Un mercato in cui gli sviluppatori concedono sempre di più nelle trattative

Con la sua facciata in vetro ondulato, 252 East 57th Street è stato uno dei primi nuovi sviluppi volti a ridisegnare North Midtown East quando è stato lanciato all'inizio del 2014. Ma dopo un lungo periodo di vendite lente (circa la metà dei condomini, o 95 unità, rimasto invenduto), gli sviluppatori hanno deciso che è imperativo prendere nuovi incentivi. Oltre a un taglio di prezzo lo scorso anno, alcuni sviluppatori ora offrono ai broker una commissione di 4%, di cui 1% viene pagata non appena il contratto viene firmato. Gli sviluppatori stanno facendo del loro meglio per distinguersi per attirare sempre più potenziali acquirenti.

Negli ultimi mesi, i prezzi dei condomini di fascia alta sono scesi ai minimi storici. Tuttavia, i prezzi più bassi non sono l'unico modo per attirare gli acquirenti. Possono chiedere che il venditore sia responsabile della tassa di trasferimento (questa commissione è 2% del prezzo di vendita). Nel tentativo di evitare l'esposizione al pubblico di prezzi bassi, offrono altri vantaggi come compensazione. Per quanto riguarda gli edifici con un gran numero di unità libere, è necessario essere intraprendenti.

Poiché gli sviluppatori sono ora sottoposti a una pressione significativa, i prestiti per l'edilizia sono considerevoli e i creditori sono ansiosi di non essere rimborsati. Le banche stanno persino iniziando a informarsi sui tassi di noleggio delle unità più grandi.

Oggi diventa sempre più difficile vendere nuovi condomini che sono stati valutati nel 2014 e nel 2015 a prezzi molto alti, quasi 2 anni prima che fossero realizzati. Inoltre, molti di loro sono arrivati sul mercato nello stesso periodo di tempo.

Le vendite di nuovi sviluppi sono diminuite di 13,2% rispetto allo scorso anno. Nel quarto trimestre del 2016 sono state vendute 479 unità in meno rispetto allo stesso periodo del 2015. Nel frattempo, il tempo medio sul mercato in giorni è aumentato di 20,7% (181 giorni).

Negli ultimi mesi, la tendenza al ribasso delle vendite ha spaventato un certo numero di sviluppatori, tra cui CL Investment, che lo scorso autunno ha concluso la ristrutturazione di un condominio di lusso da $300 milioni al 287 di Park Avenue South. A febbraio, la società di investimento cinese ha anche venduto 32.9% delle sue azioni a Coda, il gruppo Magnum Real Estate specializzato nelle conversioni da affitto a condominio al 385 di First Avenue. Kuafu Properties ha posto fine al suo sviluppo al 161 East 60th Street, un sito $ 300 milioni ora controllato da Denis Shan, l'ex direttore di Kuafu. Inoltre, lo scorso anno JDS Development Group e Property Markets Group hanno sospeso le loro vendite al 111 West 57th Street.

Anche se alcune offerte non sono molto allettanti per gli sviluppatori, la maggior parte di loro non è più in grado di rifiutare un accordo. Oggi, gli acquirenti stanno cercando di far pagare agli sviluppatori i costi di chiusura (commissioni di transazione), le tasse di trasferimento e le tasse sulle ville.

Ogni sviluppatore ha il suo metodo. Uno di loro ha recentemente deciso di offrire tasse per un intero quartiere. Tuttavia, è molto più comune adottare un approccio di vendita "edificio per edificio" o "unità per unità".

La maggior parte degli acquirenti oggi sta cercando di risparmiare ogni dollaro dove può. Anche (e soprattutto) chi è interessato a immobili di valore superiore a $10 milioni, e chiede condizioni durante le discussioni. Le proprietà a prezzi ragionevoli nelle migliori posizioni vengono vendute immediatamente senza la necessità di tale flessibilità. In generale, un'atmosfera competitiva offre i maggiori vantaggi agli acquirenti.

La condivisione del prezzo e delle spese non è l'unico argomento di negoziazione. In alcuni casi è possibile richiedere modifiche personalizzate. Come un'auto, ad esempio: gli sviluppatori di una casa al 357 West 17th Street che chiedono $36,8 milioni, includono una Bentley del valore di almeno $200.000.

"Offrire una commissione più alta non significa necessariamente vendere un appartamento, ma attira l'attenzione dei broker", secondo il presidente di una società di sviluppo. Tutti sanno che ci sono molti beni immobiliari disponibili a Midtown, quindi è essenziale differenziare.

Tuttavia, in alcuni casi, l'unico modo per vendere è ridurre i prezzi.

"Gli sviluppatori non si stanno solo offrendo di coprire i costi di chiusura, ma stanno attraversando l'ultima barriera: i prezzi", ha affermato un broker di New York. "Il calo dei prezzi colpisce non solo le persone che hanno acquistato nell'edificio e stanno cercando di vendere, ma anche le proprietà vicine".

Quando il mercato del lusso adegua i suoi prezzi per far fronte, gli importi scendono a minimi vertiginosi... Ad esempio, questo attico triplex al 12 East 13th Street che inizialmente richiedeva $30 milioni è ora disponibile per la vendita a soli $16 milioni!