개발사들이 협상에서 점점 더 양보하는 시장

골판지 유리 외관을 갖춘 252 East 57th Street는 2014년 초 노스 미드타운 이스트 지역 재설계를 목표로 한 최초의 신규 개발 단지 중 하나였습니다. 하지만 장기간의 저조한 분양률(전체 콘도미니엄의 약 절반, 즉 95세대가 미분양 상태)로 인해 개발사들은 새로운 인센티브를 도입해야 한다고 판단했습니다. 작년 가격 인하 외에도 일부 개발사들은 중개인에게 4%(약 1조 3천억 원)의 수수료를 제공하고 있으며, 그중 1%는 계약 체결 즉시 지급됩니다. 개발사들은 더 많은 잠재 구매자를 유치하기 위해 차별화를 꾀하고 있습니다.

최근 몇 달 동안 고급 콘도 가격이 사상 최저 수준으로 하락했습니다. 하지만 낮은 가격만이 구매자를 유치하는 유일한 방법은 아닙니다. 구매자는 매도인에게 양도세(매매가의 2%)를 부담하도록 요구할 수 있습니다. 낮은 가격이 공개적으로 드러나는 것을 피하기 위해, 그들은 보상으로 다른 혜택들을 제공합니다. 빈집이 많은 건물에 대해서는 수완을 발휘해야 합니다.

개발업체들이 심각한 압박을 받고 있기 때문에 건설 대출은 상당한 규모이며, 채권자들은 상환되지 않을까 봐 불안해하고 있습니다. 은행들은 심지어 대형 아파트의 임대료에 대한 문의까지 하기 시작했습니다.

오늘날 2014년과 2015년에 매우 높은 가격에 평가되어 실제 거래되기 거의 2년 전에 매물로 나온 신축 콘도를 판매하는 것이 점점 더 어려워지고 있습니다. 게다가, 많은 콘도가 같은 시기에 시장에 출시되었습니다.

신규 개발 주택의 판매량은 작년 대비 13.2% 감소했습니다. 2016년 4분기에는 2015년 동기 대비 479채가 감소했습니다. 반면, 평균 시장 체류 기간은 20.7%(181일) 증가했습니다.

최근 몇 달 동안 매출 감소 추세는 여러 개발사들을 불안하게 만들었습니다. CL 인베스트먼트는 지난 가을 파크 애비뉴 사우스 287번지에 위치한 1조 4,300억 원 상당의 고급 콘도 리노베이션을 중단했습니다. 2월에는 이 중국 투자 회사가 퍼스트 애비뉴 385번지의 임대 콘도 전환 전문 매그넘 부동산 그룹인 코다(Coda)에 자사 주식 32.91조 3,000억 원을 매각했습니다. 쿠아푸 프로퍼티스(Kuafu Properties)는 현재 쿠아푸의 전 이사인 데니스 샨(Denis Shan)이 관리하는 1조 4,300억 원 상당의 동 60번가 161번지 개발을 중단했습니다. 또한, JDS 개발 그룹(JDS Development Group)과 부동산 시장 그룹(Property Markets Group)은 작년 웨스트 57번가 111번지의 매각을 중단했습니다.

특정 제안이 개발사들에게 그다지 매력적이지 않더라도, 대부분의 개발사들은 더 이상 거래를 거부할 수 없습니다. 오늘날 매수자들은 개발사들에게 마감 비용(거래 수수료), 양도세, 그리고 주택세를 부담시키려 하고 있습니다.

각 개발사마다 나름의 판매 방식이 있습니다. 최근 한 개발사는 한 동네 전체에 대한 요금을 책정하기로 결정했습니다. 하지만 "건물별" 또는 "호별" 판매 방식을 채택하는 것이 훨씬 더 일반적입니다.

오늘날 대부분의 구매자는 가능한 한 모든 비용을 절약하려고 노력합니다. 심지어 (특히) 1000만 달러 이상의 부동산에 관심이 있는 사람들은 협상 과정에서 조건을 요구하기도 합니다. 최적의 위치에 있는 합리적인 가격의 부동산은 그러한 유연성이 필요 없이 즉시 판매됩니다. 일반적으로 경쟁적인 환경은 구매자에게 가장 큰 이점을 제공합니다.

가격 및 비용 분담만이 협상의 유일한 주제는 아닙니다. 경우에 따라 맞춤형 수정을 요청할 수 있습니다. 예를 들어 자동차의 경우, 웨스트 17번가 357번지에 위치한 주택 개발업체는 $3,680만 달러를 제시했지만, 최소 $200,000 상당의 벤틀리를 포함시켰습니다.

한 개발사 사장은 "더 높은 수수료를 제시한다고 해서 반드시 아파트가 팔리는 것은 아니지만, 중개인들의 관심을 끌 수 있다"고 말했습니다. 미드타운에는 다양한 부동산 매물이 있다는 것은 누구나 아는 사실이므로, 차별화가 필수적입니다.

그러나 어떤 경우에는 가격을 낮추는 것이 유일한 판매 방법입니다.

"개발업체들은 마감 비용 부담을 제안하는 데 그치지 않고, 마지막 장벽인 가격까지 넘보고 있습니다."라고 뉴욕의 한 부동산 중개인은 말했습니다. "가격 하락은 건물을 매입하고 매도하려는 사람들뿐만 아니라 주변 부동산에도 영향을 미칩니다."

고급 시장이 가격 조정에 대응하기 위해 가격을 조정하면 금액은 어지러울 정도로 낮아집니다. 예를 들어, 이스트 13번가 12번지에 있는 이 트리플렉스 펜트하우스는 원래 $3,000만 달러에 매물로 나왔지만 지금은 단돈 $1,600만 달러에 판매 중입니다!