Comprendere l'esenzione fiscale 421-a: promuovere l'edilizia abitativa a prezzi accessibili a New York City

L'esenzione fiscale 421-a è un importante programma di incentivi immobiliari a New York City, mirato a incoraggiare lo sviluppo di nuovi edifici residenziali e a promuovere alloggi a prezzi accessibili. Questo programma offre agevolazioni fiscali sulla proprietà agli sviluppatori che includono unità abitative a prezzi accessibili nei loro nuovi progetti. Riducendo l'onere fiscale, la città incentiva la creazione di più opzioni abitative, in particolare per i residenti a basso e medio reddito.

Questo post affronta le specifiche e i vantaggi del precedente programma 421-a, che è stato recentemente interrotto. Tuttavia, rimane rilevante poiché una manciata di edifici beneficia ancora dell'esenzione fiscale. Sono state concesse estensioni per progetti in corso non terminati e lo stato offre ora un programma sostitutivo denominato 485x (con parametri diversi). 

Che cos'è l'esenzione fiscale 421-a?

L'esenzione fiscale 421-a, nota anche come Affordable New York Housing Program, prevede un'esenzione parziale dalle imposte sulla proprietà per i nuovi progetti edilizi residenziali qualificati. Gli sviluppatori ricevono questa agevolazione fiscale in cambio dell'accantonamento di una parte delle unità nei loro edifici come alloggi a prezzi accessibili. Il programma mira a stimolare la costruzione di nuovi alloggi e ad affrontare la carenza di alloggi a prezzi accessibili della città.

Requisiti chiave dell'esenzione fiscale 421-a

1. Requisiti per alloggi a prezzi accessibili:
   • Gli sviluppatori dovranno destinare una percentuale del totale delle unità del nuovo edificio ad alloggi a prezzi accessibili.
   • La percentuale specifica e i livelli di accessibilità economica dipendono dall'ubicazione e dalle dimensioni del progetto.
2. Posizione:
   • Il programma si applica ai nuovi sviluppi residenziali in tutta New York City, con requisiti variabili in base alle diverse zone e ai diversi quartieri.
3. Durata:
   • L'esenzione fiscale può durare fino a 35 anni, a seconda dei termini specifici dell'accordo e della conformità del progetto ai requisiti di accessibilità economica.
4. Scadenza di costruzione:
   • Per poter beneficiare dell'esenzione fiscale, gli sviluppatori devono completare la costruzione entro un lasso di tempo specificato.
     

Vantaggi dell'esenzione fiscale 421-a

• Risparmio fiscale:Gli sviluppatori possono ridurre significativamente l'imposta sulla proprietà, migliorando la sostenibilità finanziaria dei loro progetti.
• Aumento dell'offerta di alloggi:Il programma incoraggia la costruzione di nuovi edifici residenziali, ampliando il patrimonio edilizio della città.
• Alloggi a prezzi accessibili: Rendendo obbligatoria una parte di unità abitative a prezzi accessibili, il programma contribuisce a fornire opzioni abitative ai residenti con redditi bassi e medi.

Caso di studio: uno sviluppo ad uso misto a Brooklyn

Diamo un'occhiata a un caso di studio per capire come funziona in pratica l'esenzione fiscale 421-a.

Scenario: ABC Development Company progetta di costruire un nuovo edificio residenziale ad uso misto a Brooklyn, composto da 100 unità. L'obiettivo è di beneficiare dell'esenzione fiscale 421-a per migliorare la fattibilità finanziaria del progetto.

• Pianificazione del progetto: ABC Development decide di accantonare 30% delle unità (30 unità) come alloggi a prezzi accessibili. Queste unità saranno affittate a inquilini con redditi pari o inferiori a 130% del reddito medio dell'area (AMI).
• Richiesta di esenzione: ABC Development sottopone il suo piano di progetto al New York City Department of Housing Preservation and Development (HPD) per l'approvazione. Descrivono il numero totale di unità, il numero di unità accessibili e i livelli di reddito target per l'accessibilità.
• Ricezione dell'approvazione: Dopo aver esaminato la domanda, l'HPD approva il progetto, confermando che soddisfa i requisiti per l'esenzione fiscale 421-a. ABC Development può ora procedere con la costruzione.
• Costruzione e leasing: ABC Development completa la costruzione entro i tempi richiesti e inizia ad affittare le unità. Le unità a prezzi accessibili vengono affittate a inquilini idonei a prezzi ridotti, mentre le unità rimanenti vengono affittate a prezzi di mercato.
• Benefici fiscali: Con l'esenzione fiscale 421-a in vigore, ABC Development gode di una significativa riduzione delle imposte sulla proprietà fino a 35 anni. Questa agevolazione fiscale aumenta la redditività del progetto e aiuta a compensare il reddito da locazione inferiore delle unità a prezzi accessibili.
  

Risultato: ABC Development sfrutta con successo l'esenzione fiscale 421-a per creare un edificio residenziale ad uso misto a Brooklyn. Il progetto non solo aggiunge 100 nuove unità abitative all'offerta della città, ma fornisce anche 30 unità accessibili per residenti a basso e medio reddito. I risparmi fiscali contribuiscono a rendere il progetto finanziariamente sostenibile, a vantaggio sia dello sviluppatore che della comunità.

Le esenzioni fiscali 421-a non riguardano solo gli edifici in affitto. Una manciata di condomini (nuovi sviluppi) hanno beneficiato di questo programma, estendendo quindi le esenzioni fiscali ai singoli proprietari delle unità. Queste esenzioni fiscali rimangono con l'unità e qualsiasi acquirente successivo ne trarrà beneficio fino alla scadenza.

BARNES New York ha assistito i clienti nell'acquisto di unità in edifici approvati 421-a ed è in grado di predisporre un elenco di opzioni per gli acquirenti interessati, sia per residenza principale, pied-à-terre o scopi di investimento. 

Conclusione

L'esenzione fiscale 421-a è uno strumento essenziale negli sforzi di New York City per affrontare la crisi degli alloggi a prezzi accessibili. Incentivando gli sviluppatori a includere unità a prezzi accessibili nei loro nuovi progetti residenziali, il programma aiuta ad aumentare l'offerta di opzioni abitative per i residenti di tutti i livelli di reddito. Comprendere e utilizzare l'esenzione fiscale 421-a può essere una situazione vantaggiosa per gli sviluppatori e la comunità, favorendo lo sviluppo di quartieri vivaci e inclusivi. 

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