Comprar una propiedad en Nueva York

¿Por qué invertir en Nueva York?

Con más de 8,2 millones de habitantes, Nueva York es sin duda la ciudad más densa de Estados Unidos. La "Gran Manzana" es uno de los centros financieros, culturales y comerciales más grandes del mundo. Su influencia en los campos de la política, la educación, el entretenimiento, los medios de comunicación, la moda y el arte la convierte sin duda en una de las principales ciudades del mundo. La ciudad ofrece una excelente calidad de vida, los ingresos familiares son altos y está llena de actividades culturales y de entretenimiento.

Con más de 200.000 empresas identificadas, la ciudad de Nueva York tiene una de las economías más desarrolladas e integradas del mundo. Solo el área metropolitana de Nueva York alberga 53 empresas clasificadas en “Fortune 500”, más que cualquier otra área metropolitana de los Estados Unidos.

Nueva York también es un centro de comercio internacional. Con Londres y Tokio, es uno de los tres centros de mando de la economía global. Esta es la razón por la que tantas empresas internacionales han establecido su sede en Manhattan. Uno de cada diez empleados del sector privado de la ciudad trabaja para una empresa extranjera.

La ciudad es un centro importante en los campos de las finanzas, los seguros, los bienes raíces, los medios de comunicación y el arte en los Estados Unidos. El Gran Nueva York por sí solo genera casi 10% del PIB total de EE. UU. Aunque la economía está diversificada, los trabajos bien pagados en los servicios financieros todavía representan más de 35% de los ingresos profesionales de la ciudad.

Las diferentes propiedades disponibles en la ciudad de Nueva York

Para ayudarlo a comprender mejor las características específicas de este mercado, nuestro BARNES | La oficina de WARBURG permanece a su disposición para ayudarlo a encontrar el tipo de propiedad que más le convenga, en la mejor ubicación y al mejor precio.

La primera especificidad del mercado inmobiliario de Nueva York es que tiene dos tipos diferentes de propiedad: condominios (o condominios) y cooperativas. También hay 'Townhouses' ?, pequeños edificios de 3 a 5 pisos propiedad de un solo propietario o divididos en apartamentos.

1 / Los Condominios

Ser dueño de un condominio (o condominio), es similar a ser dueño de un departamento en muchas ciudades. Al comprar, se convierte en propietario de una propiedad. Se le transfiere una escritura de propiedad y luego se archiva en el registro público. También se convierte en propietario de un porcentaje de las partes comunes del edificio, así como de otros propietarios. El edificio suele estar gestionado por una empresa gestora designada por una junta de condominios (similar a un "síndico" francés), a la que se deben pagar los gastos de mantenimiento todos los meses. Además, cada propietario debe pagar un impuesto a la propiedad (impuesto sobre bienes inmuebles) a la ciudad de Nueva York. Sin embargo, algunos condominios tienen un programa de reducción de impuestos. No dudes en consultarnos cualquier duda al respecto.

Los condominios son comunes en la mayoría de las ciudades estadounidenses, pero en Manhattan, solo representan del 20 al 30% del total de viviendas. Por lo tanto, la mayoría de las propiedades en Nueva York son Co-Ops.

Las ventajas de los condominios

• Flexibilidad: Cada propietario puede alquilar su propiedad, venderla o permitir que familiares o amigos la disfruten con relativa libertad, de acuerdo con las normas de construcción promulgadas por la Junta. Es bastante sencillo solicitar una hipoteca en un banco estadounidense para comprar este tipo de propiedad. Los residentes de EE. UU. A menudo pueden esperar una financiación de hasta 80% del precio de compra a un buen precio.
• Solicitud: En la mayoría de los casos, un comprador potencial debe presentar una solicitud y pasar por un proceso llamado solicitud de la Junta. Debe proporcionar información sobre sus finanzas y su pasado (historial crediticio, cartas de referencia de empleadores, propietarios anteriores, extracto bancario,…). Dependiendo del edificio, este proceso lleva más o menos tiempo (7-30 días) y requiere cantidades variables de información según el edificio. Los condominios son muy buscados por los compradores extranjeros, pero también por los propios neoyorquinos que desean conservar cierta flexibilidad / liquidez de sus activos. Algunos compradores también se están moviendo hacia los condominios para evitar tener que proporcionar demasiada información personal o documentos como cartas de referencia y divulgación financiera extensa requerida en las cooperativas. Las solicitudes de compradores internacionales a menudo son rechazadas por las Co-Ops porque no pueden proporcionar todas las garantías requeridas y, a menudo, son sinónimo de una facturación que devalúa una dirección. Los condominios son a menudo la forma más fácil de invertir en el mercado inmobiliario de Nueva York.

Sus desventajas

• Elección: Debido a la preferencia de los inversionistas extranjeros por este tipo de propiedad, y la oferta muy limitada de bienes disponibles, sus precios son a menudo 15 a 20% más altos que los de propiedades similares administradas dentro de una cooperativa. Este es el precio a pagar para aprovechar la flexibilidad de este tipo de inversión.

2 / Los edificios cooperativos o las cooperativas

Comprar una cooperativa sigue siendo la forma más común de propiedad a largo plazo en el estado de Nueva York (70% a 80% de los apartamentos en Nueva York son edificios cooperativos). Comprar una "cooperativa" significa comprar acciones en una corporación, que es propietaria del edificio. Las acciones de la corporación están en manos de las personas que viven en el edificio. Esto significa que todas las decisiones relativas al edificio deben ser tomadas por el síndico “cooperativo” que afecten a la comunidad o al inmueble en sí (nuevo comprador, contratación, nuevo inquilino, reventa, obra…).

Depende de la cooperativa pagar el monto total de la hipoteca sobre el edificio, los impuestos sobre la propiedad, los salarios de los empleados y varios costos de mantenimiento. A cambio, el accionista-propietario paga un porcentaje sobre los gastos totales en proporción a su contribución a la cooperativa. El monto de esta participación depende del tamaño y el piso del apartamento. En Manhattan, los posibles compradores deberán proporcionar un depósito de 20 a 100% del precio de compra.

Ventajas de las "cooperativas"

• Para un edificio de calidad comparable, los precios suelen ser 15-20% más bajos que los de los condominios.
• Más amplia variedad de opciones, las cooperativas representan una participación de mercado de aproximadamente 75% de todos los apartamentos en Nueva York.
• Tarifas de mantenimiento deducibles de impuestos. Cada edificio está sujeto a impuestos específicos. Los accionistas pueden entonces deducir una parte del mantenimiento, que incluye el impuesto a la propiedad.

Sus desventajas

• Falta de flexibilidad: la administración de la cooperativa aprueba o rechaza una solicitud de acuerdo con sus propios criterios sin siquiera tener que rendir cuentas. Los compradores e inquilinos están sujetos a lo que puede parecer un interrogatorio detallado para demostrar sus niveles de ingresos y sus antecedentes (incluidos antecedentes crediticios y antecedentes personales). La principal tarea de la administración es proteger los intereses de los accionistas.
• La administración “cooperativa” debe dar permiso antes de cada cambio importante en un apartamento: compra, venta, arrendamiento, renovación.

Financiamiento en Estados Unidos

Es posible obtener financiamiento como propietario extranjero en los Estados Unidos siempre que pague al menos 40% del precio de compra en efectivo.
Si solicita un préstamo, se agregan algunos pasos en el proceso de transacción. Es necesaria una encuesta si compra una casa (análisis del lote y los límites). El banco enviará un tasador que calculará el valor de la propiedad. El seguro es obligatorio y deberá adquirirse antes de firmar el contrato.
Contamos con una amplia red de socios bancarios y aseguradores que están acostumbrados a gestionar préstamos para clientes internacionales y podemos ponerle en contacto con ellos.

Principales gastos durante la tenencia de la propiedad

1 / Impuesto sobre la propiedad

Este es un impuesto anual que se calcula en función del valor de la propiedad. El impuesto está entre 1.5% y 2% del valor tasado de la propiedad (tasado por un tasador del condado). Este valor suele ser más bajo que el precio de compra de la propiedad (10 a 30% más bajo).

2 / Gastos comunes (para una propiedad en un condominio)

Estos costos pueden variar y depender del edificio o la comunidad en la que se encuentra la propiedad. Su agente le informará los cargos comunes de cada condominio que verá durante las proyecciones. Deben ser confirmados en el momento en que reciba el informe financiero del condominio.

Una tasación especial puede ser un cargo adicional, en caso de construcción o renovación del edificio y debe ser revelada por el vendedor cuando se hace la oferta.

3 / Seguro (huracán, inundación, propiedad)

Se pueden solicitar diferentes cotizaciones de corredores de seguros para conocer los costos de su seguro. El seguro de vivienda es a menudo un requisito para el cierre, especialmente en el caso de una hipoteca. Las pólizas de viento e inundaciones no son obligatorias si la propiedad no se compra con una cláusula de financiamiento.

4 / Contabilidad

Por favor, siéntase libre de pídanos recomendaciones de estudios contables y abogados especializados en adquisiciones inmobiliarias y derecho fiscal.

La representación del propietario / Gestión de la propiedad

¿Eres propietario de uno o varios apartamentos en alquiler y quieres asegurarte de tener ingresos de alquiler regulares y optimizados? Cuando confía a BARNES la gestión de su propiedad de alquiler, ya no tiene que preocuparse.
Los consultores inmobiliarios de BARNES son expertos en alquiler y administración de propiedades en Nueva York. Nuestros agentes tienen experiencia con un verdadero conocimiento del mercado inmobiliario local y una amplia experiencia para realizar todas las tareas de administración de propiedades y ayudarlo con todos los requisitos técnicos, legales y fiscales relacionados con sus activos.

1 / ¿Por qué debería confiar a BARNES la gestión de sus activos?

una. Su propiedad se beneficiará de nuestra experiencia para alquilar al mejor precio

Calcularemos el valor de alquiler de su propiedad, en base a un archivo central que enumera los precios de
propiedades alquiladas recientemente y disponibles en el mercado.

B. Su propiedad se beneficiará de un plan de marketing integral para un alquiler rápido

Usamos la base de datos de clientes de BARNES que nos permite anunciar su propiedad a una base de clientes internacional. Mostramos su propiedad en una variedad de soportes para un alquiler rápido al mejor precio. Sin demora, estudiamos cuidadosamente las solicitudes de inquilinos para alquilar en las mejores condiciones.

C. Estás libre de todas las limitaciones administrativas y legales.

Nuestros abogados estadounidenses le preparan un contrato de arrendamiento asegurado de conformidad con los últimos desarrollos legales y regulatorios locales. Recaudamos alquileres, cargos y depósitos. Pagamos los cargos e impuestos.
Te ayudamos a elegir profesionales para cualquier requerimiento técnico, legal y fiscal de tu propiedad (relaciones con administraciones, agencias gubernamentales, compañías de seguros,…).
Le informamos de forma periódica y precisa sobre nuestras actividades de gestión.

2 / Nuestros Servicios

una. Paquetes de alquiler

• Apertura de cuentas (luz, agua, internet, teléfono, cable)
• Comprobación del historial y el perfil del inquilino.
•  Inventario, entrada / salida
• Cobro de rentas, seguimiento de pagos y aplicación de sanciones en caso de retrasos
•  Organización de resolución de problemas y reparación (fugas, aire acondicionado, electrodomésticos,…)

B. Paquete administrativo

• Pago: facturas, gastos de condominio, préstamo, impuesto predial, seguro…
• Envío de cuentas trimestrales.
• Disponibilidad y eficiencia del proceso de solicitud.

3 / Nuestro equipo también está a su servicio para necesidades específicas

• Seguimiento de la declaración de impuestos de EE. UU. Junto con un contador
• Cualquier solicitud y desplazamiento adicional se cobrará por hora (seguimiento de entrada y salida, guardamuebles, compra y entrega de muebles, supervisión de obras diversas).