The New Manhattan – IMMOBILI IN PROFONDITÀ

Di Maria Prenon. Fonte: www.realestateindepth.com/news/the-new-manhattan

Nonostante il recente aumento dei casi di COVID nella variante Delta nell'area metropolitana di New York, New York City è essenzialmente aperta agli affari. La maggior parte dei teatri di Broadway sta riaprendo a settembre, ristoranti e bar ora consentono ai clienti vaccinati di cenare al chiuso e il mercato immobiliare residenziale è tornato in pieno svolgimento.

Nuovi sviluppi stanno crescendo - da Hudson Yards a Penn Station a Roosevelt Island - e sia i mercati delle vendite che degli affitti a Manhattan stanno vivendo un afflusso di giovani professionisti, così come di nidificanti vuoti, che sono pronti a chiamare la Grande Mela la loro casa.

Nell'ultimo anno, Brian Tormey di TitleVest a Midtown Manhattan ha avuto le mani sul polso del mercato immobiliare residenziale, ospitando una serie di webinar "Be Your Best" su "Getting the Deal Done", sponsorizzato dalla Hudson Gateway Association di agenti immobiliari e OneKey MLS, per tutta la durata della pandemia. Premiato come "Best Title Agency" dal New York Law Journal classifiche dei lettori dal 2013, TitleVest e Tormey sono stati in prima linea in un mercato immobiliare sottosopra dal marzo del 2020.

"Sono rimasto impressionato dalla resilienza che ho visto da parte dei professionisti del settore immobiliare in tutta l'area di New York", ha affermato Tormey. "La pandemia si è dimostrata ancora una volta uno dei punti di forza della nostra regione: sappiamo come prenderci cura l'uno dell'altro".

Il 9 settembre, Tormey ospiterà un altro dei suoi popolari webinar, questa volta sul tema "The New Manhattan". Tormey e un gruppo di esperti immobiliari discuteranno di come la "città che non dorme mai" una volta apparentemente abbandonata sta tornando ufficialmente alla ribalta da un anno straziante con strade brulicanti di furgoni in movimento che si dirigono verso i sobborghi.

Ora, nuovi sviluppi civili e privati sembrano alimentare un nuovo interesse per New York City e Manhattan, in particolare. “Per citare un buon amico ed ex relatore, Bruce Cohen, 'per ogni vendita, c'è un acquisto'. Ora stiamo iniziando a vedere accorciare il tempo sul mercato e aumentare i prezzi, entrambi indicatori di un mercato in rafforzamento”, ha affermato Tormey.

Come risultato delle maggiori concessioni del venditore, dei bassi tassi di interesse e dell'inventario disponibile durante l'apice della pandemia, Tormey e il suo team hanno iniziato a vedere un interesse da parte degli acquirenti che normalmente non potevano permettersi Manhattan. "Persone di ogni ceto sociale ne hanno approfittato per passare dall'affitto alla proprietà, dall'upsizing, dal downsizing o, per la prima volta, per accaparrarsi la propria fetta della torta di Manhattan", ha osservato. "Credo che vedremo di nuovo una vivace Manhattan, e presto, ma potrebbe sembrare un po' diversa da prima, con orari di lavoro adeguati, nuovi schemi di pendolarismo e un rinnovato apprezzamento della vita all'aperto".

Brian Phillips di Douglas Elliman Real Estate nel Bronx è d'accordo che il settore immobiliare di New York City è tornato. "Sto sicuramente vedendo persone tornare a vivere e ho notato molti giovani, specialmente quelli senza figli", ha detto. "Mentre i prezzi post-pandemia sono più bassi, penso che inizieranno lentamente a risalire".

Phillips, che elenca e vende in tutti e cinque i distretti, ha notato che i monolocali e le camere da letto vengono acquistati molto rapidamente. "Sto anche scoprendo che c'è molta meno lealtà nei confronti di quartieri specifici: le persone cercano a Manhattan, Brooklyn, Queens o ovunque possano trovare buoni affari", ha aggiunto.

Alcuni dei suoi clienti arrivano dalla Florida, mentre altri tendono a provenire da Westchester, Long Island, New Jersey e Connecticut. “La gente vuole ancora essere a New York City: gli uffici stanno riaprendo, Broadway sta tornando e i ristoranti e i bar stanno riaprendo. C'è sicuramente un nuovo afflusso in città».

Attualmente, nella parte superiore di Manhattan, le cooperative con una camera da letto iniziano a circa $300.000 per un edificio senza ascensore, dove un edificio con ascensore o portiere inizia a circa $400.000. Due camere da letto sono molto più alte, con una media di $500.000. "Più vai a nord, meno costoso diventa e più spazio hai", ha aggiunto Phillips.

Molti dei suoi clienti richiedono anche uno spazio in terrazza, nonché una lavatrice e un'asciugatrice situate nell'unità. "Dopo il COVID, penso che tutti siano più preoccupati di avere i propri elettrodomestici per il bucato personali piuttosto che utilizzare una lavanderia pubblica nell'edificio", ha affermato.

Per quanto riguarda gli affitti, Phillips vede che le concessioni dei proprietari iniziano a svanire. "Durante la pandemia, molti proprietari avevano offerto un mese gratuito su un contratto di un anno e due mesi gratis su un contratto di due anni", ha spiegato. "Inoltre, stiamo iniziando a vedere di nuovo le spese immobiliari pagate dall'inquilino, al contrario del proprietario che le paga".

A causa delle inserzioni diversificate di Phillips, non ha subito una flessione durante la pandemia. Ha scoperto che le proprietà sotto $500.000 si stavano muovendo in tutti e cinque i distretti. "Dall'anno scorso, anche le transazioni sono più veloci", ha osservato. "Esistono firme elettroniche e altre forme di tecnologia che rendono le trattative molto più rapide e fluide".

Magdalena Ferenc di Corcoran nel West Side di Manhattan ha visto un enorme balzo nelle vendite e negli affitti quest'estate. Gestendo gli affitti in 10 edifici a Morningside Heights, attribuisce il merito agli studenti della Columbia University di aver aiutato la sua attività a decollare. "Luglio è stato il mese più folle della mia carriera immobiliare", ha rivelato. "Ho affittato più di 50 appartamenti e mi sembrava di lavorare giorno e notte a causa delle differenze di orario in altri paesi."

Molti dei suoi clienti in affitto stanno tornando studenti universitari dall'India e dalla Cina, che spesso condividono appartamenti più grandi per mantenere i costi accessibili. Ferenc prevede di affittare almeno 200 appartamenti entro la fine dell'anno. "Fondamentalmente sto recuperando dal 2020, quando le cose erano molto più lente", ha aggiunto.

Come Phillips, anche Ferenc ha sperimentato la tendenza dei proprietari a ridurre gli incentivi. Nell'area di Morningside Heights, gli affitti di due camere da letto possono in genere iniziare a $2.200, mentre tre camere da letto possono prendere $2.700 o più e quattro camere da letto, $3.000 e oltre.

Per quanto riguarda le vendite, sta anche assistendo a una sorta di Rinascimento a Inwood e nel Bronx con Origin North, una collezione di nove edifici cooperativi a prezzi accessibili restaurati. Tutte le unità rinnovate hanno nuove cucine, bagni, pavimenti, impianti elettrici e gli edifici offrono anche nuovi atri e giardino esterno.

"Le persone stanno iniziando a scoprire quartieri di Upper Manhattan o Bronx come Bedford Park, Norwood e University Heights", ha detto. “Stanno ottenendo prezzi fuori da altre aree e stanno iniziando a realizzare il valore della proprietà di una casa in buone aree con spazio generoso e facili spostamenti verso Midtown Manhattan. Le unità con una camera da letto in alcune località di Origin North partono da solo $265.000.

Ferenc ha affermato che la risposta è stata ottima e che ha già completato quasi 20 accordi. "Quando prima tenevo le case aperte in queste aree, erano solo i vicini curiosi che spesso si presentavano", ha detto. "Ora è molto incoraggiante vedere molte persone interessate".

Yann Rousseau, di BARNES New York a Midtown Manhattan, hanno scoperto che gli affitti di fascia alta sono stati i più colpiti durante i tempi del COVID. "Gli affari hanno iniziato a crescere all'inizio del 2021 e in questo momento stiamo iniziando a vedere prezzi di noleggio che non vedevamo da un paio d'anni", ha detto.

Per la squadra di Rousseau, il Financial District e Midtown sono stati i più colpiti per le vendite e gli affitti, mentre Soho, Greenwich Village e parti di Brooklyn sono rimaste forti. Nel 2020 alcuni proprietari offrivano fino a quattro mesi gratis, ma ora, ha detto, non ci sono quasi concessioni.

A Midtown e nell'Upper East e West Side di Manhattan, gli affitti dei monolocali possono variare da $2.000 a $4.000 al mese, mentre le camere da letto possono richiedere affitti mensili da $3.000 a $5.000, a seconda dei quartieri e dell'età gli edifici. Il prezzo medio di vendita iniziale di uno studio in queste aree è $500.000.

"Penso che il mercato degli affitti sarà sempre lì perché New York City può essere transitoria", ha spiegato Rousseau. "Le persone possono venire qui per un po' per lavorare, poi trasferirsi in periferia quando sono pronte a mettere su famiglia".

Molte delle sue vendite di cooperative e condomini sono per investitori stranieri che cercano una base di partenza quando viaggiano negli Stati Uniti Altri stanno acquistando proprietà da affittare. Rousseau sta vedendo anche un afflusso di giovani professionisti così come alcuni nidificanti vuoti che vogliono un casa secondaria a Manhattan. "New York sarà sempre New York, quindi dire che il mercato immobiliare sta finalmente tornando è un po' sopravvalutato", ha detto.

Apre anche BARNES New York il suo primo ufficio di Westchester a Larchmont per trattare con i propri clienti europei che cercano una seconda residenza in periferia. “La French American School di Mamaroneck è una grande attrazione, insieme alla vicinanza a New York City, ha aggiunto Rousseau. BARNES International Real Estate gestisce una terza sede negli Stati Uniti a Miami e offre più di 100 sedi in 20 paesi in tutto il mondo, con più di 1.000 agenti.

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