Acheter un bien immobilier à New York

Pourquoi investir à New York?

Avec plus de 8,2 millions d'habitants, New York est sans aucun doute la ville la plus dense des États-Unis. La «Big Apple» est l'un des plus grands centres financiers, culturels et commerciaux au monde. Son influence dans les domaines de la politique, de l'éducation, du divertissement, des médias, de la mode et de l'art en fait sans aucun doute l'une des grandes villes du monde. La ville offre une excellente qualité de vie, les revenus des ménages sont élevés et regorge d'activités culturelles et de divertissements.

Avec plus de 200 000 entreprises identifiées, la ville de New York possède l'une des économies les plus développées et intégrées au monde. À elle seule, la région métropolitaine de New York accueille 53 entreprises classées au «Fortune 500» - plus que toute autre région métropolitaine des États-Unis.

New York est également une plaque tournante du commerce international. Avec Londres et Tokyo, c'est l'un des trois centres de commandement de l'économie mondiale. C'est la raison pour laquelle tant de sociétés internationales ont établi leur siège à Manhattan. Un salarié sur dix du secteur privé de la ville travaille pour une entreprise étrangère.

La ville est un pôle majeur dans les domaines de la finance, des assurances, de l'immobilier, des médias et de l'art aux États-Unis. Le Grand New York génère à lui seul près de 10% du PIB total des États-Unis. Bien que l'économie soit diversifiée, les emplois bien rémunérés dans les services financiers représentent encore plus de 35% de revenus professionnels de la ville.

Les différentes propriétés disponibles à New York City

Ce guide n’a d’autre intention que de vous aider à mieux comprendre les spécificités de ce marché. Notre bureau BARNES | WARBURG reste à votre entière disposition pour vous aider dans la recherche du type de propriété qui vous conviendra le mieux, au meilleur endroit et au meilleur prix.

La première spécificité du marché immobilier new-yorkais est qu’il possède deux principaux types de propriétés différents : les « condominiums » et les « co-ops ». Il existe également les « Townhouse », petits buildings de 3 à 5 étages qui ne peuvent être possédés que par un seul et unique propriétaire.

1 / Les Condominums

Être propriétaire d’un condominium (ou « condo »), revient à être propriétaire d’un appartement dans la plupart des villes. En contrepartie du versement de son prix, vous devenez propriétaire d’un bien immobilier. Un acte de propriété vous est transmis, par la suite archivé au registre public. Vous devenez également propriétaire d’un pourcentage des parties communes du building au même titre que les autres propriétaires. L’immeuble est habituellement géré par un “Management Company” (comparable à un syndic), à laquelle des charges seront dues chaque mois. De plus, chaque propriétaire est tenu de payer une taxe foncière “Real Estate Tax”. Certains condominiums bénéficient cependant d’un programme d’abattement des taxes.

Les condominiums sont fréquents dans la plupart des villes américaines, mais ils ne représentent à Manhattan que 25% du parc immobilier total. La majorité des biens immobiliers de New York sont des « Co-Op ».

Les avantages des condominiums

• La flexibilité: Chaque copropriétaire peut louer son bien, le revendre, ou permettre aux membres de sa famille ou à ses amis d’en profiter sous réserve du respect du règlement intérieur de l’immeuble. Il est simple de demander une hypothèque à une banque américaine pour acquérir ce type de propriété, aussi longtemps que le marché financier le permet. Les résidents américains, même avec un grand nombre de crédits en cours, peuvent toujours espérer obtenir un financement à hauteur de 80 % du prix d’achat à un taux intéressant.
• Le dossier de candidature : Un acquéreur potentiel doit le plus souvent constituer un dossier de candidature et suivre un processus appelé « programme d’application ». Il doit fournir des informations concernant ses finances et son passé (historique de crédit, lettres de banque..) Selon l’immeuble, ce processus prend plus ou moins de temps, et exige plus ou moins d’informations.Les condominiums sont très recherchés par les acheteurs étrangers, mais aussi par les New-Yorkais eux-mêmes qui souhaitent conserver une certaine flexibilité. Certains acheteurs s’orientent également vers les « condos » pour éviter d’avoir à fournir trop d’informations personnelles ou des documents trop intrusifs, en usage pour les « Co-ops ». Les demandes d’application des acheteurs internationaux sont souvent refusées par les « Co-Ops », car ils ne peuvent fournir toutes les garanties exigées. Les condos représentent la solution la plus simple pour investir sur le marché immobilier de New York.

Leurs inconvénients

• Le Choix : En raison de la préférence des investisseurs étrangers pour ce type de propriétés, et le très faible inventaire de biens disponibles, les prix sont souvent de 15 à 20 % supérieurs à ceux de biens immobiliers équivalents régis au sein d’une « co-op ». C’est le prix à payer pour profiter de la flexibilité de cette forme d’investissement.

2 / Les Co-operatives Buildings ou Co-ops

Acquérir une « Co-op » reste la manière la plus courante d’être propriétaire à long terme dans l’Etat de New York (75 % des appartements à New York sont des Co-operative buildings). Acheter un « co-op » revient à acheter des parts dans une entreprise. Les actions sont détenues par le propriétaire, devenu actionnaire. En échange de ses actions, l’actionnaire reçoit un contrat de propriété. Cela signifie que toutes les décisions concernant l’immeuble doivent être prises par le syndic du « co-op » chaque fois qu’elles pourraient affecter la communauté ou la propriété elle-même (nouvel acheteur, mise en location, nouveau locataire, revente..).

Il revient à la coopérative de payer le montant du prêt souvent en place, des taxes foncières, du salaire des employés et des différentes charges d’entretien. En contrepartie, le propriétaire-actionnaire paie un pourcentage des charges totales proportionnel à son apport dans la coopérative. Le montant de cette part dépend de la taille et de l’étage de l’appartement. Certains buildings demandent une avance. A Manhattan, les acheteurs éventuels devront parfois fournir une avance de 20 à 50 % du prix d’achat. Malgré toutes ces conditions imposées par les « Co-ops », le concept présente plusieurs aspects positifs :

Les avantages des “Co-ops”

• Pour un immeuble de qualité comparable, des prix souvent plus bas que ceux des condominiums.
• Éventail de choix plus large, les Co-ops représentant 75 % du marché des appartements à New York.
• Montant de la maintenance déductible des taxes. Chaque building est assujetti à une taxe propre. Les actionnaires peuvent alors déduire leurs parts de la taxe foncière.

Leurs inconvénients

• Manque de flexibilité :La direction de la Co-op approuve ou rejette une candidature selon ses propres critères. Les acheteurs et les locataires sont sujets à un interrogatoire détaillé afin de prouver le niveau de leurs revenus et leur historique (notamment de crédit et personnel). La mission principale de la direction est de protéger les intérêts des actionnaires
• La direction de la « Co-op » doit donner son accord préalable avant chaque changement majeur concernant un appartement : achat, vente, location, rénovation…

Financer aux Etats-Unis

Obtenir un financement jusqu’à 70% aux Etats-Unis est possible au travers de crédits hypothécaires.
Si vous faites une demande d’emprunt, quelques étapes en plus sont à ajouter au processus de transaction. Si vous achetez un bien, une étude de dossier est nécessaire ainsi qu’une évaluation du montant du bien (« appraisal »). La banque enverra un de ses experts qui estimera la valeur du bien. L’achat d’une assurance du titre de propriété est obligatoire et devra être obtenue avant la signature du contrat. A noter que des taxes supplémentaires au moment de la vente seront également appliquées par la ville de l’état de New York.
Nous disposons d’un large réseau de partenaires locaux (banque, assurance) qui s’occupent principalement de prêts pour les clients étrangers, avec qui, nous pouvons vous mettre en relation. Nous sommes à votre disposition pour vous apporter plus d’information à ce sujet.

Les principales dépenses lors de la détention d’un bien

1/ La “Real Estate Tax”

C’est une taxe basée sur la valeur du bien. Le montant varie selon les immeubles et les quartiers. Certaines constructions récentes peuvent bénéficier de programmes d’abattement (Ex : 421-A) qui permet de considérablement réduire la taxe due durant une période donnée. Nos consultants connaissent la plupart de ces programmes et pourront vous les conseiller par quartier.

2/ Les charges communes (pour un condominium)

Ces coûts peuvent varier et dépendent du building ou du quartier dans lequel se trouve le bien. Votre agent immobilier vous renseignera sur le prix de maintenance pour chaque condominium que vous verrez pendant les visites.

Une évaluation spéciale peut être un supplément, en cas de construction ou de rénovation du bâtiment et doit être divulguée par le vendeur lors de l'offre.

3/ L’assurance (ouragan, inondation, propriété)

Différents devis de courtiers en assurance peuvent être demandés pour connaître vos frais d'assurance. L'assurance habitation est souvent une condition préalable à la clôture, surtout dans le cas d'une hypothèque. Les politiques contre les vents et les inondations ne sont pas obligatoires si la propriété n'est pas achetée avec une clause de financement.

4 / Comptabilité

N'hésitez pas à demandez-nous des recommandations de cabinets comptables et d'avocats spécialisés en acquisitions immobilières et en droit fiscal.

Gestion d’un bien

Vous êtes le propriétaire d’un ou plusieurs logements déstiné à la location et vous voulez être sûr de pouvoir compter sur un revenu locatif régulier et optimisé. En confiant à BARNES la gestion de votre patrimoine locatif, vous n’avez plus aucun souci à vous faire.
Les consultants immobiliers BARNES à New York sont des experts de la location et de la gestion locative. Expérimentés, nos conseillers ont une véritable connaissance du marché immobilier local et un savoir-faire complet pour effectuer l’ensemble des tâches de gestion locative et vous assister pour toutes les obligations techniques, juridiques et fiscales qui concernent votre patrimoine.

1 / Pourquoi devriez-vous confier à BARNES la gestion de votre patrimoine?

A. VOTRE BIEN BÉNÉFICIE DE NOTRE EXPERTISE, POUR UNE LOCATION AU MEILLEUR PRIX

Nous évaluerons la valeur locative de votre bien, sur la base d'un fichier central répertoriant les prix de
propriétés récemment louées et disponibles sur le marché.

b. VOTRE BIEN BÉNÉFICIE D’UN PLAN DE COMMERCIALISATION COMPLET, POUR UNE LOCATION RAPIDE

Nous exploitons le fichier client de BARNES qui permet de diffuser votre bien auprès d’une clientèle internationale. Nous présentons votre bien immobilier sur une multitude de supports pour une location rapide et au meilleur prix.

c. VOUS ÊTES LIBÉRÉ DE TOUTES LES CONTRAINTES ADMINISTRATIVES ET JURIDIQUES

Nos juristes américains rédigent pour vous un bail sécurisé, en conformité avec les dernières évolutions règlementaires et législatives locales. Nous appelons et encaissons les loyers, charges et dépôts de garantie. Nous réglons les charges et les taxes.
Nous pouvons vous conseiller dans le choix de professionnels pour toutes les obligations techniques, juridiques et fiscales concernant votre bien (interventions auprès des administrations, organismes publics, compagnies d’assurance…)
Nous vous informons régulièrement et précisément de nos activités de gestion.

2 / Nos services

A. Forfaits de location

• Ouverture de comptes (électricité, eau, internet, téléphone, câble)
• Vérification du profil et de l'historique des locataires.
•  Inventaire, entrée / sortie
• Recouvrement des loyers, suivi des paiements et application de pénalités en cas de retard
•  Organisation de dépannage et de réparation (fuites, climatisation, électroménagers,…)

b. PACKAGE ADMINISTRATIF

• Paiement: factures, frais de copropriété, prêt, taxe foncière, assurance…
• Expédition des comptes trimestriels.
• Disponibilité et efficacité du processus de candidature.

3 / NOTRE ÉQUIPE EST ÉGALEMENT À VOTRE SERVICE POUR DES PRESTATIONS PONCTUELLES

• Suivi des déclarations fiscales américaines avec un comptable
• Toute demande et déplacement supplémentaire seront facturés à l'heure (suivi d'emménagement et de déménagement, garde-meubles, achat et livraison de meubles, supervision des travaux divers).