מנהטן החדשה - נדל"ן לעומק

על ידי מרי פרנון. מָקוֹר: www.realestateindepth.com/news/the-new-manhattan

למרות העלייה האחרונה במקרי COVID Variant Delta באזור המטרו של ניו יורק, ניו יורק פתוחה למעשה לעסקים. רוב התיאטראות בברודווי נפתחים מחדש בספטמבר, מסעדות וברים מאפשרים כעת ללקוחות מחוסנים לסעוד בפנים, ושוק הנדל"ן למגורים חוזר בעיצומו.

התפתחויות חדשות מזנקות - מהדסון יארדס לתחנת פן ועד איילנד רוזוולט - וגם שוקי המכירות וההשכרה במנהטן חווים זרימה של אנשי מקצוע צעירים, כמו גם קנים ריקים, שמוכנים לקרוא לתפוח הגדול ביתם.

במהלך השנה האחרונה, בריאן טורמי מ-TitleVest במידטאון מנהטן היה עם ידיו על הדופק של שוק הנדל"ן למגורים, ואירח סדרת סמינרים מקוונים "Be Your Best" בנושא "Getting the Deal Done", בחסות אגודת Hudson Gateway. של מתווכים ו-OneKey MLS, לכל אורך המגיפה. זכה ב"סוכנות התואר הטובה ביותר" על ידי ה New York Law Journal דירוגי הקוראים מאז 2013, TitleVest ו-Tormey היו בחזית שוק הנדל"ן המצטיין מאז מרץ 2020.

"התרשמתי מהחוסן שראיתי מאנשי מקצוע בתחום הנדל"ן בכל אזור ניו יורק", אמר טורמי. "המגיפה הוכיחה שוב את אחת מנקודות החוזק של האזור שלנו - אנחנו יודעים איך לדאוג אחד לשני".

ב-9 בספטמבר, טורמי יארח עוד אחד מהסמינרים המקוונים הפופולריים שלו, הפעם עם הנושא "מנהטן החדשה". טורמי ופאנל של מומחי נדל"ן ידונו כיצד "העיר שלעולם לא ישנה" שננטשה בעבר עושה את החזרה הרשמית שלה משנה מצמררת עם רחובות שופעי טנדרים נעים שנעים לעבר הפרברים.

כעת, נראה כי פיתוחים אזרחיים ופרטיים חדשים מעוררים עניין חדש בניו יורק, ובמנהטן, במיוחד. "אם לצטט חבר טוב וחבר פאנל בעבר, ברוס כהן, 'על כל מכירה יש רכישה'. עכשיו אנחנו מתחילים לראות את הזמן בשוק מתקצר והמחירים עולים - שניהם אינדיקטורים לשוק מתחזק", אמר טורמי.

כתוצאה מהוויתורים מוגברים של המוכר, שיעורי ריבית נמוכים ומלאי זמין במהלך שיא המגיפה, טורמי וצוותו החלו לראות התעניינות מצד קונים שאולי בדרך כלל לא יכלו להרשות לעצמם את מנהטן. "אנשים מכל תחומי החיים ניצלו את זה כדי לעבור מהשכרה לבעלות, הגדלה, צמצום או, בפעם הראשונה, לזרוק את הנתח שלהם מהעוגה במנהטן", ציין. "אני מאמין שנראה מנהטן תוססת שוב, ובקרוב, אבל היא עשויה להיראות ולהרגיש קצת אחרת מבעבר, עם לוחות זמנים מותאמים, דפוסי נסיעה חדשים והערכה מחודשת לחיים באוויר הפתוח".

בריאן פיליפס מנדל"ן דאגלס אלימן בברונקס מסכים שהנדל"ן בעיר ניו יורק חוזר. "אני בהחלט רואה אנשים חוזרים פנימה ושמתי לב להרבה אנשים צעירים יותר - במיוחד אלה ללא ילדים", אמר. "בעוד שהמחירים שלאחר המגפה נמוכים יותר, אני חושב שהם יתחילו לזחול בחזרה לאט".

פיליפס, שמפרט ומוכר בכל חמשת הרובעים, ציין שאולפנים וחדרי שינה אחד נחטפים מהר מאוד. "אני גם מגלה שיש הרבה פחות נאמנות לשכונות ספציפיות - אנשים מחפשים במנהטן, ברוקלין, קווינס או בכל מקום שבו הם יכולים למצוא עסקאות טובות", הוסיף.

חלק מהלקוחות שלו נוסעים מפלורידה, בעוד שאחרים נוטים להיות מווסטצ'סטר, לונג איילנד, ניו ג'רזי וקונטיקט. "אנשים עדיין רוצים להיות בניו יורק - המשרדים נפתחים מחדש, ברודווי חוזרת, ומסעדות וברים נפתחים שוב. אין ספק שיש נהירה חדשה לעיר”.

נכון לעכשיו, במנהטן העליונה, שיתופי פעולה עם חדר שינה אחד מתחילים בערך ב-$300,000 לבניין הליכה, כאשר בניין מעלית או שוער מתחיל בערך ב-$400,000. שני חדרי שינה גבוהים בהרבה, בממוצע $500,000. "ככל שאתה הולך צפונה יותר, כך זה הולך ונהיה פחות יקר, וככל שיש לך יותר מקום", הוסיף פיליפס.

הרבה מלקוחותיו מבקשים גם שטח טרסה, כמו גם מכונת כביסה ומייבש הממוקמים ביחידה. "אחרי COVID, אני חושב שכולם מודאגים יותר ממכשירי כביסה אישיים משלהם במקום להשתמש בחדר כביסה ציבורי בבניין", אמר.

באשר להשכרות, פיליפס רואה שהוויתורים של בעלי הבית מתחילים להתפוגג. "במהלך המגיפה, הרבה בעלי דירות הציעו חודש אחד חינם בחוזה שכירות לשנה וחודשיים חינם בחוזי שכירות לשנתיים", הסביר. כמו כן, אנחנו מתחילים לראות שוב את דמי הנדל"ן שמשולמים על ידי השוכר, בניגוד לכך שהמשכיר משלם אותם".

בגלל הרישומים המגוונים של פיליפס, הוא לא חווה ירידה במהלך המגיפה. הוא גילה שנכסים מתחת ל-$500,000 נעים בכל חמשת הרובעים. "מאז שנה שעברה, העסקאות מהירות יותר גם עכשיו", ציין. "יש חתימות אלקטרוניות וצורות אחרות של טכנולוגיה שגורמות לעסקאות לעבור הרבה יותר מהר וחלק יותר."

מגדלנה פרנץ מקורקורן בווסט סייד של מנהטן ראתה קפיצה עצומה במכירות והשכרות הקיץ. היא מטפלת בהשכרות ב-10 בניינים במורנינגסייד הייטס, והיא מזכה את הסטודנטים החוזרים באוניברסיטת קולומביה שעזרו לעסק שלה להמריא. "יולי היה החודש הכי מטורף בקריירת הנדל"ן שלי", היא חשפה. "שכרתי למעלה מ-50 דירות והרגשתי כאילו אני עובד יום ולילה בגלל הבדלי השעות במדינות אחרות".

רבים מלקוחותיה להשכרה הם סטודנטים חוזרים מהודו ומסין, שלעתים קרובות חולקים דירות גדולות יותר כדי לשמור על העלויות סבירות. פרנץ מצפה לשכור לפחות 200 דירות עד סוף השנה. "אני בעצם משחקת להתעדכן משנת 2020, כשהדברים היו הרבה יותר איטיים", הוסיפה.

כמו פיליפס, גם פרנץ חוותה את המגמה של בעלי בתים שמצמצמים כעת בתמריצים. באזור Morningside Heights, השכרת שני חדרי שינה יכולה להתחיל בדרך כלל ב-$2,200, בעוד ששלושה חדרי שינה יכולים להביא $2,700 או יותר וארבעה חדרי שינה, $3,000 ומעלה.

בצד המכירות, היא גם עדה למעין רנסנס באינווד ובברונקס עם Origin North, אוסף של תשעה בנייני שיתופיות משוחזרים במחיר סביר. בכל היחידות המשופצות מטבחים חדשים, חדרי רחצה, ריצוף, עבודות חשמל והבניינים מציעים גם לובי חדשות וגינון חיצוני.

"אנשים מתחילים לגלות שכונות עילית של מנהטן או ברונקס כמו בדפורד פארק, נורווד ואוניברסיטת הייטס", אמרה. "הם מתמחרים מאזורים אחרים ומתחילים להבין את הערך של בעלות על בתים באזורים טובים עם שטח נדיב ונסיעות קלות למרכז מנהטן. יחידות עם חדר שינה אחד בחלק מהמיקומים של Origin North מתחילים ב-$265,000 בלבד.

פרנץ אמרה שהתגובה הייתה נהדרת והיא השלימה כבר כמעט 20 עסקאות. "כשהייתי מקיימת בתים פתוחים באזורים האלה בעבר, רק שכנים סקרנים הופיעו לעתים קרובות", אמרה. "עכשיו, זה מאוד מעודד לראות הרבה אנשים שמתעניינים."

יאן רוסו, מבארנס ניו יורק במידטאון מנהטן, גילה שהשכרות ברמה גבוהה יותר נפגעו הכי קשה בתקופת ה-COVID. "העסקים אכן התחילו לתחזק בתחילת 2021 וכרגע, אנחנו מתחילים לראות מחירי שכירות שלא ראינו כבר כמה שנים", אמר.

עבור הצוות של רוסו, הרובע הפיננסי ומידטאון היו המושפעים ביותר למכירה והשכרה, בעוד שסוהו, גריניץ' וילג' וחלקים מברוקלין נותרו חזקים. בשנת 2020, חלק מבעלי הדירות הציעו עד ארבעה חודשים בחינם, אך כעת, לדבריו, אין כמעט הקלות.

במידטאון, ובצדדים המזרחיים והמערביים העליון של מנהטן, השכרת סטודיו יכולה לנוע בין $2,000 ל-$4,000 לחודש, בעוד שחדרי שינה אחד יכולים לדרוש שכירות חודשית של $3,000 עד $5,000, בהתאם לשכונות ולגיל של הבניינים. מחיר המכירה ההתחלתי הממוצע של סטודיו באזורים אלו הוא $500,000.

"אני חושב ששוק ההשכרות תמיד יהיה שם כי העיר ניו יורק יכולה להיות חולפת", הסביר רוסו. "אנשים יכולים לבוא לכאן לזמן מה כדי לעבוד, ואז לעבור לפרברים כשהם מוכנים להקים משפחה".

רבות ממכירות השיתופיות והדירות שלו הן ל משקיעים זרים שמחפשים בסיס בית כשהם נוסעים לארה"ב אחרים רוכשים נכסים להשכרה. רוסו רואה גם נהירה של אנשי מקצוע צעירים כמו גם כמה מקננים ריקים שרוצים א בית משני במנהטן. "ניו יורק תמיד תהיה ניו יורק, אז להגיד ששוק הנדל"ן סוף סוף חוזר זה קצת מוגזם", אמר.

גם בארנס ניו יורק נפתחת המשרד הראשון שלו בווסטצ'סטר בלרצ'מונט להתמודד עם לקוחותיה האירופיים המחפשים מגורים שניים בפרברים. "בית הספר הצרפתי האמריקאי במאמרונק הוא אטרקציה גדולה, יחד עם הקרבה לעיר ניו יורק, הוסיף רוסו. BARNES International Real Estate מפעילה מיקום שלישי בארה"ב במיאמי ומציעה יותר מ-100 מיקומים ב-20 מדינות ברחבי העולם, עם יותר מ-1,000 סוכנים.

קרא את המאמר על נדל"ן לעומק