Compre um imóvel em Nova York

Por que investir em Nova York?

Com mais de 8,2 milhões de habitantes, Nova York é, sem dúvida, a cidade mais densa dos Estados Unidos. A “Big Apple” é um dos maiores centros financeiros, culturais e de negócios do mundo. Sua influência nos campos da política, educação, entretenimento, mídia, moda e arte a torna, sem dúvida, uma das maiores cidades do mundo. A cidade oferece uma excelente qualidade de vida, a renda familiar é elevada e está repleta de atividades culturais e de lazer.

Com mais de 200.000 empresas identificadas, a cidade de Nova York possui uma das economias mais desenvolvidas e integradas do mundo. A área metropolitana de Nova York sozinha hospeda 53 empresas classificadas na “Fortune 500” - mais do que qualquer outra área metropolitana nos Estados Unidos.

Nova York também é um centro de comércio internacional. Com Londres e Tóquio, é um dos três centros de comando da economia global. Esta é a razão pela qual tantas empresas internacionais estabeleceram suas sedes em Manhattan. Um funcionário em cada dez do setor privado da cidade trabalha para uma empresa estrangeira.

A cidade é um importante centro nas áreas de finanças, seguros, imobiliário, mídia e arte nos Estados Unidos. Só a Grande Nova York gera quase 10% do PIB total dos EUA. Embora a economia seja diversificada, empregos bem remunerados em serviços financeiros ainda representam mais de 35% da renda profissional da cidade.

As diferentes propriedades disponíveis na cidade de Nova York

Para o ajudar a compreender melhor as características específicas deste mercado, o nosso BARNES | O escritório WARBURG está à sua disposição para o ajudar a encontrar o tipo de imóvel que mais lhe agrada, com a melhor localização e com o melhor preço.

A primeira especificidade do mercado imobiliário nova-iorquino é que ele possui dois tipos principais de propriedades diferentes: condomínios (ou condomínios) e cooperativas. Existem também 'Townhouses' ?, pequenos edifícios de 3 a 5 pisos pertencentes a um único proprietário ou divididos em apartamentos.

1 / Os preservativos

Ser proprietário de um condomínio (ou condomínio) é semelhante a ser proprietário de um apartamento em muitas cidades. Ao comprar, você se torna o proprietário de uma propriedade. Uma escritura de propriedade é transferida para você e, em seguida, arquivada no registro público. Você também se torna o proprietário de uma porcentagem das partes comuns do edifício, bem como de outros proprietários. O edifício é geralmente administrado por uma empresa gestora nomeada por um conselho de condomínio (semelhante a um “sindicato” francês), ao qual os custos de manutenção são devidos todos os meses. Além disso, cada proprietário é obrigado a pagar um imposto sobre a propriedade (Imposto sobre Imóveis) para a cidade de Nova York. No entanto, alguns condomínios possuem um programa de redução de impostos. Não hesite em colocar-nos quaisquer questões sobre o assunto.

Os condomínios são comuns na maioria das cidades americanas, mas em Manhattan, eles representam apenas 20 a 30% do estoque total de moradias. Portanto, a maioria das propriedades em Nova York são Co-Ops.

As vantagens dos condomínios

  • Flexibilidade: Cada proprietário pode alugar seu imóvel, vendê-lo ou permitir que familiares ou amigos desfrutem dele de forma relativamente livre, de acordo com as regras de construção aprovadas pelo Conselho. É bastante simples solicitar uma hipoteca em um banco dos Estados Unidos para comprar esse tipo de imóvel. Os residentes dos EUA muitas vezes podem esperar um financiamento de até 80% do preço de compra a uma boa taxa
  • Inscrição: Na maioria dos casos, um comprador em potencial deve preencher um requerimento e passar por um processo denominado Formulário de inscrição. Ele deve fornecer informações sobre suas finanças e seu passado (histórico de crédito, cartas de referência de empregadores, senhorios anteriores, extrato bancário, ...). Dependendo da construção, este processo leva mais ou menos tempo (7 a 30 dias) e requer quantidades variáveis de informações dependendo da construção. Os condomínios são muito procurados por compradores estrangeiros, mas também pelos próprios nova-iorquinos que desejam manter alguma flexibilidade / liquidez de seus ativos. Alguns compradores também estão optando por condomínios para evitar ter que fornecer muitas informações pessoais ou documentos, como cartas de referência e divulgação financeira extensa exigida nas cooperativas. As solicitações de compradores internacionais são freqüentemente rejeitadas pelas Co-Ops porque elas não podem fornecer todas as garantias exigidas e muitas vezes são sinônimos de faturamento que desvaloriza um endereço. Os condomínios costumam ser a maneira mais fácil de investir no mercado imobiliário de Nova York.

Suas desvantagens

  • Escolha: Devido à preferência dos investidores estrangeiros por esse tipo de propriedade e à oferta muito limitada de bens disponíveis, seus preços costumam ser de 15 a 20% mais altos do que propriedades similares administradas dentro de uma cooperativa. Esse é o preço a pagar para aproveitar a flexibilidade desse tipo de investimento.

2 / Os edifícios cooperativos ou cooperativas

Comprar uma cooperativa ainda é a forma mais comum de propriedade de longo prazo no estado de Nova York (70% a 80% dos apartamentos em Nova York são edifícios cooperativos). Comprar uma “cooperativa” significa comprar ações de uma corporação que possui o prédio. As ações da empresa são detidas pelas pessoas que vivem no edifício. Isso significa que todas as decisões relativas à construção devem ser tomadas pelo sindicato “cooperativa” que afetam a comunidade ou a própria propriedade (novo comprador, contratação, novo inquilino, revenda, obra…).

Cabe à cooperativa pagar o valor total da hipoteca do imóvel, IPTU, vencimentos dos empregados e despesas diversas de manutenção. Em troca, o acionista-proprietário paga um percentual sobre as despesas totais na proporção de sua contribuição para a cooperativa. O valor dessa parcela depende do tamanho e do andar do apartamento. Em Manhattan, os compradores em potencial deverão fornecer um depósito de 20 a 100% do preço de compra.

Vantagens de “cooperativas”

  • Para um edifício de qualidade comparável, os preços costumam ser 15-20% mais baixos do que os dos condomínios.
  • Maior variedade de escolha, cooperativas que representam uma participação de mercado de aproximadamente 75% de todos os apartamentos em Nova York.
  • Taxas de manutenção dedutíveis do imposto. Cada edifício está sujeito a impostos específicos. Os acionistas podem então deduzir uma parte da manutenção, que inclui o imposto sobre a propriedade.

Suas desvantagens

  • Falta de flexibilidade: a administração do Co-op aprova ou rejeita uma inscrição de acordo com seus próprios critérios, sem nem mesmo ter que prestar contas disso. Compradores e inquilinos estão sujeitos ao que pode parecer um interrogatório detalhado para provar seus níveis de renda e histórico (incluindo histórico de crédito e histórico pessoal). A principal tarefa da administração é proteger os interesses dos acionistas.
  • A gerência do “Co-op” deve dar permissão antes de qualquer mudança importante em um apartamento: compra, venda, aluguel, reforma.

Financiamento nos Estados Unidos

A obtenção de financiamento como proprietário estrangeiro nos Estados Unidos é possível, desde que você pague pelo menos 40% do preço de compra em dinheiro.
Se você solicitar um empréstimo, algumas etapas serão adicionadas ao processo de transação. É necessário um levantamento para comprar uma casa (análise do lote e limites). O banco enviará um avaliador que fará uma estimativa do valor do imóvel. O seguro é obrigatório e deverá ser adquirido antes da assinatura do contrato.
Contamos com uma ampla rede de parceiros bancários e seguradores acostumados a lidar com empréstimos para clientes internacionais e podemos colocá-lo em contato com eles.

Principais despesas durante a posse do imóvel

1 / Imposto sobre a Propriedade

Este é um imposto anual calculado com base no valor da propriedade. O imposto está entre 1,5% e 2% do valor avaliado da propriedade (avaliado por um avaliador do condado). Esse valor geralmente é inferior ao preço de compra do imóvel (10 a 30% menor).

2 / Taxas Comuns (para um imóvel em condomínio)

Esses custos podem variar e dependem do prédio ou da comunidade em que o imóvel está localizado. Seu agente avisará as tarifas comuns de cada condomínio que você conhecer durante as exibições. Eles deverão ser confirmados no momento de receber o relatório financeiro do condomínio.

Uma avaliação especial pode constituir um custo adicional, no caso de construção ou renovação de edifício, e tem de ser divulgada pelo vendedor no momento da oferta.

3 / Seguro (furacão, inundação, propriedade)

Diferentes orçamentos de corretores de seguros podem ser solicitados para saber seus custos de seguro. O seguro do proprietário costuma ser um requisito para o fechamento, especialmente no caso de uma hipoteca. As políticas de vento e inundações não são obrigatórias se o imóvel não for comprado com uma cláusula de financiamento.

4 / Contabilidade

Por favor fique a vontade para peça-nos recomendações de escritórios de contabilidade e advogados especializados em aquisições imobiliárias e direito fiscal.

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A representação do proprietário / gestão da propriedade

Você é proprietário de um ou vários apartamentos para alugar e deseja ter certeza de ter uma renda de aluguel regular e otimizada? Ao confiar à BARNES a gestão do seu imóvel para aluguer, já não tem de se preocupar.
Os consultores imobiliários da BARNES são especialistas em aluguel e gestão de propriedades em Nova York. Nossos agentes têm experiência com um verdadeiro conhecimento do mercado imobiliário local e uma expertise abrangente para realizar todas as tarefas de administração de propriedades e ajudá-lo com todos os requisitos técnicos, legais e fiscais relacionados aos seus ativos.

1 / Por que você deve confiar à BARNES a gestão de seus ativos?

uma. Seu imóvel vai se beneficiar de nossa expertise em alugar pelo melhor preço

Vamos estimar o valor de aluguel de sua propriedade, com base em um arquivo central que lista os preços de
imóveis recentemente arrendados e disponíveis no mercado.

b. Sua propriedade se beneficiará de um plano de marketing abrangente para aluguel rápido

Utilizamos a base de dados de clientes BARNES que nos permite anunciar a sua propriedade a uma base de clientes internacionais. Exibimos seu imóvel em uma variedade de mídias para um aluguel rápido e ao melhor preço. Sem demora, estudamos cuidadosamente as inscrições de inquilinos para alugar nas melhores condições.

c. Você está livre de todas as restrições administrativas e legais

Nossos advogados americanos preparam para você um contrato de locação garantido em conformidade com os mais recentes desenvolvimentos legais e regulamentares locais. Coletamos aluguéis, encargos e depósitos. Pagamos as taxas e impostos.
Ajudamos você a escolher profissionais para qualquer exigência técnica, jurídica e tributária do seu imóvel (relações com administrações, órgãos governamentais, seguradoras, ...).
Nós o atualizamos regularmente e precisamente sobre nossas atividades de gestão.

2 / Nossos Serviços

uma. Pacotes de aluguel

  • Abertura de contas (eletricidade, água, internet, telefone, cabo)
  • Perfil do inquilino e verificação do histórico.
  •  Estoque, entrada / saída
  • Cobrança de aluguéis, rastreamento de pagamentos e aplicação de penalidades em caso de atrasos
  •  Resolução de problemas e organização de reparos (vazamentos, ar condicionado, aparelhos elétricos, ...)

b. Pacote Administrativo

  • Pagamento: faturas, despesas de condomínio, empréstimo, IPTU, seguro ...
  • Envio trimestral de contas.
  • Disponibilidade e eficiência do processo de aplicação.

3 / Nossa equipe também está à sua disposição para necessidades específicas

  • Acompanhamento da declaração de imposto de renda dos EUA junto com um contador
  • Qualquer solicitação e viagem adicional será cobrada por hora (acompanhamento de mudança e saída, armazenamento de móveis, compra e entrega de móveis, supervisão de trabalhos diversos).
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