רכישת דירה במנהטן: דירה או קו-אופ?

ההחלטה לקנות דירה במנהטן היא החלק הקל. בין הנדל"ן היוקרתי ביותר בניו יורק , הבחירה בין דירה או בניין שיתופי יכולה להיות אתגר.

אבל, אל תפחד! במאמר זה, אנו מגדירים את שני סוגי הבעלות על נכסים עבור נדל"ן מבוקש מאוד בעיר ניו יורק, ועוזרים לך לקבוע מהי הבחירה הנכונה עבורך.

דירה מול קו-אופ: סקירה כללית

דבר ראשון, החלוקה הזו היא תכונה ייחודית ל- שוק הנדל"ן בעיר ניו יורק. בעוד כ-75% של נדל"ן בניו יורק הם שיתופי פעולה, דירות נוספות פעילות בשוק. אז עוד לפני ניסוח הקריטריונים שלהם, יש צורך שקונים פוטנציאליים ידעו את התשובות לשתי השאלות הבסיסיות הללו: מהי דירה? ומה זה בעצם קו-אופ?

דירה או בית משותף מאפשרים לרוכשים לרכוש בעלות מלאה על דירה בנוסף לאחוז מהשטחים המשותפים של הבניין. בסגירה, קונים מקבלים שטר , כאילו קונים בית.

קואופרטיב או קואופרטיב לדיור מאפשר רק לרוכשים לרכוש מניות בתאגיד , שמתפקד כבניין המגורים. זכור כי גודל המניה משקף את גודל היחידה שבעל המניה יאכלס. בסגירה, הרוכשים מקבלים חוזה שכירות קנייני , המפרט את זכותו של בעל המניה להתגורר ביחידה או דירה מסוימת.

דירות יוקרה ושיתופיות אינם שונים מבחינה פיזית ומציעים את השירותים הצפויים: שוער, מפקח בבניין, קונסיירז', אחסון וכו'. עם זאת, ככל שהבניין יוקרתי יותר, השירותים היוקרתיים יותר, כגון מעונות יום, מכוני ספא, חדרי כושר. , מתקנים לכלבים וכו'. כמובן, גורמים אלו יהיו תלויים בשכונה במנהטן (או אולי אפילו בברוקלין ) שתבחרו לקנות בה ובתקציב שלכם. הבדלים מכריעים טמונים בעובדה שדירה נחשבת ל"נכס מקרקעין" ושיתוף פעולה " רכוש אישי ".

האם כדאי לקנות דירה…

בקיצור, דירות דירות הן המצאה חדשה יחסית של שוק הנדל"ן בניו יורק, ולרוב נמצאות בשכונות הטרנדיות החדשות של מנהטן - כמו ה- West and East Villages . כתוצאה מכך, הם נוטים להפיק תועלת מהבנייה האחרונה ומפריסה ועיצוב מודרניים יותר.

בהשוואה לתהליך הבקשה לשיתוף פעולה, רוכשי דירות פוטנציאליים עומדים בפני הרבה פחות בדיקה. יש דירקטוריון, אבל יש להם רק "זכות סירוב ראשונה". בקיצור, זה אומר שיש להם רק שתי אפשרויות: 1) לאשר את הקונה או 2) לקנות את הדירה בעצמם. בנוסף, הדירות פתוחות הרבה יותר למשקיעים בינלאומיים, מכיוון שיש הרבה פחות הגבלות על קרנות זרות המממנות את הרכישה. למרות שכל עמותה שונה, בעלי דירות מורשים פחות או יותר להוציא את היחידה שלהם לשוק השכירות, להשכרה ולהשכרת משנה.

כשזה מגיע להוצאות, דירות בממוצע יקרות יותר מקו-אופ ; עם זאת, הם מציעים תשלומים קלים יותר של 10% בלבד ממחיר הרכישה. כמו כן, שקול עלויות סגירה ועמלות נוספות : ביטוח בעלות הן למלווה והן לרוכש; חיפושי כותרת, עמלות הקלטה, מס העברות, מס אחוזה וכו'. ומכיוון שבעלי הדירות רוכשים חלק מהשטחים הקהילתיים, הם גם כפופים לחיובים משותפים , המכסים גינון, עובדים משלמים וכמה שירותים.

סיכום: קנה דירה בעיר ניו יורק אם אתה מחפש גמישות ותקנות מוגבלות, יש לך תקציב גבוה יותר לטווח ארוך, ודלת מסתובבת של שכונות חדשות לא תדאיג אותך.

… או שיתוף פעולה?

לעומת זאת, שיתופי פעולה מרוכזים בבניינים היסטוריים , לרוב לפני המלחמה, בשכונות מגורים ישנות אך מרכזיות יותר, כמו האפר ווסט סייד או האפר איסט סייד לאורך פארק אווניו, למשל.

אולי כבר שמעתם את השמועות, מועצות שיתופיות ידועות לשמצה מכיוון שהמועמדים עומדים בסטנדרטים הגבוהים ביותר . קונים פוטנציאליים נדרשים לשתף מידע פיננסי ואימות תעסוקה, כמו גם בדיקת רקע. הכללים והתקנות של בניין שיתופי הם קפדניים לא פחות אם כי מגוונים, עם הגבלות כבדות על השכרת דירות לפרקי זמן ארוכים. קונים בינלאומיים, אנו מצטערים לומר כי ידוע שקו-אופים דוחים כספי פיקוח .

התשלום עבור שיתופי פעולה יכול להגיע לכל מקום בין 20% ל-50% ממחיר הרכישה . אל תדאג, המחירים האלה בדרך כלל נמוכים יותר מאשר דירות. עלויות נוספות שיש לקחת בחשבון הן בסך הכל נמוכות בהרבה מהדירות, עם זאת, בעלי המניות עדיין כפופים למס האחוזה ולעמלות משכנתא גבוהות יחסית. שיתופי פעולה אינם תירוצים מדמי תחזוקה , שהם כמעט זהים לדירות.

סיכום: קנה דירת שיתוף במנהטן אם אתה מחפש לשתול שורשים או בשביל השקעה לטווח ארוך ותתגאה בהיותך ספר פתוח.

בכל מקרה, צור קשר עם א בארנס ניו יורק יועץ ל לקנות דירה במנהטן ולהחליט איזה סוג של בעלות על נכס הוא האידיאלי עבורך.