קטגוריה: נדל"ן בניו יורק

האפראיסט סייד היא ללא ספק אחת השכונות הכי אלגנטיות במנהטן . תוהה למה? ובכן בתור התחלה, הקלידו במנהטן, ניו יורק, ניו יורק בגוגל מפות וזה יתברר מאוד כשהמסה הירוקה הענקית שהיא סנטרל פארק כובשת אותך ואת המסך. בלי שום היסוס, אתה יודע שזה בדיוק המקום שבו אתה רוצה לגור.

ממוקם בפינה הצפון מזרחית של האי העירוני הזה, בין סנטרל פארק לנהר האיסט ריבר, ה- UES הוא ביתם של אוכלוסייה אמידה מאוד. הבניינים, הבתים והדירות שלו מפוארים ומופיעים לעתים קרובות במגזינים מבריקים בשל האלגנטיות והסגנון הנצחי שלהם. לאורך הרחובות עומדים שוערים ידידותיים, שומרי סף לבנייני מגורים ושירותי הקונסיירז' המובילים שלהם.

כולם יודעים שניו יורק היא עיר שאין כמותה, ייחודית לחלוטין,והאפר איסט סייד אינו שונה. גושי הארכיטקטורה שלו מתהדרים בתערובת של גורדי שחקים, בנייני אבן חצובים היטב, אבנים חומות, מגדלים מפוארים כמו מלון פלאזה וטראמפ פאלאס. בסך הכל, השכונה היא מגורים ומסחרית, נקייה ומאובטחת מאוד. שמות השדרות שלו נשמעו ברחבי העולם: פארק אווניו , שדרת לקסינגטון , שדרת מדיסון (הידועה כאחת היקרות ביותר), וכמובן, השדרה החמישית האייקונית . נוף אורבני בבסיסו, האווירה של ה-UES דינמית ואנרגטית ועדיין נשארת דיסקרטית ושקטה למדי: השלווה שמגיעה לאחר הכנתו, לאחר סוף סוף הגשמת החלומות שלך. תשימו לב שהמגורים מודרניים מאוד, עם חלונות כקירות המציעים נופים מרהיבים של העיר או הפארק. בנייני מגורים מצוידים לרוב בחדרי כושר ובריכות שחייה. תמצאו גם בניינים יוקרתיים ישנים, מקסימים מאוד וחזיתם עם כניסות שיש יפהפיות. בפנים, מפעילי מעליות מחזיקים אותך בחברה בדרך למעלה כדי לבקר, או לחזור הביתה, לדירות מפוארות.

אתה עשוי להיות מופתע מכמה ילדים גרים בשכונה כי אפר איסט סייד בבסיסה שכונה משפחתית, עם כמה מהמוסדות האקדמיים הטובים ביותר. בסך הכל, ישנם כ-51 בתי ספר כולל תיכון צרפתי. אמהות UES כבר חושבות לרשום את הילודים שלהן לכיתת גן מהשורה הראשונה. אל תחשבו לשנייה שהממסד הפרטי הזה מאוכלס רק על ידי חובבי בגט. 1,337 התלמידים ברי המזל מייצגים למעלה מ-55 לאומים שונים.

הסנטרל פארק המצטיין ו-341 הקטרים שלו בלב העיר מושכים גם תושבי ניו יורק עם ילדים (עצים וילדים הם כמו 2 אפונה בתרמיל) אבל גם חובבי פעילות גופנית ומוזיקאים מכל הסוגים. אגמים מלאכותיים, שבילי הליכה, המאגר הנודע שלו באורך 2.54 ק"מ, 2 משטחי החלקה על הקרח, 21 מגרשי אתלטים וגן החיות המפורסם שלו. כל זה מוקף בבניינים עצומים ומתנשאים ובזמזום הבלתי פוסק של העיר.

נכסי הנדל"ן של האפר איסט סייד מוערכים מאוד ומבוקשים על ידי קהל לקוחות אמיד מאוד. המחיר למ"ר גבוה, אבל כמו שאומר מותג יופי מפורסם מסוים: "כי אתה שווה את זה". אנשי עסקים ונשות עסקים, אנשים עם שווי נטו גבוה וגם בעלי כוח קנייה גבוה אוהבים מאוד את השכונה הקלאסית הזו במנהטן .

ה-UES הוא גם מרכז תרבותי משמעותי. האזור הוא ביתם של מוזיאונים ציוני דרך כמו מוזיאון המטרופוליטן לאמנות , הגוגנהיים ואוסף פריק , אם להזכיר רק כמה. גם מוקד קניות מוביל, הבוטיקים והמותגים האגדיים היפים בעולם התבססו על המדרכות של השדרות החמישית ומדיסון . מסעדות ובתי קפה, כמו החנויות שלה, ידועים כמגדירים את הטרנדים העדכניים ביותר הן מבחינת עיצוב והן מבחינת מטבח. השפים המובילים בעולם יוצאים למנהטן במרדף בלתי פוסק אחר טעמים חדשים ויצירתיות כדי לשמח את האפר איסט סידרס (הם השופטים הכי נבונים).

בטח, זו קלישאה קטנה, אבל האמת הפשוטה היא שמנהטן היא מקום מיוחד שהופך אפילו יותר קסום, מיתי יותר ברחובות האפר איסט סייד .

הבית העירוני הזה יצא מהשוק לזמן מה. בית בן 5 קומות זה, שנרכש ב-2009 תמורת $15 מיליון על ידי בוב ויינשטיין, מייסד שותף של אולפני Miramax, ממוקם ברחוב 39 ווסט 70 ומוצע למכירה תמורת $19 מיליון - מחיר מכירה משמעותי אך לא בלתי סביר בהתחשב באיכות הנכס.

מציע 6,600 מ"ר (613 מ"ר) על פני 7 מפלסים, לקונים המאושרים יהיו 5 חדרי שינה עם חדרי רחצה. בקומת הקרקע קמין גז גדול, פיתוחים עם פרטים יוצאי דופן וחלונות גדולים שנותנים למקום אופי מסוים.

פרטי העיצוב מסודרים לאורך כל הדרך. בקומה העליונה, בחדר השינה הראשי יש חדר הלבשה גדול של 14 מ"ר (150 מ"ר) ושלושה אזורים חיצוניים (גינה, מרפסת וגג). אחד מההיבטים הייחודיים ביותר של בית עירוני זה הוא זירת הכדורסל של חצי מגרש וחדר הכושר שלו.

עם חזית הזכוכית הגלית שלו, 252 East 57th Street היה אחד מהפיתוחים החדשים הראשונים שמטרתם לעצב מחדש את North Midtown East כשהושק בתחילת 2014. אבל לאחר תקופה ארוכה של מכירות איטיות (כמחצית מהבתים המשותפים, או 95 יחידות, לא נמכר), מפתחים החליטו שחובה לקחת תמריצים חדשים. בנוסף להורדת המחיר בשנה שעברה, חלק מהמפתחים מציעים כעת לברוקרים עמלה של 4%, שמתוכם 1% משולמת מיד עם חתימת החוזה. מפתחים מנסים כמיטב יכולתם להבחין בעצמם כדי למשוך עוד ועוד קונים פוטנציאליים.

בחודשים האחרונים, המחירים של דירות יוקרה ירדו לשפל שיא. עם זאת, מחירים נמוכים יותר אינם הדרך היחידה למשוך קונים. הם יכולים לבקש שהמוכר יהיה אחראי על מס ההעברה (עמלה זו היא 2% ממחיר המכירה). במאמצים להימנע מהצגה פומבית של מחירים נמוכים, הם מציעים הטבות אחרות כפיצוי. לגבי מבנים עם מספר רב של יחידות פנויות, יש צורך להיות בעל תושייה.

מכיוון שהיזמים נמצאים כעת בלחץ משמעותי, הלוואות הבנייה הן משמעותיות והנושים חוששים שלא יקבלו החזר. הבנקים אפילו מתחילים לברר לגבי תעריפי השכירות של יחידות גדולות יותר.

כיום, קשה יותר ויותר למכור דירות חדשות שנבדקו ב-2014 וב-2015 במחירים גבוהים מאוד, כמעט שנתיים לפני שהן מומשו. בנוסף, רבים מהם הגיעו לשוק באותה תקופה.

המכירות של פיתוחים חדשים ירדו ב-13.2% מאז השנה שעברה. 479 יחידות פחות נמכרו ברבעון הרביעי של 2016 בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2015. בינתיים, הזמן הממוצע בשוק בימים גדל ב-20.7% (181 ימים).

בחודשים האחרונים, מגמת הירידה במכירות הפחידה מספר מפתחים, כולל השקעות CL, שסיימו את השיפוץ של דירה יוקרתית בהיקף של $300 מיליון ב-287 Park Avenue South בסתיו האחרון. בפברואר מכרה חברת ההשקעות הסינית גם 32.9% ממניותיה לקודה, קבוצת מגנום נדל"ן המתמחה בהמרת השכרה לדירה בשדרה הראשונה 385. Kuafu Properties שמה קץ לפיתוח שלה ברחוב 161 East 60th, אתר $ 300 מיליון שנשלט כעת על ידי דניס שאן, המנהל לשעבר של Kuafu. בנוסף, JDS Development Group ו- Property Markets Group השעו את מכירותיהן ב-111 West 57th Street בשנה שעברה.

גם אם הצעות מסוימות אינן אטרקטיביות במיוחד עבור מפתחים, רובם כבר לא מסוגלים לסרב לעסקה. כיום, קונים מנסים לגרום למפתחים לשלם את עלויות הסגירה (עמלות עסקה), מסי העברה ומסי אחוזה.

לכל מפתח יש שיטה משלו. אחד מהם החליט לאחרונה להציע עמלות עבור שכונה שלמה. עם זאת, הרבה יותר נפוץ לאמץ גישת מכירה של "בניין אחר בניין" או "יחידה אחר יחידה".

רוב הקונים כיום מנסים לחסוך כל דולר היכן שהם יכולים. גם (ובעיקר) המעוניינים בנכס בשווי של יותר מ-$10 מיליון, ומבקשים תנאים במהלך הדיונים. נכסים במחירים סבירים במקומות הטובים ביותר נמכרים מיד ללא צורך בגמישות כזו. באופן כללי, אווירה תחרותית מציעה את מירב היתרונות לקונים.

חלוקת המחירים וההוצאות היא לא הנושא היחיד של המשא ומתן. במקרים מסוימים, אתה יכול לבקש שינויים מותאמים אישית. כמו מכונית, למשל: מפתחי בית ברחוב 17 מערב 357 המבקשים $36.8 מיליון, כוללים בנטלי בשווי לפחות $200,000.

"הצעת עמלה גבוהה יותר אינה בהכרח מוכרת דירה, אלא מושכת את תשומת הלב של מתווכים", לדברי נשיא חברת פיתוח. כולם יודעים שיש הרבה מוצרי נדל"ן זמינים במידטאון, אז זה חיוני להבדיל.

עם זאת, במקרים מסוימים, הדרך היחידה למכור היא להוזיל מחירים.

"מפתחים לא רק מציעים לכסות את עלויות הסגירה, אלא הם חוצים את המחסום הסופי: המחירים", אמר ברוקר בניו יורק. "ירידת המחירים משפיעה לא רק על האנשים שקנו בבניין ומנסים למכור, אלא גם על הנכסים הסמוכים".

כאשר שוק היוקרה מתאים את המחירים שלו כדי להתמודד, הסכומים יורדים לשפל מסחרר... למשל, הפנטהאוז הטריפלקס הזה ברחוב 12 מזרח 13 שבהתחלה ביקש $30 מיליון זמין כעת למכירה ב-$16 מיליון בלבד!