Купить недвижимость в Нью-Йорке

Зачем инвестировать в Нью-Йорк?

Нью-Йорк с населением более 8,2 миллиона человек, несомненно, является самым густонаселенным городом Соединенных Штатов. «Большое Яблоко» - один из крупнейших финансовых, культурных и деловых центров мира. Его влияние в области политики, образования, развлечений, СМИ, моды и искусства делает его, несомненно, одним из крупнейших городов мира. Город предлагает отличное качество жизни, семейные доходы высоки, и он полон культурных мероприятий и развлечений.

Город Нью-Йорк, где выявлено более 200 000 компаний, имеет одну из самых развитых и интегрированных экономик в мире. Только в одном мегаполисе Нью-Йорка находятся 53 компании, входящие в «Fortune 500» - больше, чем в любом другом мегаполисе США.

Нью-Йорк также является центром международной торговли. Вместе с Лондоном и Токио это один из трех командных центров мировой экономики. Это причина, по которой так много международных компаний открыли свои штаб-квартиры на Манхэттене. Каждый десятый работник частного сектора города работает в иностранной компании.

Город является крупным центром в области финансов, страхования, недвижимости, средств массовой информации и искусства в Соединенных Штатах. Один только Большой Нью-Йорк генерирует почти 10% от общего ВВП США. Хотя экономика диверсифицирована, высокооплачиваемые рабочие места в сфере финансовых услуг по-прежнему составляют более 35% профессионального дохода города.

Различная недвижимость, доступная в Нью-Йорке

Чтобы помочь вам лучше понять особенности этого рынка, наши BARNES | Офис WARBURG всегда в вашем распоряжении, чтобы помочь вам найти подходящий тип недвижимости в лучшем месте и по лучшей цене.

Первая особенность рынка недвижимости Нью-Йорка заключается в том, что на нем есть два основных типа собственности: кондоминиумы (или кондоминиумы) и кооперативы. Есть также «Таунхаусы» - небольшие постройки от 3 до 5 этажей, принадлежащие одному собственнику или разделенные на квартиры.

1 / Кондоминиумы

Быть владельцем кондоминиума (или кондоминиума) во многих городах похоже на владение квартирой. Приобретая недвижимость, вы становитесь владельцем. Право собственности передается вам, а затем регистрируется в публичном реестре. Вы также становитесь владельцем процентной доли общих частей здания, как и другие собственники. Зданием обычно управляет управляющая компания, назначаемая советом по кондоминиуму (аналог французского «синдика»), которому ежемесячно оплачиваются расходы на техническое обслуживание. Кроме того, каждый владелец обязан уплатить налог на недвижимость (налог на недвижимость) в город Нью-Йорк. Однако в некоторых кондоминиумах действует программа налоговых скидок. Не стесняйтесь задавать нам любые вопросы по этому поводу.

Кондоминиумы распространены в большинстве американских городов, но на Манхэттене они составляют от 20 до 30% от общего жилищного фонда. Таким образом, большинство объектов недвижимости в Нью-Йорке - это кооперативы.

Преимущества кондоминиумов

• Гибкость: Каждый владелец может арендовать свою собственность, продать ее или позволить членам семьи или друзьям пользоваться ею относительно свободно в соответствии с правилами строительства, принятыми Правлением. Подать заявку на ипотеку в американском банке, чтобы купить этот тип недвижимости, довольно просто. Резиденты США часто могут рассчитывать на финансирование до 80% от покупной цены по хорошей ставке.
• Заявление: В большинстве случаев потенциальный покупатель должен подать заявку и пройти процедуру, называемую подачей заявки в Совет. Он должен предоставить информацию о своих финансах и прошлом (кредитная история, рекомендательные письма от работодателей, предыдущих домовладельцев, выписка из банка и т. Д.). В зависимости от здания этот процесс занимает больше или меньше времени (7-30 дней) и требует разного количества информации в зависимости от здания. Кондо очень востребованы иностранными покупателями, но также и самими жителями Нью-Йорка, которые хотят сохранить некоторую гибкость / ликвидность своих активов. Некоторые покупатели также выбирают квартиры, чтобы избежать необходимости предоставлять слишком много личной информации или документов, таких как рекомендательные письма и подробное раскрытие финансовой информации, требуемой в кооперативах. Заявки международных покупателей часто отклоняются кооперативами, потому что они не могут предоставить все требуемые гарантии и часто являются синонимом оборота, который обесценивает адрес. Кондо - часто самый простой способ инвестировать на рынке недвижимости Нью-Йорка.

Их недостатки

• Выбор: Из-за того, что иностранные инвесторы отдают предпочтение этому типу собственности, а также из-за очень ограниченного предложения товаров, их цены часто на 15-20% выше, чем цены на аналогичную недвижимость, управляемую в рамках кооператива. Это цена, которую нужно заплатить, чтобы воспользоваться гибкостью этого типа инвестиций.

2 / Кооперативные здания или кооперативы

Покупка кооператива по-прежнему является наиболее распространенным способом долгосрочной собственности в штате Нью-Йорк (от 70% до 80% квартир в Нью-Йорке - это кооперативные здания). Покупка «кооператива» означает покупку акций корпорации, которой принадлежит здание. Акциями корпорации владеют люди, проживающие в здании. Это означает, что все решения, касающиеся здания, должны приниматься «кооперативным» синдиком, который влияет на сообщество или саму собственность (новый покупатель, найм, новый арендатор, перепродажа, работа…).

Кооператив должен выплатить полную сумму ипотеки здания, налоги на имущество, заработную плату сотрудников и различные эксплуатационные расходы. Взамен акционер-владелец платит процент от общих расходов пропорционально своему вкладу в кооператив. Размер этой доли зависит от площади и этажа квартиры. На Манхэттене потенциальные покупатели должны внести залог от 20 до 100% покупной цены.

Преимущества «Кооперативов»

• Для здания сопоставимого качества цены часто на 15-20% ниже, чем у кондоминиумов.
• Более широкий выбор, кооперативы, на долю которых приходится примерно 75% всех квартир в Нью-Йорке.
• Не облагаемые налогом сборы за обслуживание. Каждое здание облагается определенными налогами. После этого акционеры могут вычесть часть содержания, которая включает налог на имущество.

Их недостатки

• Отсутствие гибкости: руководство кооператива утверждает или отклоняет заявку в соответствии со своими критериями, даже не отчитываясь за нее. Покупатели и арендаторы подвергаются тому, что может выглядеть как подробный допрос, чтобы подтвердить уровень их дохода и их биографию (включая кредитную историю и личные данные). Основная задача менеджмента - защита интересов акционеров.
• Руководство «Кооператива» должно давать разрешение перед каждым серьезным изменением в квартире: покупкой, продажей, сдачей внаем, ремонтом.

Финансирование в США

Получение финансирования в качестве иностранного собственника в Соединенных Штатах возможно при условии, что вы заплатите не менее 40% от покупной цены наличными.
Если вы подаете заявку на ссуду, в процесс транзакции добавляются некоторые этапы. Обследование необходимо при покупке дома (анализ участка и границ). Банк пришлет оценщика, который оценит стоимость недвижимости. Страхование является обязательным и должно быть приобретено до подписания контракта.
Мы пользуемся преимуществами широкой сети банковских и страховых партнеров, которые привыкли иметь дело с кредитами для международных клиентов, и мы можем помочь вам связаться с ними.

Основные расходы во время владения недвижимостью

1 / Налог на имущество

Это ежегодный налог, рассчитываемый на основе стоимости недвижимости. Размер налога составляет от 1,5% до 2% оценочной стоимости собственности (рассчитанной оценщиком округа). Эта стоимость обычно ниже покупной цены недвижимости (на 10–30% ниже).

2 / Общие сборы (за недвижимость в кондоминиуме)

Эти расходы могут варьироваться и зависеть от здания или района, в котором находится недвижимость. Ваш агент сообщит вам общие расходы на каждый кондоминиум, который вы увидите во время показа. Они должны быть подтверждены при получении финансового отчета кондоминиума.

Специальная оценка может быть дополнительной платой в случае строительства или ремонта здания и должна быть раскрыта продавцом при подаче предложения.

3 / Страхование (ураган, наводнение, имущество)

У страховых брокеров могут быть запрошены различные расценки, чтобы узнать ваши расходы на страхование. Страхование домовладельцев часто является обязательным условием закрытия, особенно в случае ипотеки. Политика в отношении ветра и наводнения не является обязательной, если собственность не куплена с оговоркой о финансировании.

4 / Бухгалтерский учет

Пожалуйста, не стесняйтесь спросите у нас рекомендации бухгалтерских фирм и юристов, специализирующихся на приобретении недвижимости и налоговом праве.

Представительство собственника / Управление недвижимостью

Вы владелец одной или нескольких квартир, которые сдаются в аренду, и хотите получать регулярный и оптимизированный доход от сдачи в аренду? Когда вы доверяете BARNES управление своей арендуемой недвижимостью, вам больше не о чем беспокоиться.
Консультанты BARNES по недвижимости являются экспертами по аренде и управлению недвижимостью в Нью-Йорке. Наши агенты обладают глубоким знанием местного рынка недвижимости и всесторонним опытом для выполнения всех задач по управлению недвижимостью и помогают вам со всеми техническими, юридическими и налоговыми требованиями, связанными с вашими активами.

1 / Почему вам следует доверить БАРНС управление своими активами?

а. Ваша недвижимость извлечет выгоду из нашего опыта, чтобы арендовать по лучшей цене

Мы оценим арендную стоимость вашей собственности на основе центрального файла, в котором указаны цены
недвижимость, недавно сданная в аренду и имеющаяся на рынке.

б. Ваша недвижимость получит выгоду от комплексного маркетингового плана для быстрой аренды.

Мы используем клиентскую базу данных BARNES, которая позволяет нам рекламировать вашу недвижимость для международной клиентской базы. Мы отображаем вашу недвижимость на различных носителях для быстрой аренды по лучшей цене. Без промедления мы внимательно изучаем заявки арендаторов на аренду на лучших условиях.

c. Вы свободны от всех административных и юридических ограничений

Наши американские юристы подготовят для вас договор аренды с обеспечением в соответствии с последними местными нормативными и правовыми разработками. Мы взимаем арендную плату, сборы и депозиты. Мы оплачиваем сборы и налоги.
Мы поможем вам выбрать профессионалов для решения любых технических, юридических и налоговых требований, касающихся вашей собственности (отношения с администрацией, государственными органами, страховыми компаниями,…).
Мы регулярно и точно информируем вас о нашей управленческой деятельности.

2 / Наши услуги

а. Пакеты аренды

• Открытие счетов (электричество, вода, интернет, телефон, кабель)
• Профиль арендатора и проверка истории.
•  Инвентарь, вход / выход
• Сбор арендной платы, отслеживание платежей и наложение штрафов в случае просрочки
•  Организация поиска и устранения неисправностей и ремонта (утечки, кондиционирование, электроприборы,…)

б. Административный пакет

• Оплата: счета-фактуры, расходы на кондоминиум, кредит, налог на имущество, страхование…
• Отгрузка квартальной отчетности.
• Доступность и оперативность оформления заявки.

3 / Наша команда также к вашим услугам для особых нужд

• Проверка налоговой декларации в США вместе с бухгалтером
• Любые запросы и дополнительные поездки оплачиваются почасово (последующий заселение и выселение, хранение мебели, покупка и доставка мебели, различный надзор за работами).