The New Manhattan - BIENES RAÍCES EN PROFUNDIDAD

Por María Prenon. Fuente: www.realestateindepth.com/news/the-new-manhattan

A pesar del reciente aumento en los casos de COVID variantes de Delta en el área metropolitana de Nueva York, la ciudad de Nueva York está esencialmente abierta al público. La mayoría de los teatros de Broadway reabrirán en septiembre, los restaurantes y bares ahora permiten que los clientes vacunados cenen en el interior y el mercado inmobiliario residencial está de vuelta en pleno apogeo.

Los nuevos desarrollos se están disparando, desde Hudson Yards hasta Penn Station y Roosevelt Island, y tanto los mercados de ventas como de alquiler en Manhattan están experimentando una afluencia de jóvenes profesionales, así como de nidos vacíos, que están listos para llamar a la Gran Manzana su hogar.

Durante el año pasado, Brian Tormey de TitleVest en Midtown Manhattan estuvo al tanto del pulso del mercado inmobiliario residencial, organizando una serie de seminarios web "Sea su mejor" sobre "Cómo hacer el trato", patrocinado por la Hudson Gateway Association. de Realtors y OneKey MLS, a lo largo de la pandemia. Galardonado con la "Mejor agencia de títulos" por la Revista de derecho de Nueva York clasificaciones de lectores desde 2013, TitleVest y Tormey han estado a la vanguardia de un mercado inmobiliario al revés desde marzo de 2020.

“Me ha impresionado la resistencia que he visto en los profesionales de bienes raíces en toda el área de Nueva York”, dijo Tormey. “La pandemia ha demostrado una vez más una de las fortalezas de nuestra región: sabemos cómo cuidarnos unos a otros”.

El 9 de septiembre, Tormey organizará otro de sus populares seminarios web, esta vez con el tema "El nuevo Manhattan". Tormey y un panel de expertos en bienes raíces discutirán cómo la "ciudad que nunca duerme" aparentemente abandonada está regresando oficialmente de un año angustioso con calles llenas de camionetas en movimiento hacia los suburbios.

Ahora, los nuevos desarrollos cívicos y privados parecen estar alimentando un nuevo interés en la ciudad de Nueva York y en Manhattan, especialmente. “Para citar a un buen amigo y ex panelista, Bruce Cohen, 'por cada venta, hay una compra'. Ahora estamos empezando a ver que el tiempo en el mercado se acorta y que los precios suben, ambos indicadores de un mercado en fortalecimiento ”, dijo Tormey.

Como resultado del aumento de las concesiones de los vendedores, las bajas tasas de interés y el inventario disponible durante el apogeo de la pandemia, Tormey y su equipo comenzaron a ver un interés de compradores que normalmente no habían podido pagar Manhattan. “Personas de todos los ámbitos de la vida se han aprovechado de eso para pasar de alquilar a poseer, aumentar o reducir el tamaño o, por primera vez, para obtener su propia porción del pastel de Manhattan”, señaló. "Creo que veremos un Manhattan vibrante nuevamente, y pronto, pero puede verse y sentirse un poco diferente que antes, con horarios de trabajo ajustados, nuevos patrones de transporte y una renovada apreciación de la vida al aire libre".

Brian Phillips de Douglas Elliman Real Estate en el Bronx está de acuerdo en que las propiedades inmobiliarias de la ciudad de Nueva York han vuelto. “Definitivamente estoy viendo gente que regresa y me he dado cuenta de que hay mucha gente más joven, especialmente aquellos sin hijos”, dijo. "Si bien los precios posteriores a la pandemia son más bajos, creo que comenzarán a subir lentamente".

Phillips, que cotiza y vende en los cinco condados, señaló que los estudios y los apartamentos de un dormitorio se están adquiriendo muy rápidamente. “También descubro que hay mucha menos lealtad a vecindarios específicos: la gente busca en Manhattan, Brooklyn, Queens o donde sea que puedan encontrar buenas ofertas”, agregó.

Algunos de sus clientes viajan desde lugares tan lejanos como Florida, mientras que otros tienden a ser de Westchester, Long Island, Nueva Jersey y Connecticut. “La gente todavía quiere estar en la ciudad de Nueva York: las oficinas están reabriendo, Broadway está regresando y los restaurantes y bares están abriendo nuevamente. Definitivamente hay una nueva afluencia a la ciudad ".

Actualmente, en el alto Manhattan, las cooperativas de un dormitorio comienzan en aproximadamente $300,000 para un edificio sin ascensor, donde un edificio de ascensor o portero comienza en aproximadamente $400,000. Los dos dormitorios son mucho más altos, con un promedio de $500,000. “Cuanto más al norte vaya, menos costoso será y más espacio tendrá”, agregó Phillips.

Muchos de sus clientes también están solicitando espacio en la terraza, así como una lavadora y secadora ubicadas en la unidad. “Después de COVID, creo que todos están más preocupados por tener sus propios aparatos de lavandería personales en lugar de usar una lavandería pública en el edificio”, dijo.

En cuanto a los alquileres, Phillips ve que las concesiones de los propietarios comienzan a desvanecerse. “Durante la pandemia, muchos propietarios habían estado ofreciendo un mes gratis con un contrato de arrendamiento de un año y dos meses gratis con un contrato de arrendamiento de dos años”, explicó. "Además, estamos comenzando a ver que el inquilino paga nuevamente las tarifas de bienes raíces, en lugar de que el propietario las pague".

Debido a los listados diversificados de Phillips, no experimentó una recesión durante la pandemia. Encontró propiedades por debajo de $500,000 que se estaban mudando en los cinco condados. “Desde el año pasado, las transacciones ahora también son más rápidas”, señaló. "Existen firmas electrónicas y otras formas de tecnología que hacen que los acuerdos sean mucho más rápidos y sencillos".

Magdalena Ferenc de Corcoran en el West Side de Manhattan ha experimentado un gran salto en ventas y alquileres este verano. Manejando alquileres en 10 edificios en Morningside Heights, ella atribuye a los estudiantes que regresan de la Universidad de Columbia haber ayudado a que su negocio se disparara. "Julio ha sido el mes más loco de mi carrera inmobiliaria", reveló. "Alquilé más de 50 apartamentos y me sentí como si estuviera trabajando día y noche debido a las diferencias horarias en otros países".

Muchos de sus clientes de alquiler son estudiantes universitarios que regresan de India y China, que a menudo comparten apartamentos más grandes para mantener los costos asequibles. Ferenc espera alquilar al menos 200 apartamentos para fin de año. "Básicamente estoy tratando de ponerme al día desde 2020, cuando las cosas eran mucho más lentas", agregó.

Al igual que Phillips, Ferenc también ha experimentado la tendencia de que los propietarios ahora reduzcan los incentivos. En el área de Morningside Heights, los alquileres de dos habitaciones generalmente pueden comenzar en $2,200, mientras que los de tres habitaciones pueden costar $2,700 o más y los de cuatro habitaciones, $3,000 y más.

Por el lado de las ventas, también está presenciando una especie de Renacimiento en Inwood y el Bronx con Origin North, una colección de nueve edificios cooperativos asequibles restaurados. Todas las unidades renovadas tienen nuevas cocinas, baños, pisos, trabajo eléctrico y los edificios también ofrecen nuevos vestíbulos y jardines al aire libre.

“La gente está comenzando a descubrir vecindarios del Alto Manhattan o del Bronx como Bedford Park, Norwood y University Heights”, dijo. “Están ganando precios en otras áreas y están comenzando a darse cuenta del valor de ser propietario de una vivienda en buenas áreas con espacio generoso y viajes fáciles al Midtown Manhattan. Las unidades de un dormitorio en algunas ubicaciones de Origin North comienzan en solo $265,000.

Ferenc dijo que la respuesta ha sido excelente y que ya ha completado casi 20 acuerdos. “Cuando solía realizar jornadas de puertas abiertas en estas áreas, solo los vecinos curiosos se presentaban a menudo”, dijo. "Ahora, es muy alentador ver a mucha gente interesada".

Yann Rousseau, de BARNES Nueva York en Midtown Manhattan, descubrió que los alquileres de alto nivel fueron los más afectados durante la época de COVID. "El negocio comenzó a recuperarse a principios de 2021 y ahora mismo, estamos comenzando a ver precios de alquiler que no habíamos visto en un par de años", dijo.

Para el equipo de Rousseau, el distrito financiero y Midtown fueron los más afectados para ventas y alquileres, mientras que Soho, Greenwich Village y partes de Brooklyn se mantuvieron fuertes. En 2020, algunos propietarios ofrecían hasta cuatro meses gratis, pero ahora, dijo, apenas hay concesiones.

En Midtown, y en los lados este y oeste superior de Manhattan, los alquileres de estudios pueden variar de $2,000 a $4,000 por mes, mientras que los apartamentos de una habitación pueden exigir alquileres mensuales de $3,000 a $5,000, según los vecindarios y la edad de los edificios. El precio de venta inicial promedio de un estudio en estas áreas es $500,000.

“Creo que el mercado de alquileres siempre estará ahí porque la ciudad de Nueva York puede ser transitoria”, explicó Rousseau. "La gente puede venir aquí por un tiempo para trabajar y luego mudarse a los suburbios cuando esté lista para formar una familia".

Muchas de sus ventas de cooperativas y condominios inversores extranjeros que buscan una base de operaciones cuando viajan a los Estados Unidos. Otros están comprando propiedades para alquilar. Rousseau también está experimentando una afluencia de jóvenes profesionales así como algunos nidos vacíos que quieren un casa secundaria en Manhattan. “Nueva York siempre será Nueva York, por lo que decir que el mercado inmobiliario finalmente está regresando es un poco exagerado”, dijo.

BARNES New York también abre su primera oficina de Westchester en Larchmont para tratar con sus clientes europeos que buscan una segunda residencia en los suburbios. “La escuela franco-americana en Mamaroneck es una gran atracción, junto con la proximidad a la ciudad de Nueva York, agregó Rousseau. BARNES International Real Estate opera una tercera ubicación en los EE. UU. En Miami y ofrece más de 100 ubicaciones en 20 países en todo el mundo, con más de 1,000 agentes.

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