Покупка квартиры на Манхэттене: кондоминиум или кооператив?

Принятие решения о покупке квартиры на Манхэттене - простая часть. Среди самых престижных объектов недвижимости Нью-Йорка выбор между кондоминиумом или кооперативным зданием может быть проблемой.

Но не бойтесь! В этой статье мы дадим определение этим двум типам собственности на востребованную недвижимость в Нью-Йорке и поможем вам определить, какой из них вам подходит.

Кондо против совместной игры: обзор

Во-первых, это разделение является уникальной особенностью Рынок недвижимости Нью-Йорка. В то время как примерно 75% недвижимости в Нью-Йорке - это кооперативы, на рынке активно действует больше кондоминиумов. Поэтому даже до того, как сформулировать свои критерии, необходимо, чтобы потенциальные покупатели знали ответы на эти два фундаментальных вопроса: Что такое кондоминиум? А что такое кооператив?

Кондо или кондоминиум позволяет покупателям получить полную собственность на квартиру в дополнение к процентной доле общих площадей здания. При закрытии покупатели получают акт , как будто покупают дом.

Кооператив или жилищный кооператив разрешает покупателям приобретать только доли в корпорации , которая функционирует как жилое здание. Имейте в виду, что размер доли отражает размер единицы, которую будет занимать владелец доли. По окончании сделки покупатели получают договор аренды , в котором подробно излагается право владельца акций на проживание в конкретной квартире или квартире.

Роскошные кондоминиумы и кооперативы не отличаются физически и предлагают ожидаемые удобства: швейцар, суперинтендант в здании, консьерж, кладовая и т. Д. Однако, чем более высококлассное здание, тем более высококлассные удобства, такие как детские сады, спа, тренажерные залы. , помещения для собак и т. д. Конечно, эти факторы будут зависеть от района Манхэттена (или, возможно, даже Бруклина ), который вы выберете для покупки, и вашего бюджета. Существенные различия заключаются в том, что кондоминиум считается «недвижимостью», а кооперативная доля - « личной собственностью ».

Если вы покупаете квартиру…

Короче говоря, кондоминиумы - относительно новое изобретение рынка недвижимости Нью-Йорка, и их чаще всего можно найти в новых модных кварталах Манхэттена, таких как Западная и Восточная деревни . В результате они, как правило, выигрывают от недавнего строительства и более современной планировки и дизайна.

По сравнению с процессом подачи заявки на участие в кооперативе потенциальные покупатели кондоминиумов сталкиваются с гораздо меньшей проверкой. Есть совет директоров, но они имеют только «преимущественное право отказа». Вкратце, это означает, что у них есть только два варианта: 1) одобрить покупателя или 2) купить квартиру самостоятельно. Кроме того, кондоминиумы гораздо более открыты для международных инвесторов, поскольку существует гораздо меньше ограничений на финансирование приобретения иностранными фондами. Хотя все ассоциации отличаются друг от друга, владельцам кондоминиумов более или менее разрешено выставлять свои квартиры на рынок аренды, сдавать их в аренду и субаренду.

Когда дело доходит до расходов, кондоминиумы в среднем дороже, чем кооперативы ; тем не менее, они предлагают более мягкие первоначальные платежи в размере всего 10% от покупной цены. Также учитывайте затраты на закрытие сделки и дополнительные сборы : страхование титула как для кредитора, так и для покупателя; поиск титулов, сборы за регистрацию, налог на передачу, налог на особняки и т. д. А поскольку владельцы кондоминиумов покупают часть коммунальных территорий, они также несут общие расходы , включая озеленение, оплату персонала и некоторые коммунальные услуги.

Заключение: Купите квартиру в Нью-Йорке, если вы ищете гибкость и ограниченные правила, у вас более высокий долгосрочный бюджет, и вращающаяся дверь в новые районы вас не побеспокоит.

… Или кооператив?

И наоборот, кооперативы сосредоточены в исторических , часто довоенных, зданиях в старых, но более централизованных жилых кварталах, например, в Верхнем Вест-Сайде или Верхнем Ист-Сайде вдоль Парк-авеню.

Возможно, вы уже слышали слухи о том, что кооперативные доски известны своей жесткостью, так как соискатели соответствуют самым высоким стандартам . От потенциальных покупателей требуется предоставить финансовую информацию и подтверждение занятости, а также проверку биографических данных. Правила и нормы кооперативного строительства столь же строгие, хотя и разнообразны, с жесткими ограничениями на сдачу квартир в аренду на длительные периоды времени. Международные покупатели, мы с сожалением вынуждены сообщить, что кооперативы, как известно, отказываются от надзорных фондов .

Первоначальный взнос для кооперативов может составлять от 20% до 50% покупной цены . Не волнуйтесь, эти цены обычно ниже, чем в кондоминиумах. Дополнительные расходы, которые следует учитывать, в целом намного ниже, чем в кондоминиумах, однако владельцы акций по-прежнему облагаются налогом на особняки и относительно высокими сборами по ипотеке. Кооперативы не освобождают от платы за обслуживание , которая почти такая же, как и в кондоминиумах.

Заключение: Купите кооперативную квартиру на Манхэттене, если вы хотите выращивать корни или долгосрочное вложение и гордитесь тем, что являетесь открытой книгой.

В любом случае свяжитесь с BARNES Нью-Йорк консультант купить квартиру на Манхэттене и решите, какой тип собственности вам подходит.