Vendere casa in caso di divorzio: qual è la procedura?

Di Myriam Benhamou

Una delle difficili conseguenze di un divorzio è che spesso devi vendere la casa di famiglia. Certo, spesso le case vengono vendute, e per una serie di motivi – ad esempio la necessità o il desiderio di acquistare più o meno, o di cambiare quartiere o città – e mentre questi eventi possono certamente essere motivo di ansia e trepidazione, si può generalmente presumere che i venditori vivranno questo evento relativamente bene e che la maggior parte non vedrà l'ora di trasferirsi nella loro prossima casa. Ma quando la motivazione è un divorzio, è probabile che la situazione sia molto diversa e, a meno che il divorzio non sia amichevole, ci sono buone probabilità che la vendita si riveli molto più difficile.

Per comprendere meglio la situazione, dobbiamo prima parlare dell'importanza della casa di famiglia prima di poter discutere delle sfide inerenti alla sua vendita e di come affrontare queste sfide e infine evidenziare i vantaggi di lavorare con un agente immobiliare specializzato in divorzio.

L'importanza della casa famiglia

Per cominciare, la casa è un bene che rischia di avere significati diversi per le parti coinvolte e diventa ancora più complicato quando ci sono bambini che vivono ancora in casa.

• Innanzitutto c'è l'aspetto emotivo: la casa custodisce ricordi e, per molti, ricordi di un periodo più felice in cui i coniugi facevano sogni e facevano progetti insieme per il futuro. È stato testimone dei primi passi del bambino, delle feste di compleanno o delle cene festive della famiglia. E mentre i ricordi felici possono essere gradualmente trasformati in brutti ricordi (a volte anche incubi), dover lasciare la casa può essere ancora difficile da accettare, e questo è spesso a causa di ciò che la casa di famiglia rappresenta tradizionalmente.

• La casa famiglia, infatti, è generalmente sinonimo di stabilità, sicurezza (soprattutto per i figli) e per alcuni anche di status sociale. 
  • Permette di delineare il perimetro familiare e dare sostegno ai familiari.
  • Contribuisce al senso di appartenenza e alla nozione di identità.
  • È un santuario che protegge la nostra privacy e ospita tutto ciò che è importante per noi e al quale siamo attaccati (che siano persone, effetti personali o souvenir).
  • Infine, preserva il legame familiare e sociale ed è quindi il luogo in cui ci si aspetta che i bambini prosperino. 

Le conseguenze possono essere catastrofiche per il coniuge costretto a lasciare la casa; conseguenze spesso amplificate nel contesto del “divorzio grigio” dove le coppie si separano tardi, dopo diversi decenni trascorsi insieme. I “divorzi grigi” sono difficili per entrambe le parti, ma sfortunatamente spesso lo sono ancora di più per le donne che per gli uomini e possono danneggiare gravemente le finanze di entrambi i coniugi. In effetti è più difficile ricostruire finanziariamente per ovvie ragioni legate all'età e al fatto che non c'è molto tempo rimasto per trovare lavoro o continuare a lavorare. Allo stesso modo, uno dei coniugi potrebbe non aver avuto gli stessi progressi di carriera o potenziale di guadagno. Di conseguenza, il viaggio di vita di uno o entrambi i coniugi sarà spesso completamente interrotto.

Quindi, quali sono le sfide?

Sfide

Sono numerosi e sono presenti in ogni fase della transazione.

• Motivazione.  Le motivazioni e le aspettative dei coniugi per la vendita possono essere completamente diverse. Ad esempio, un coniuge potrebbe voler vendere il prima possibile (e quindi non necessariamente al prezzo più alto) per poter ricominciare la propria vita con la persona che ha già incontrato. Ma per l'altro coniuge, maggiore è il prezzo di vendita della casa di famiglia, maggiori sono le possibilità del coniuge di trovare un appartamento decente
• Contratto di vendita in esclusiva. Se entrambi i coniugi sono titolari, entrambi i coniugi devono firmare il contratto di vendita in esclusiva con l'agente immobiliare – il che significa che l'agente rappresenterà entrambe le parti, in una situazione che può essere molto conflittuale.  
• Mancanza di cooperazione. Rappresentare una coppia può essere difficile nel migliore dei casi, ma almeno gli sposi hanno un obiettivo comune: vendere la casa al miglior prezzo possibile; ed è quindi ragionevole prevedere di poter trovare un accordo comune. Qui però gli obiettivi sono diversi, le motivazioni sono diverse e soprattutto la vendita avrà conseguenze che possono essere radicalmente diverse per ciascuna parte. C'è, quindi, una buona probabilità che le parti prendano decisioni separatamente e siano contenziose su qualsiasi cosa.
• Prezzo di vendita. Prima di poter sottoscrivere il contratto di vendita in esclusiva con l'agente immobiliare, le parti devono concordare il prezzo di vendita. Possono presentarsi diversi scenari: una parte è molto attaccata emotivamente alla casa e pensa che valga molto di più che in realtà; o una parte potrebbe voler ottenere più denaro possibile perché ne ha bisogno dopo il divorzio poiché il suo futuro finanziario può dipendere da quanto denaro deriva dalla vendita; oppure le parti sono semplicemente arrivate a detestarsi a vicenda e non vogliono collaborare. Questo può portare a feroci litigi tra i coniugi con pochissimo spazio lasciato per un risultato ragionevole.  
• Dinamiche di vendita. Le parti devono anche concordare dettagli come la preparazione della casa per la vendita (es. decluttering e stoccaggio, che richiede una certa collaborazione e che costa denaro); tempi accettabili per le visite dei potenziali acquirenti; o quanto spendere in pubblicità o marketing.
• Offerta. Entrambe le parti devono accettare un'offerta ed essere disposte a negoziarla.
• Chiusura della transazione. Infine, i coniugi devono accettare e firmare i documenti necessari per la chiusura della vendita, che ancora una volta richiede una certa collaborazione.

Come affrontare queste sfide e quali sono i vantaggi di lavorare con un agente immobiliare specializzato in divorzi?

Qual è il modo migliore per affrontare queste sfide e perché è importante assumere un agente immobiliare specializzato in divorzi? Come è stato dimostrato, una vendita risultante da un divorzio non può essere considerata una transazione regolare perché non è una transazione regolare.

1. Perché un agente immobiliare specializzato in divorzi è una risorsa

Per poter ricevere una certificazione come "Specialista in divorzio certificato immobiliare", un agente deve ricevere una formazione preventiva che gli permetta di riconoscere le sfide applicabili e affrontarle prima che diventino ingestibili. Questo specialista è meglio attrezzato di un agente più tradizionale per assistere una coppia che sta divorziando perché ha una migliore comprensione delle ramificazioni di un divorzio (finanziarie, legali o psicologiche) e del suo impatto sulla vendita della casa. L'agente può quindi fornire a una coppia divorziata il supporto necessario durante tutto il processo. 

2. Come si possono affrontare queste sfide?

È importante lavorare con un agente immobiliare che sappia:

• Rimani neutrale. L'agente deve prima ricordare che l'agente rappresenta entrambe le parti e che è molto improbabile che cooperi tra loro, ma nondimeno l'agente deve rimanere neutrale e imparziale e deve adottare un approccio diplomatico per ogni decisione (compreso sapere quando è consigliabile dare alle parti lo spazio di cui hanno bisogno per raggiungere un consenso). Questo non è sempre facile perché, in alcuni casi, uno dei coniugi ha già lasciato la casa coniugale, il che significa che per necessità (ad esempio organizzando visite) l'agente tende ad essere più in contatto con uno dei coniugi rispetto all'altro, e talora quel coniuge diventa via via più a suo agio e può indulgere in alcune confidenze che possono intaccare la neutralità della rappresentazione.
• Comunicare. L'agente deve spiegare molto chiaramente come intende comunicare con entrambe le parti (tenendo presente che entrambe devono essere tenute sempre informate e con le stesse modalità).
• Affidati ai fatti. Decidere il valore della casa può essere difficile perché le parti hanno spesso idee molto diverse sul valore della casa in questione. L'agente deve proporre un prezzo di vendita che si basi chiaramente sulla realtà del mercato. Dovrà quindi predisporre una valutazione dettagliata, basata sui fatti, in cui l'agente dovrà effettivamente dimostrare nel dettaglio le precedenti vendite comparabili per far capire che il prezzo proposto è in linea con il mercato. È anche un modo per rimuovere l'aspetto emotivo dall'equazione.
• Rimani flessibile. L'agente deve saper rimanere flessibile (e paziente!). Alcuni sposi, infatti, diventano dei veri maestri nell'arte di ritardare la vendita.