Acquista un immobile a New York

Perché investire a New York?

Con oltre 8,2 milioni di persone, New York è senza dubbio la città più densa degli Stati Uniti. La “Grande Mela” è uno dei più grandi centri finanziari, culturali e commerciali del mondo. La sua influenza nei campi della politica, dell'istruzione, dello spettacolo, dei media, della moda e dell'arte la rende senza dubbio una delle maggiori città mondiali. La città offre un'ottima qualità della vita, i redditi familiari sono alti ed è ricca di attività culturali e di intrattenimento.

Con oltre 200.000 aziende identificate, la città di New York ha una delle economie più sviluppate e integrate del mondo. La sola area metropolitana di New York ospita 53 aziende classificate in "Fortune 500", più di qualsiasi altra area metropolitana degli Stati Uniti.

New York è anche un hub del commercio internazionale. Con Londra e Tokyo, è uno dei tre centri di comando dell'economia globale. Questo è il motivo per cui così tante aziende internazionali hanno stabilito la loro sede a Manhattan. Un dipendente su dieci nel settore privato della città lavora per un'azienda straniera.

La città è un importante centro nei settori della finanza, delle assicurazioni, degli immobili, dei media e dell'arte negli Stati Uniti. La sola Greater New York genera quasi 10% del PIL totale degli Stati Uniti. Sebbene l'economia sia diversificata, i lavori ben retribuiti nei servizi finanziari rappresentano ancora più di 35% del reddito professionale della città.

Le diverse proprietà disponibili a New York City

Per aiutarvi a comprendere meglio le caratteristiche specifiche di questo mercato, il nostro BARNES | L'ufficio WARBURG rimane a tua disposizione per aiutarti a trovare il tipo di proprietà che fa per te, nella migliore posizione e al miglior prezzo.

La prima specificità del mercato immobiliare di New York è che ha due principali tipologie di immobili: condomini (o condomini) e cooperative. Sono inoltre presenti 'Townhouses', piccole palazzine da 3 a 5 piani di proprietà di un unico proprietario o divise in appartamenti.

1 / I condomini

Essere il proprietario di un condominio (o condominio) è come essere proprietario di un appartamento in molte città. Al momento dell'acquisto diventi proprietario di un immobile. Un atto di proprietà ti viene trasferito, quindi archiviato nel registro pubblico. Diventi anche proprietario di una percentuale delle parti comuni dell'edificio, oltre che di altri proprietari. L'edificio è solitamente gestito da una società di gestione nominata da un consiglio di condominio (simile a un "sindacato" francese), a cui sono dovuti i costi di manutenzione ogni mese. Inoltre, ogni proprietario è tenuto a pagare una tassa sulla proprietà (Real Estate Tax) alla città di New York. Tuttavia, alcuni condomini hanno un programma di abbattimento delle tasse. Non esitate a farci qualsiasi domanda al riguardo.

I condomini sono comuni nella maggior parte delle città americane, ma a Manhattan rappresentano solo dal 20 al 30% dello stock abitativo totale. Pertanto, la maggior parte delle proprietà a New York sono cooperative.

I vantaggi dei condomini

  • Flessibilità: Ciascun proprietario può affittare il proprio immobile, venderlo, o consentire a familiari o amici di goderne con relativa libertà, nel rispetto delle norme edilizie emanate dal Consiglio. È abbastanza semplice richiedere un mutuo in una banca statunitense per acquistare questo tipo di immobile. I residenti negli Stati Uniti possono spesso aspettarsi un finanziamento fino a 80% del prezzo di acquisto a un buon tasso
  • Applicazione: Nella maggior parte dei casi, un potenziale acquirente deve presentare una domanda e seguire un processo chiamato domanda di consiglio. Deve fornire informazioni sulle sue finanze e sul suo passato (storia creditizia, lettere di referenze dei datori di lavoro, precedenti proprietari, estratto conto,…). A seconda dell'edificio, questo processo richiede più o meno tempo (7-30 giorni) e richiede quantità variabili di informazioni a seconda dell'edificio. I condomini sono molto ricercati dagli acquirenti stranieri, ma anche dagli stessi newyorkesi che desiderano mantenere una certa flessibilità/liquidità dei loro beni. Alcuni acquirenti si stanno anche orientando verso i condomini per evitare di dover fornire troppe informazioni personali o documenti come lettere di referenze e ampie informazioni finanziarie richieste in Co-ops. Le richieste di buyer internazionali sono spesso respinte dalle Co-Op perché non possono fornire tutte le garanzie richieste e sono spesso sinonimo di fatturato che svaluta un indirizzo. I condomini sono spesso il modo più semplice per investire nel mercato immobiliare di New York.

I loro svantaggi

  • Scelta: A causa della preferenza degli investitori stranieri per questo tipo di proprietà e dell'offerta molto limitata di beni disponibili, i loro prezzi sono spesso da 15 a 20% superiori a proprietà simili governate all'interno di una cooperativa. Questo è il prezzo da pagare per sfruttare la flessibilità di questo tipo di investimento.

2 / Gli edifici cooperativi o cooperative

L'acquisto di una cooperativa è ancora il modo più comune per la proprietà a lungo termine nello Stato di New York (da 70% a 80% degli appartamenti a New York sono edifici cooperativi). L'acquisto di una "cooperativa" significa l'acquisto di azioni di una società che possiede l'edificio. Le azioni della società sono detenute dalle persone che vivono nell'edificio. Ciò significa che tutte le decisioni riguardanti l'immobile devono essere prese dal sindacato “coop” che interessano la comunità o l'immobile stesso (nuovo acquirente, locazione, nuovo inquilino, rivendita, lavoro…).

Spetta alla cooperativa pagare l'intero importo dell'ipoteca sull'edificio, le tasse di proprietà, gli stipendi dei dipendenti e le varie spese di manutenzione. In cambio, l'azionista-proprietario paga una percentuale sulle spese totali in proporzione al suo contributo alla cooperativa. L'importo di tale quota dipende dalle dimensioni e dal piano dell'appartamento. A Manhattan, i potenziali acquirenti devono fornire un deposito da 20 a 100% del prezzo di acquisto.

Vantaggi delle “cooperative”

  • Per un edificio di qualità comparabile, i prezzi sono spesso 15-20% inferiori a quelli dei condomini.
  • Ampia gamma di scelta, Co-ops rappresenta una quota di mercato di circa 75% di tutti gli appartamenti a New York.
  • Spese di manutenzione fiscalmente deducibili. Ogni edificio è soggetto a tasse specifiche. Gli azionisti possono quindi detrarre una parte della manutenzione, che include l'imposta sulla proprietà.

I loro svantaggi

  • Mancanza di flessibilità: la direzione della cooperativa approva o rifiuta una domanda secondo i propri criteri senza nemmeno doverne rendere conto. Gli acquirenti e gli inquilini sono soggetti a quello che può sembrare un interrogatorio dettagliato per dimostrare i loro livelli di reddito e il loro background (compresi i precedenti creditizi e personali). Il compito principale del management è quello di proteggere gli interessi degli azionisti.
  • La direzione della "co-op" deve dare l'autorizzazione prima di ogni cambiamento importante per un appartamento: acquisto, vendita, locazione, ristrutturazione.

Finanziamenti negli Stati Uniti

Ottenere un finanziamento come proprietario straniero negli Stati Uniti è possibile a patto di pagare almeno 40% del prezzo di acquisto in contanti.
Se richiedi un prestito, vengono aggiunti alcuni passaggi nel processo di transazione. Se si acquista una casa è necessaria una perizia (analisi del lotto e dei confini). La banca invierà un perito che valuterà il valore dell'immobile. L'assicurazione è obbligatoria e dovrà essere acquistata prima di firmare il contratto.
Ci avvaliamo di una vasta rete di partner bancari e assicurativi che sono abituati a trattare con prestiti per clienti internazionali e possiamo metterti in contatto con loro.

Principali spese durante la proprietà dell'immobile

1/ Imposta di proprietà

Si tratta di un'imposta annuale calcolata in base al valore della proprietà. L'imposta è compresa tra 1,5% e 2% del valore stimato della proprietà (valutato da un perito della contea). Questo valore è solitamente inferiore al prezzo di acquisto della proprietà (da 10 a 30% inferiore).

2/ Spese condominiali (per un immobile in condominio)

Questi costi possono variare e dipendono dall'edificio o dalla comunità in cui si trova l'immobile. Il tuo agente ti farà conoscere le spese condominiali di ogni condominio che vedrai durante le proiezioni. Devono essere confermati al momento della ricezione del rendiconto finanziario del condominio.

Una valutazione speciale può costituire un onere aggiuntivo, in caso di costruzione o ristrutturazione dell'immobile e deve essere comunicata dal venditore al momento dell'offerta.

3/ Assicurazione (uragano, alluvione, proprietà)

Per conoscere i costi assicurativi possono essere richiesti diversi preventivi ai broker assicurativi. L'assicurazione della casa è spesso un requisito per la chiusura, soprattutto in caso di mutuo. Le polizze vento e alluvione non sono obbligatorie se l'immobile non viene acquistato con clausola di finanziamento.

4/ Contabilità

Sentiti libero di chiedeteci consigli di studi contabili e avvocati specializzati in acquisizioni immobiliari e diritto tributario.

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La rappresentanza del proprietario / Gestione della proprietà

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I consulenti immobiliari BARNES sono esperti in affitto e gestione immobiliare a New York. I nostri agenti hanno esperienza con una vera conoscenza del mercato immobiliare locale e una competenza completa per eseguire tutte le attività di gestione della proprietà e assistervi con tutti i requisiti tecnici, legali e fiscali relativi ai vostri beni.

1/ Perché dovresti affidare a BARNES la gestione del tuo patrimonio?

un. La tua proprietà beneficerà della nostra esperienza per affittare al miglior prezzo

Stimiamo il valore locativo della tua proprietà, sulla base di un file centrale che elenca i prezzi di
immobili recentemente locati e disponibili sul mercato.

B. La tua proprietà beneficerà di un piano di marketing completo per un noleggio rapido

Utilizziamo il database dei clienti BARNES che ci consente di pubblicizzare la tua proprietà a una base di clienti internazionale. Mostriamo la tua proprietà in una varietà di media per un noleggio veloce al miglior prezzo. Senza indugio, studiamo attentamente le domande degli inquilini per affittare nelle migliori condizioni.

C. Sei libero da tutti i vincoli amministrativi e legali

I nostri avvocati americani preparano per te un contratto di locazione garantito in conformità con gli ultimi sviluppi normativi e legali locali. Riscuotiamo affitti, spese e depositi. Paghiamo le tasse e le tasse.
Ti aiutiamo a scegliere professionisti per qualsiasi esigenza tecnica, legale e fiscale riguardante il tuo immobile (rapporti con amministrazioni, enti pubblici, compagnie assicurative,…).
Vi aggiorniamo regolarmente e con precisione sulle nostre attività di gestione.

2/ I nostri servizi

un. Pacchetti di noleggio

  • Apertura conti (elettricità, acqua, internet, telefono, cavo)
  • Profilo del tenant e controllo della cronologia.
  •  Inventario, in/out
  • Riscossione canoni, tracciabilità dei pagamenti e applicazione di penali in caso di ritardo
  •  Risoluzione dei problemi e organizzazione delle riparazioni (perdite, aria condizionata, elettrodomestici,…)

B. Pacchetto amministrativo

  • Pagamento: fatture, spese condominiali, mutuo, tassa di proprietà, assicurazione…
  • Spedizione conti trimestrali.
  • Disponibilità ed efficienza del processo di candidatura.

3/ Il nostro team è al tuo servizio anche per esigenze specifiche

  • Follow-up della dichiarazione dei redditi negli Stati Uniti insieme a un contabile
  • Qualsiasi richiesta e viaggio aggiuntivo verrà addebitato all'ora (follow-up trasloco in entrata e in uscita, deposito mobili, acquisto e consegna mobili, supervisione lavori vari).
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