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La exención fiscal 421-a es un importante programa de incentivos inmobiliarios de la ciudad de Nueva York cuyo objetivo es fomentar el desarrollo de nuevos edificios residenciales y promover viviendas asequibles. Este programa ofrece exenciones de impuestos a la propiedad a los desarrolladores que incluyan unidades de vivienda asequibles en sus nuevos proyectos. Al reducir la carga fiscal, la ciudad incentiva la creación de más opciones de vivienda, en particular para los residentes de ingresos bajos y moderados.

En esta publicación se abordan los detalles y los beneficios del antiguo programa 421-a, que se ha descontinuado recientemente. Sin embargo, sigue siendo relevante, ya que un puñado de edificios aún se benefician de la exención fiscal. Se han otorgado extensiones para proyectos en curso sin terminar, y el estado ahora ofrece un programa de reemplazo denominado 485x (con parámetros diferentes). 

¿Qué es la exención fiscal 421-a?

La exención fiscal 421-a, también conocida como Programa de Vivienda Asequible de Nueva York, ofrece una exención parcial del impuesto a la propiedad para los nuevos proyectos de construcción residencial que cumplan los requisitos. Los desarrolladores reciben esta exención fiscal a cambio de reservar una parte de las unidades de sus edificios para viviendas asequibles. El programa tiene como objetivo estimular la construcción de nuevas viviendas y abordar la escasez de viviendas asequibles de la ciudad.

Requisitos clave de la exención fiscal 421-a

1. Requisito de vivienda asequible:
   • Los desarrolladores deben asignar un porcentaje del total de unidades del nuevo edificio como vivienda asequible.
   • El porcentaje específico y los niveles de asequibilidad dependen de la ubicación y el tamaño del proyecto.
2. Ubicación:
   • El programa se aplica a nuevos desarrollos residenciales en toda la ciudad de Nueva York, con diferentes requisitos según las diferentes zonas y vecindarios.
3. Duración:
   • La exención fiscal puede durar hasta 35 años, dependiendo de los términos específicos del acuerdo y del cumplimiento del proyecto con los requisitos de asequibilidad.
4. Fecha límite de construcción:
   • Los desarrolladores deben completar la construcción dentro de un plazo específico para calificar para la exención de impuestos.
     

Beneficios de la exención fiscal 421-a

• Ahorro de impuestos:Los desarrolladores pueden reducir significativamente su obligación tributaria sobre la propiedad, mejorando la viabilidad financiera de sus proyectos.
• Aumento de la oferta de viviendas:El programa incentiva la construcción de nuevos edificios residenciales, que se suman al parque de viviendas de la ciudad.
• Vivienda asequible:Al exigir una parte de las unidades asequibles, el programa ayuda a brindar opciones de vivienda para residentes con ingresos bajos y moderados.

Estudio de caso: Un desarrollo de uso mixto en Brooklyn

Veamos un estudio de caso para entender cómo funciona en la práctica la exención fiscal 421-a.

Guión:ABC Development Company planea construir un nuevo edificio residencial de uso mixto en Brooklyn, compuesto por 100 unidades. Su objetivo es beneficiarse de la exención fiscal 421-a para mejorar la viabilidad financiera del proyecto.

• Planificación del proyecto:ABC Development decide reservar 30% de las unidades (30 unidades) como viviendas asequibles. Estas unidades se alquilarán a inquilinos con ingresos iguales o inferiores al 130% del ingreso medio del área (AMI).
• Solicitud de exención:ABC Development presenta su plan de proyecto al Departamento de Preservación y Desarrollo de Viviendas (HPD) de la ciudad de Nueva York para su aprobación. Describe la cantidad total de unidades, la cantidad de unidades asequibles y los niveles de ingresos previstos para la asequibilidad.
• Recibiendo aprobación:Después de revisar la solicitud, el HPD aprueba el proyecto y confirma que cumple con los requisitos para la exención de impuestos 421-a. ABC Development ahora puede proceder con la construcción.
• Construcción y Arrendamiento:ABC Development finaliza la construcción dentro del plazo requerido y comienza a alquilar las unidades. Las unidades asequibles se alquilan a inquilinos elegibles a precios reducidos, mientras que las unidades restantes se alquilan a precios de mercado.
• Beneficios fiscales:Con la exención de impuestos 421-a vigente, ABC Development disfruta de una reducción significativa en los impuestos a la propiedad por hasta 35 años. Esta exención de impuestos mejora la rentabilidad del proyecto y ayuda a compensar los menores ingresos por alquiler de las unidades asequibles.
  

Resultado:ABC Development aprovecha con éxito la exención fiscal 421-a para crear un edificio residencial de uso mixto en Brooklyn. El proyecto no solo suma 100 nuevas unidades de vivienda a la oferta de la ciudad, sino que también ofrece 30 unidades asequibles para residentes de ingresos bajos y moderados. Los ahorros fiscales ayudan a que el proyecto sea viable económicamente, lo que beneficia tanto al desarrollador como a la comunidad.

Las exenciones impositivas del 421-a no sólo afectan a los edificios de alquiler. Un puñado de condominios (nuevos desarrollos) se han beneficiado de este programa, extendiendo así las exenciones impositivas a los propietarios individuales de las unidades. Estas exenciones impositivas permanecen con la unidad, y cualquier comprador posterior también se beneficiará de ellas hasta el vencimiento.

BARNES New York ha ayudado a clientes a comprar unidades en edificios aprobados 421-a y puede preparar una lista de opciones para compradores interesados, ya sea para residencia principal, pied-a-terre o fines de inversión. 

Conclusión

La exención de impuestos 421-a es una herramienta vital en los esfuerzos de la ciudad de Nueva York por abordar su crisis de vivienda asequible. Al incentivar a los desarrolladores a incluir unidades asequibles en sus nuevos proyectos residenciales, el programa ayuda a aumentar la oferta de opciones de vivienda para residentes de todos los niveles de ingresos. Comprender y utilizar la exención de impuestos 421-a puede ser beneficioso para los desarrolladores y la comunidad, fomentando el desarrollo de vecindarios vibrantes e inclusivos. 

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