קטגוריה: נדל"ן בניו יורק

בואו נשחק סבב תאורה של סכנה. שכונות המגורים הטובות ביותר בארה"ב: שכונה ניו יורקית זו ממוקמת מול קווינס , מעל וויליאמסבורג , בקצה הצפוני של ברוקלין .

תשובתך: מהי גרינפוינט?

גלה למטה.

נדל"ן בגרינפוינט

כשזה מגיע לשוק הנדל"ן , הכרחי להיות צעד אחד קדימה. אבל זה גם חכם להכיר את שיאי העבר (ולא רק בשביל טריוויה).

שכונת גרינפוינט כונתה בעבר "פולין הקטנה" הודות לקשריה הפולנים החזקים, תוצאה של עלייה בהגירה לפני כמאה שנה. כיום השכונה מלאה בהבטחות - מסוג ההבטחות שיגרמו גם למחיר למ"ר לעלות. למעשה, משקיעי נדל"ן מתחילים לקנות דירות , לופטים גדולים , מחסנים נטושים ואבנים חומות כדי למכור מחדש במהירות. מכירה חוזרת זו היא דרך מפורשת להרוויח. אנו מאמינים שהתשובה היא: מה זה פליפ?

אתמול עד היום

נקודה ירוקה שימר חלק מהמאפיינים התעשייתיים שלו החל מסוף המאה ה-19. באותה תקופה היו באזור מספנות רבות, חברות זכוכית וכל מיני מפעלים. מאז הצליחה השכונה לנצל את החללים הפנויים הללו, ולהעניק להם מהפך מודרני. יזמים קונים ומשפצים מפעלים גדולים, והופכים אותם ליוקרתיים דירות בעיצוב עכשווי (כרגע בסטייל). אין להכחיש את הקסם של השכונה, אפילו משפחות החלו לשים לב. נדל"ן בגרינפוינט הוא מאוד אטרקטיבי, בין השאר בגלל הרוח השלווה והמשפחתית שלו, ובחלקו בגלל בית הספר הבינלאומי שלו: למשל, בית ספר פרנקו-אמריקאי PS 110 Monitor School. מה שבאמת מעניין הוא שהמחירים עדיין סבירים וזולים יותר מהשכנה האולטרה-טרנדית שלה, וויליאמסבורג.

טיילו בשכונה

אתה תהיה מוקסם מהרוח הבוהמית של גרינפוינט . חלקים חשובים בחיי היומיום, אמנות, גלריות, חנויות קונדיטוריות, ברים אופנתיים ובוטיקים אופנתיים מתערבבים עם בתי משפחה ובנייני לבנים אדומות .

קניות בגרינפוינט מעל הרף. תמצאו מותגי מעצבים בינלאומיים ואירופיים . בהפסקות, נשנוש במאפיות פולניות שעברו לאורך הדורות, או מסעדות קונספט כדי למצוא תגליות גורמה טעימות; כמו בתי הקפה שלה, למשל, שהם חצי חנות פרחים, חצי בית קפה וחצי חנות ספרים. מעודן ונעים בו זמנית.

על איסט ריבר

טיול ארוך ברחבי גרינפוינט הוא תענוג צרוף, בין אם זה ברחובות התוססים שלו או ב- Transmitter Park , מקום מפגש פופולרי למשפחות וחברים ליהנות מזמנם פנוי עם הפנורמה המסנוורת של מידטאון ברקע. כאן תמצאו את נקודת ההתחלה של מעבורת איסט ריבר , שלוקחת אתכם למנהטן , אלטרנטיבה אוורירית לרכבת התחתית. שלא לדבר על, עם נוף של קו הרקיע האייקוני , המסלול של הנוסע הזה מכניס אותך רשמית למצב נפשי של ניו יורק בראש כל יום עבודה.

אתה עדיין יכול לזהות דייגים על קו המים, אבל גם מסעדות אופנתיות ואולמות קונצרטים. אם כבר מדברים על זה, אתם חייבים לבדוק את מבחר המסעדות הצפות המציעות נופי שקיעה מרהיבים.

אם אתה מחכה לרגע הנכון לקנות נכס בגרינפוינט , אל תחכה יותר. עכשיו זה הזמן! נצלו את ההזדמנות לפני שיהיה מאוחר מדי וחיו חיים רגועים בברוקלין , ניו יורק .

קרדיט תמונה: ויקימדיה

כפי שהוכרז במשך חודשים רבים, אמזון תכננה לפתוח את המטה הרשמי השני שלה בניו יורק. ב-14 בפברואר, החברה אמרה שהיא ויתרה סופית.

פתיחת מטה חדש של אמזון בניו יורק הייתה מועילה מאוד לעיר. ואכן, היא הבטיחה השקעה של 2.5 מיליארד דולר בתפוח הגדול, כמו גם יצירת 25,000 מקומות עבודה. בעוד שבשנת 2017 הכריז ראש העיר ביל דה בלאזיו על תוכנית ליצירת 100,000 מקומות עבודה, התקנת אמזון הייתה מעלה את ניו יורק על המסלול הנכון להשגת מטרה זו. אולי זו אפילו הייתה תחילתו של עידן חדש עבור העיר. התקנה של ענקית כלכלית כזו הייתה מראה שניו יורק מוכנה להפוך למרכז טכנולוגי חשוב, ובכך הייתה מושכת בעקבותיה חברות וסטארט-אפים רבים אחרים בתחום. זה גם היה מאפשר לעיר לגוון עוד יותר את כלכלתה; ובסופו של דבר להוכיח שקליפורניה היא כבר לא בהכרח האפשרות הטובה ביותר עבור חברות טכנולוגיה בארצות הברית.

למרות שלמטה החדש היו יתרונות רבים עבור העיר, תושבי ניו יורק רבים התנגדו לו. לקמפיין מחאה שהתארגן ברשתות החברתיות נגד הענקית אמזון הייתה השפעה רבה בהקשר זה. חלקם חששו במיוחד שהגעה זו תפתח את הדלת לספקולציות נדל"ן בלונג איילנד סיטי ושכונותיה הסובבות אותה. אבל ביקורת חריפה הובעה גם על העובדה שהעיר הסכימה להעניק לאמזון הטבות מס משמעותיות על מנת שתוכל לזכות בחסדיה על פני ערים אחרות. אבל המחסור הזה, לטענת המפגינים, יכול היה להועיל לתחזוקת רשת התחבורה הציבורית, בתי הספר הציבוריים והמוחלשים ביותר,...

בסופו של דבר, אמזון החליטה לבטל את הפרויקט שלה, מתוך אמונה שזה לא מועיל כפי שציפו בתחילה. החברה אמרה לאחרונה בבלוג שלה שהיא לא תמשיך לקדם את הרעיון של מטה שני בניו יורק, למרות שלדברי בכירים, רוב גדול מתושבי ניו יורק תמכו בפרויקט: "למרות שהסקרים מראים ש-70% מתושבי ניו יורק תומכים בפרויקט שלנו. פרויקטים והשקעות, כמה פוליטיקאים הבהירו שהם מתנגדים לנוכחותנו ולכן לא ישתפו איתנו פעולה כדי ליצור את הקשרים הנדרשים לקידום הפרויקטים הללו שאנו, ורבים אחרים, תכננו עבור לונג איילנד סיטי".

יכולנו לומר שלמרות המפגינים, אמזון עדיין הייתה מתיישבת בניו יורק מכיוון שהרוב כנראה בעד. עם זאת, הנהלת הקבוצה חששה שהדבר יפגע יותר מדי בתדמית המותג, לאור כמות העיתונות השלילית שהתקבלה מאז ההכרזה על המטה החדש שלהם בניו יורק. לשינוי הזה בהחלטה של אמזון עשויות להיות השלכות רציניות על העיר לאורך זמן, ולהוכיח לעסקים, שוב במידת הצורך, שההתיישבות בניו יורק אינה כל כך קלה.

במהלך חיינו יהיו הזדמנויות רבות. כפי שזה קורה, לא תמיד נהיה מוכנים לתפוס אותם. אבל כמה הזדמנויות מגיעות רק פעם אחת, כמו לבנות בית בשכונה הכי היפית ב ברוקלין: וויליאמסבורג.

וויליאמסבורג היא שכונה מפוצצת במותגים גדולים, ברים אופנתיים ומסעדות שגדשו ביצירתיות. אז זה מושך אוכלוסייה שאפשר רק לסווג כמגניבה. אנחנו לא מתכוונים להכיר יותר מדי, אבל לכל האנרגיה החיובית המבעבעת בוויליאמסבורג יש נטייה לגרום לנו להוריד את השמירה, ולהשאיר את כל הלחץ והחרדה בצד השני של האיסט ריבר.

השכונה נושאת אווירה אמנותית ללא ספק. אמן מרכזי - כמו Robots Will Kill וניק ווקר , בין היתר - צובעים את הקירות באופן קבוע, מקשטים את האזור ביצירות אמנות רחוב נמרצות.

וויליאמסבורג ידועה בלופטים המסוגננים שלה ובבניינים יוקרתיים פורצי דרך על חופי איסט ריבר , המציעים נוף עוצר נשימה. יתרה מכך, בנייני יוקרה אולטרה-מודרניים נמצאים בבנייה מתמשכת כדי להכיל קהל לקוחות צעיר, בעיקר עם משפחות וילדים.

אי אפשר להמעיט בנוף עוצר הנשימה של השכונה על קו הרקיע של מנהטן . אי אפשר להתעייף מהשקיעה היוקדת, במיוחד כשלגימת קוקטייל בבר אופנתי על הגג או, אפילו יותר טוב, תוך כדי התרווחות נוחה על הספה עם החצי הטוב שלך. אבל רק זה לא ישלים את תוכנית סוף השבוע שלך. בברוקלין , בצד השני של הנהר, הדברים לעשות הם מגוונים ועצומים.

חקור חנות קונספט ייחודית ושווקי פשפשים - כמו שוק הפשפשים של ברוקלין - כדי לחפש ממצאי וינטג' נדירים, בסגנון היפסטרי אמיתי. לכו לשדרת בדפורד ושוטטו בין הבלוקים התוססים שלה כדי לחשוף חנויות עצמאיות קטנות במחסנים נטושים ישנים. בואו לטקס למונה ליזה המפורסמת מוויליאמסבורג - אנחנו מבטיחים שלאונרדו לא יגלה. לגבי האנינים, שוק האוכל של סמורגסבורג הוא נקודת עצירה בלתי נמנעת הודות למבחר הטעים של דוכנים המתמחים במנות אורגניות, יצירות שוקולד, משקאות קפה, מטבח בינלאומי ועוד.

עכשיו כשאתה מכור, נגיע לדברים הטובים. השכונה האולטרה-טרנדית הזו בדרך להיות בין השכונות המבוקשות ביותר בעיר ניו יורק . כתוצאה מכך, מחירי הנדל"ן בוודאי יזנקו במהלך 3 השנים הקרובות. החדשות הטובות הן שיש חלון הזדמנויות עבורך להבטיח השקעה מתוקה בנדל"ן לעתיד, ממש עכשיו. אולי תשמעו שהחל מינואר 2019, קו רכבת תחתית מרכזי המחבר את מנהטן לוויליאמסבורג (ליתר דיוק, ה-L) ייצא משירות. אבל אל תדאג, זה רק שיהוק זמני. כיום, בניינים בבנייה ודירות בשוק חווים ירידת מחירים. זו הזדמנות פז כי העבודה לא תימשך לנצח. שלא לדבר, עם מוסר העבודה האמריקאי למופת וכישרון היעילות, מועד המעבר שלך ללא ספק יהיה מוקדם מאשר מאוחר.

בנוסף, תוכלו להתחמם באור - טבעי או מלאכותי - תוך חציית גשר וויליאמסבורג ברגל, באופניים או במכונית; קו הרקיע האיקוני של מנהטן בתור העד שלך. המסלול התת קרקעי מעבר לנהר המזרח ייראה כמעט כמו לא פקטור.

העצה שלנו: נצלו את הירידה הזו במחירי הנדל"ן ובצעו השקעה חכמה בדרך לצבירת ערך ב-3 השנים הקרובות. קפוץ על ההזדמנות הזו של פעם בחיים וקנה דירת יוקרה בוויליאמסבורג , ברוקלין. 

האפראיסט סייד היא ללא ספק אחת השכונות הכי אלגנטיות במנהטן . תוהה למה? ובכן בתור התחלה, הקלידו במנהטן, ניו יורק, ניו יורק בגוגל מפות וזה יתברר מאוד כשהמסה הירוקה הענקית שהיא סנטרל פארק כובשת אותך ואת המסך. בלי שום היסוס, אתה יודע שזה בדיוק המקום שבו אתה רוצה לגור.

ממוקם בפינה הצפון מזרחית של האי העירוני הזה, בין סנטרל פארק לנהר האיסט ריבר, ה- UES הוא ביתם של אוכלוסייה אמידה מאוד. הבניינים, הבתים והדירות שלו מפוארים ומופיעים לעתים קרובות במגזינים מבריקים בשל האלגנטיות והסגנון הנצחי שלהם. לאורך הרחובות עומדים שוערים ידידותיים, שומרי סף לבנייני מגורים ושירותי הקונסיירז' המובילים שלהם.

כולם יודעים שניו יורק היא עיר שאין כמותה, ייחודית לחלוטין,והאפר איסט סייד אינו שונה. גושי הארכיטקטורה שלו מתהדרים בתערובת של גורדי שחקים, בנייני אבן חצובים היטב, אבנים חומות, מגדלים מפוארים כמו מלון פלאזה וטראמפ פאלאס. בסך הכל, השכונה היא מגורים ומסחרית, נקייה ומאובטחת מאוד. שמות השדרות שלו נשמעו ברחבי העולם: פארק אווניו , שדרת לקסינגטון , שדרת מדיסון (הידועה כאחת היקרות ביותר), וכמובן, השדרה החמישית האייקונית . נוף אורבני בבסיסו, האווירה של ה-UES דינמית ואנרגטית ועדיין נשארת דיסקרטית ושקטה למדי: השלווה שמגיעה לאחר הכנתו, לאחר סוף סוף הגשמת החלומות שלך. תשימו לב שהמגורים מודרניים מאוד, עם חלונות כקירות המציעים נופים מרהיבים של העיר או הפארק. בנייני מגורים מצוידים לרוב בחדרי כושר ובריכות שחייה. תמצאו גם בניינים יוקרתיים ישנים, מקסימים מאוד וחזיתם עם כניסות שיש יפהפיות. בפנים, מפעילי מעליות מחזיקים אותך בחברה בדרך למעלה כדי לבקר, או לחזור הביתה, לדירות מפוארות.

אתה עשוי להיות מופתע מכמה ילדים גרים בשכונה כי אפר איסט סייד בבסיסה שכונה משפחתית, עם כמה מהמוסדות האקדמיים הטובים ביותר. בסך הכל, ישנם כ-51 בתי ספר כולל תיכון צרפתי. אמהות UES כבר חושבות לרשום את הילודים שלהן לכיתת גן מהשורה הראשונה. אל תחשבו לשנייה שהממסד הפרטי הזה מאוכלס רק על ידי חובבי בגט. 1,337 התלמידים ברי המזל מייצגים למעלה מ-55 לאומים שונים.

הסנטרל פארק המצטיין ו-341 הקטרים שלו בלב העיר מושכים גם תושבי ניו יורק עם ילדים (עצים וילדים הם כמו 2 אפונה בתרמיל) אבל גם חובבי פעילות גופנית ומוזיקאים מכל הסוגים. אגמים מלאכותיים, שבילי הליכה, המאגר הנודע שלו באורך 2.54 ק"מ, 2 משטחי החלקה על הקרח, 21 מגרשי אתלטים וגן החיות המפורסם שלו. כל זה מוקף בבניינים עצומים ומתנשאים ובזמזום הבלתי פוסק של העיר.

נכסי הנדל"ן של האפר איסט סייד מוערכים מאוד ומבוקשים על ידי קהל לקוחות אמיד מאוד. המחיר למ"ר גבוה, אבל כמו שאומר מותג יופי מפורסם מסוים: "כי אתה שווה את זה". אנשי עסקים ונשות עסקים, אנשים עם שווי נטו גבוה וגם בעלי כוח קנייה גבוה אוהבים מאוד את השכונה הקלאסית הזו במנהטן .

ה-UES הוא גם מרכז תרבותי משמעותי. האזור הוא ביתם של מוזיאונים ציוני דרך כמו מוזיאון המטרופוליטן לאמנות , הגוגנהיים ואוסף פריק , אם להזכיר רק כמה. גם מוקד קניות מוביל, הבוטיקים והמותגים האגדיים היפים בעולם התבססו על המדרכות של השדרות החמישית ומדיסון . מסעדות ובתי קפה, כמו החנויות שלה, ידועים כמגדירים את הטרנדים העדכניים ביותר הן מבחינת עיצוב והן מבחינת מטבח. השפים המובילים בעולם יוצאים למנהטן במרדף בלתי פוסק אחר טעמים חדשים ויצירתיות כדי לשמח את האפר איסט סידרס (הם השופטים הכי נבונים).

בטח, זו קלישאה קטנה, אבל האמת הפשוטה היא שמנהטן היא מקום מיוחד שהופך אפילו יותר קסום, מיתי יותר ברחובות האפר איסט סייד .

הבית העירוני הזה יצא מהשוק לזמן מה. בית בן 5 קומות זה, שנרכש ב-2009 תמורת $15 מיליון על ידי בוב ויינשטיין, מייסד שותף של אולפני Miramax, ממוקם ברחוב 39 ווסט 70 ומוצע למכירה תמורת $19 מיליון - מחיר מכירה משמעותי אך לא בלתי סביר בהתחשב באיכות הנכס.

מציע 6,600 מ"ר (613 מ"ר) על פני 7 מפלסים, לקונים המאושרים יהיו 5 חדרי שינה עם חדרי רחצה. בקומת הקרקע קמין גז גדול, פיתוחים עם פרטים יוצאי דופן וחלונות גדולים שנותנים למקום אופי מסוים.

פרטי העיצוב מסודרים לאורך כל הדרך. בקומה העליונה, בחדר השינה הראשי יש חדר הלבשה גדול של 14 מ"ר (150 מ"ר) ושלושה אזורים חיצוניים (גינה, מרפסת וגג). אחד מההיבטים הייחודיים ביותר של בית עירוני זה הוא זירת הכדורסל של חצי מגרש וחדר הכושר שלו.

עם חזית הזכוכית הגלית שלו, 252 East 57th Street היה אחד מהפיתוחים החדשים הראשונים שמטרתם לעצב מחדש את North Midtown East כשהושק בתחילת 2014. אבל לאחר תקופה ארוכה של מכירות איטיות (כמחצית מהבתים המשותפים, או 95 יחידות, לא נמכר), מפתחים החליטו שחובה לקחת תמריצים חדשים. בנוסף להורדת המחיר בשנה שעברה, חלק מהמפתחים מציעים כעת לברוקרים עמלה של 4%, שמתוכם 1% משולמת מיד עם חתימת החוזה. מפתחים מנסים כמיטב יכולתם להבחין בעצמם כדי למשוך עוד ועוד קונים פוטנציאליים.

בחודשים האחרונים, המחירים של דירות יוקרה ירדו לשפל שיא. עם זאת, מחירים נמוכים יותר אינם הדרך היחידה למשוך קונים. הם יכולים לבקש שהמוכר יהיה אחראי על מס ההעברה (עמלה זו היא 2% ממחיר המכירה). במאמצים להימנע מהצגה פומבית של מחירים נמוכים, הם מציעים הטבות אחרות כפיצוי. לגבי מבנים עם מספר רב של יחידות פנויות, יש צורך להיות בעל תושייה.

מכיוון שהיזמים נמצאים כעת בלחץ משמעותי, הלוואות הבנייה הן משמעותיות והנושים חוששים שלא יקבלו החזר. הבנקים אפילו מתחילים לברר לגבי תעריפי השכירות של יחידות גדולות יותר.

כיום, קשה יותר ויותר למכור דירות חדשות שנבדקו ב-2014 וב-2015 במחירים גבוהים מאוד, כמעט שנתיים לפני שהן מומשו. בנוסף, רבים מהם הגיעו לשוק באותה תקופה.

המכירות של פיתוחים חדשים ירדו ב-13.2% מאז השנה שעברה. 479 יחידות פחות נמכרו ברבעון הרביעי של 2016 בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2015. בינתיים, הזמן הממוצע בשוק בימים גדל ב-20.7% (181 ימים).

בחודשים האחרונים, מגמת הירידה במכירות הפחידה מספר מפתחים, כולל השקעות CL, שסיימו את השיפוץ של דירה יוקרתית בהיקף של $300 מיליון ב-287 Park Avenue South בסתיו האחרון. בפברואר מכרה חברת ההשקעות הסינית גם 32.9% ממניותיה לקודה, קבוצת מגנום נדל"ן המתמחה בהמרת השכרה לדירה בשדרה הראשונה 385. Kuafu Properties שמה קץ לפיתוח שלה ברחוב 161 East 60th, אתר $ 300 מיליון שנשלט כעת על ידי דניס שאן, המנהל לשעבר של Kuafu. בנוסף, JDS Development Group ו- Property Markets Group השעו את מכירותיהן ב-111 West 57th Street בשנה שעברה.

גם אם הצעות מסוימות אינן אטרקטיביות במיוחד עבור מפתחים, רובם כבר לא מסוגלים לסרב לעסקה. כיום, קונים מנסים לגרום למפתחים לשלם את עלויות הסגירה (עמלות עסקה), מסי העברה ומסי אחוזה.

לכל מפתח יש שיטה משלו. אחד מהם החליט לאחרונה להציע עמלות עבור שכונה שלמה. עם זאת, הרבה יותר נפוץ לאמץ גישת מכירה של "בניין אחר בניין" או "יחידה אחר יחידה".

רוב הקונים כיום מנסים לחסוך כל דולר היכן שהם יכולים. גם (ובעיקר) המעוניינים בנכס בשווי של יותר מ-$10 מיליון, ומבקשים תנאים במהלך הדיונים. נכסים במחירים סבירים במקומות הטובים ביותר נמכרים מיד ללא צורך בגמישות כזו. באופן כללי, אווירה תחרותית מציעה את מירב היתרונות לקונים.

חלוקת המחירים וההוצאות היא לא הנושא היחיד של המשא ומתן. במקרים מסוימים, אתה יכול לבקש שינויים מותאמים אישית. כמו מכונית, למשל: מפתחי בית ברחוב 17 מערב 357 המבקשים $36.8 מיליון, כוללים בנטלי בשווי לפחות $200,000.

"הצעת עמלה גבוהה יותר אינה בהכרח מוכרת דירה, אלא מושכת את תשומת הלב של מתווכים", לדברי נשיא חברת פיתוח. כולם יודעים שיש הרבה מוצרי נדל"ן זמינים במידטאון, אז זה חיוני להבדיל.

עם זאת, במקרים מסוימים, הדרך היחידה למכור היא להוזיל מחירים.

"מפתחים לא רק מציעים לכסות את עלויות הסגירה, אלא הם חוצים את המחסום הסופי: המחירים", אמר ברוקר בניו יורק. "ירידת המחירים משפיעה לא רק על האנשים שקנו בבניין ומנסים למכור, אלא גם על הנכסים הסמוכים".

כאשר שוק היוקרה מתאים את המחירים שלו כדי להתמודד, הסכומים יורדים לשפל מסחרר... למשל, הפנטהאוז הטריפלקס הזה ברחוב 12 מזרח 13 שבהתחלה ביקש $30 מיליון זמין כעת למכירה ב-$16 מיליון בלבד!