. Haut lieu de la mode également, les plus belles boutiques et marques du monde se trouvent dans les rues animées de l’Upper East Side, la route est tracée vers la Mecque du shopping en direction de la 5th et de Madison. Les restaurants et les cafés sont au sommet des dernières tendances en termes de décoration et de gastronomie, les chefs sont à la recherche perpétuelle de nouvelles saveurs et de créativité pour séduire les résidents. Vous ne pourrez qu’adorer.

Un petit cliché, on vous l’accorde, mais simple et pure vérité, la magie de Manhattan est là, dans les rues de l’Upper East Side. Venez voir par vous même.

Cela fait un certain temps que cette Townhouse n’a pas été sur le marché. Achetée en 2009 par Bob Weinstein le co-fondateur des studios Miramax pour $15,000,000, la maison de 5 étages est située au 39 West 70th Street et est à la vente à $ 19 million. C’est un prix de vente important mais pas déraisonnable compte tenu de la qualité du bien.

Offrant 6,600 SQ FT ( 613 M2 ) sur 7 niveaux, les acquéreurs disposeront de 5 chambres avec salles de bain. Au rez-de-chaussée une grande cheminée fonctionnant au gaz , des moulures aux détails remarquables mais surtout de grandes baies vitrées donnent du caractère.

De nombreux détails de design sont disposés dans tout l’espace. A l’étage, la master bedroom dispose d’un grand dressing de 14 M2 et de trois espaces extérieurs ( jardin, terrasse et rooftop ) mais l’un des points qui fait la singularité de cette townhouse est sa salle de sport couplée à un demi-terrain de basketball.

Avec sa façade en verre ondulée, le 252 East 57th Street fut un des premiers nouveaux développements ayant pour ambition de redessiner le Nord de Midtown East lors de son lancement début 2014. Mais après une longue période de ventes peu dynamique – environ la moitié des copropriétés, soit 95 unités, restent invendues – les développeurs ont décidé qu’il était impératif de prendre de nouvelles mesures incitatives. En plus d’une première baisse de prix l’année dernière, certains promoteurs proposent désormais aux brokers une commission de 4%, dont 1% est rémunéré dès la signature du contrat. Les promoteurs essaient au mieux de se différencier afin d’attirer toujours plus d’acheteurs potentiels.

Depuis quelque mois, la baisse des prix des condos haut de gamme a atteint un chiffre record.Cependant, la diminution des prix n’est pas la seule façon d’attirer les acquéreurs. Ces derniers peuvent demander à ce que le vendeur prenne en charge les tranfer taxes (frais de transfert de l’ordre de 2% du prix de vente). Ne voulant pas afficher publiquement la baisse des prix, ils offrent donc d’autres avantages en compensation. Concernant les immeubles avec un nombre important d’invendus, il est nécessaire d’être imaginatif.

D’autant que les promoteurs subissent une pression importante. Les prêts de construction sont conséquents et les créanciers anxieux à l’idée de ne pas se faire rembourser. Les banques demandant même à combien seront louées les plus grandes unités.

Aujourd’hui, il est plus difficile de vendre les nouveaux condos ayant été évalués en 2014 et 2015 à des prix très élevés, près de 2 ans avant d’être livrés. A cela s’ajoute le fait que nombre d’entre eux arrivent sur le marché sur une même période.

Les ventes de nouveaux développements ont chuté de 13,2 % depuis l’année dernière. 479 unités de moins ont été vendues au cours du quatrième trimestre 2016 par rapport à la même période en 2015. Pendant ce temps, la durée de commercialisation moyenne sur le marché en nombre de jours a bondit de 20,7% (soit 181 jours).

Ces derniers mois, le ralentissement des ventes a effrayé un grand nombre de promoteurs, notamment CL investment, qui a mis fin à la rénovation d’un condo de luxe au prix de 300 millions de dollars au 287 Park Avenue South, l’automne dernier. En février, la société d’investissement chinoise a également vendu 32,9% de ses parts à Coda, le groupe Magnum Real Estate spécialisé dans la rénovation rental-to-condo sur 385 First Avenue. De son coté, Kuafu Properties a mis un terme à son développement au 161 East 60th Street, un site de 300 millions de dollars maintenant contrôlé par Denis Shan l’ex-directeur de Kuafu. De plus, JDS Development Group et Property Markets Group ont suspendu leurs ventes à 111 West 57th Street l’année dernière.

Même si certaines offres ne sont pas très attractives pour les promoteurs, la majorité d’entre eux n’est plus en mesure de refuser le deal. Dans un marché fort et dynamique, les vendeurs pourraient se permettre de refuser l’offre ; mais dans le contexte actuel, tout est à considérer. Aujourd’hui, les acquéreurs essaient par conséquent de faire payer les closing costs (frais de transactions), transfer taxes (les frais de transfert) ainsi que les mansion taxes, par les promoteurs.

Chaque promoteur choisit sa méthode. Un d’entre eux a récemment décidé d’offrir certains frais sur l’ensemble d’un quartier. Il est cependant beaucoup plus fréquent d’adopter une approche de vente « immeuble par immeuble » ou « unité par unité ».

Le prix ou la participation aux frais n’est pas le seul sujet de négociation. Dans certains cas, on peut demander des modifications sur mesure. Ou même une voiture ! Les promoteurs d’une maison au 357 West 17th Street demandant 36,8 millions de dollars, ont inclus une Bentley d’au moins $200,000.

Le partage des prix et des dépenses n'est pas le seul sujet de négociation. Dans certains cas, vous pouvez demander des modifications personnalisées. Comme une voiture, par exemple: les promoteurs d'une maison au 357 West 17th Street demandant $36,8 millions, incluent une Bentley valant au moins $200000.

Le prix ou la participation aux frais n’est pas le seul sujet de négociation. Dans certains cas, on peut demander des modifications sur mesure. Ou même une voiture ! Les promoteurs d’une maison au 357 West 17th Street demandant 36,8 millions de dollars, ont inclus une Bentley d’au moins $200,000. « Offrir une commission plus élevée ne vend nécessairement pas un appartement, mais attire l’attention des brokers » d’après le président d’une entreprise de promoteurs. Tout le monde sait qu’il y a beaucoup de produits disponibles a Midtown, il est donc indispensable de se différencier. »

Cependant dans certains cas, la seule façon de vendre reste de réduire les prix.

« Les développeurs proposent non seulement de couvrir les closing cost (frais de transaction), mais ils franchissent la barrière finale : les prix », a déclaré un broker New-Yorkais. « La baisse des prix affecte non seulement les personnes ayant acheté dans l’immeuble et qui essaient de revendre, mais aussi les propriétés voisines. »

Lorsque le haut de gamme ajuste ses prix pour faire face au marché baissier actuel, les montants peuvent donner le tournis… Par exemple, ce penthouse triplex à 12 East 13th Street qui demandait plus de 30 millions de dollars initialement est désormais proposé à la vente à « seulement » 16 millions de dollars !