Compreendendo a isenção fiscal 421-a: promovendo moradias populares na cidade de Nova York

A isenção fiscal 421-a é um programa significativo de incentivo imobiliário na cidade de Nova York que visa encorajar o desenvolvimento de novos edifícios residenciais e promover moradias populares. Este programa oferece incentivos fiscais de propriedade para desenvolvedores que incluem unidades habitacionais populares em seus novos projetos. Ao reduzir a carga tributária, a cidade incentiva a criação de mais opções de moradia, particularmente para moradores de renda baixa e moderada.

Este post aborda as especificidades e benefícios do antigo programa 421-a, que foi descontinuado recentemente. No entanto, ele continua relevante, pois um punhado de edifícios ainda se beneficia da isenção fiscal. Extensões foram concedidas para projetos inacabados em andamento, e o estado agora oferece um programa de substituição rotulado como 485x (com parâmetros diferentes). 

O que é a isenção fiscal 421-a?

A isenção fiscal 421-a, também conhecida como Affordable New York Housing Program, fornece uma isenção parcial de imposto sobre a propriedade para novos projetos de construção residencial qualificados. Os desenvolvedores recebem essa redução fiscal em troca de reservar uma parte das unidades em seus edifícios como moradia acessível. O programa visa estimular a construção de novas moradias e resolver a escassez de moradias acessíveis da cidade.

Principais requisitos da isenção fiscal 421-a

1. Requisito de Moradia Acessível:
   • Os incorporadores devem destinar uma porcentagem do total de unidades do novo edifício para moradias populares.
   • A porcentagem específica e os níveis de acessibilidade dependem da localização e do tamanho do projeto.
2. Localização:
   • O programa se aplica a novos empreendimentos residenciais em toda a cidade de Nova York, com requisitos variados com base em diferentes zonas e bairros.
3. Duração:
   • A isenção fiscal pode durar até 35 anos, dependendo dos termos específicos do acordo e da conformidade do projeto com os requisitos de acessibilidade.
4. Prazo de construção:
   • Os desenvolvedores devem concluir a construção dentro de um prazo especificado para se qualificarem para a isenção de impostos.
     

Benefícios da isenção fiscal 421-a

• Economia de impostos: Os desenvolvedores podem reduzir significativamente sua responsabilidade com impostos sobre a propriedade, melhorando a viabilidade financeira de seus projetos.
• Aumento da oferta de habitação: O programa incentiva a construção de novos edifícios residenciais, aumentando o estoque habitacional da cidade.
• Moradia Acessível: Ao exigir uma parcela de unidades acessíveis, o programa ajuda a fornecer opções de moradia para moradores de baixa e moderada renda.

Estudo de caso: um empreendimento de uso misto no Brooklyn

Vamos analisar um estudo de caso para entender como a isenção fiscal 421-a funciona na prática.

Cenário: A ABC Development Company planeja construir um novo edifício residencial de uso misto no Brooklyn, consistindo de 100 unidades. Eles pretendem se beneficiar da isenção de imposto 421-a para melhorar a viabilidade financeira do projeto.

• Planejando o Projeto: ABC Development decide reservar 30% das unidades (30 unidades) como moradia acessível. Essas unidades serão alugadas para inquilinos com renda igual ou inferior a 130% da renda média da área (AMI).
• Solicitação de isenção: A ABC Development envia seu plano de projeto ao Departamento de Preservação e Desenvolvimento Habitacional (HPD) da Cidade de Nova York para aprovação. Eles descrevem o número total de unidades, o número de unidades acessíveis e os níveis de renda visados para acessibilidade.
• Recebendo aprovação: Após analisar o requerimento, o HPD aprova o projeto, confirmando que ele atende aos requisitos para a isenção de imposto 421-a. A ABC Development agora pode prosseguir com a construção.
• Construção e Locação: A ABC Development conclui a construção dentro do prazo exigido e começa a alugar as unidades. As unidades acessíveis são alugadas para inquilinos qualificados com aluguéis reduzidos, enquanto as unidades restantes são alugadas a preços de mercado.
• Benefícios fiscais: Com a isenção de imposto 421-a em vigor, a ABC Development desfruta de uma redução significativa nos impostos sobre a propriedade por até 35 anos. Essa redução de imposto aumenta a lucratividade do projeto e ajuda a compensar a menor renda de aluguel das unidades acessíveis.
  

Resultado: A ABC Development alavanca com sucesso a isenção de impostos 421-a para criar um edifício residencial de uso misto no Brooklyn. O projeto não apenas adiciona 100 novas unidades habitacionais à oferta da cidade, mas também fornece 30 unidades acessíveis para moradores de renda baixa e moderada. A economia de impostos ajuda a tornar o projeto financeiramente viável, beneficiando tanto o desenvolvedor quanto a comunidade.

As isenções fiscais 421-a não dizem respeito apenas a prédios para aluguel. Um punhado de condomínios (novos empreendimentos) se beneficiou deste programa, estendendo, portanto, as isenções fiscais aos proprietários individuais das unidades. Essas isenções fiscais permanecem com a unidade, e qualquer comprador subsequente também se beneficiará delas até o vencimento.

A BARNES New York auxiliou clientes na compra de unidades em edifícios aprovados pela 421-a e pode selecionar uma lista de opções para compradores interessados, seja para residência principal, pied-à-terre ou para fins de investimento. 

Conclusão

A isenção de imposto 421-a é uma ferramenta vital nos esforços da cidade de Nova York para lidar com sua crise de moradia acessível. Ao incentivar os desenvolvedores a incluir unidades acessíveis em seus novos projetos residenciais, o programa ajuda a aumentar a oferta de opções de moradia para moradores de todos os níveis de renda. Entender e utilizar a isenção de imposto 421-a pode ser uma vitória para os desenvolvedores e a comunidade, fomentando o desenvolvimento de bairros vibrantes e inclusivos. 

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