Un mercado en el que los desarrolladores están cediendo cada vez más en las negociaciones

Con su fachada de vidrio corrugado, 252 East 57th Street fue uno de los primeros desarrollos nuevos destinados a rediseñar North Midtown East cuando se lanzó a principios de 2014. Pero después de un largo período de ventas lentas (aproximadamente la mitad de los condominios, o 95 unidades, quedó sin vender), los desarrolladores han decidido que es imperativo tomar nuevos incentivos. Además de un recorte de precios el año pasado, algunos desarrolladores ahora ofrecen a los corredores una comisión de 4%, de los cuales 1% se pagan tan pronto como se firma el contrato. Los desarrolladores hacen todo lo posible por distinguirse a fin de atraer a más y más compradores potenciales.

En los últimos meses, los precios de los condominios de lujo han caído a mínimos históricos. Sin embargo, los precios más bajos no son la única forma de atraer compradores. Pueden pedir que el vendedor sea responsable del impuesto de transferencia (esta tarifa es 2% del precio de venta). En un esfuerzo por evitar la exhibición pública de precios bajos, ofrecen otros beneficios como compensación. En lo que respecta a los edificios con una gran cantidad de unidades vacías, es necesario ser ingenioso.

Dado que los desarrolladores se encuentran ahora bajo una presión significativa, los préstamos para la construcción son sustanciales y los acreedores están ansiosos por no ser reembolsados. Los bancos incluso están comenzando a preguntar sobre las tarifas de alquiler de unidades más grandes.

Hoy en día, es cada vez más difícil vender condominios nuevos que fueron evaluados en 2014 y 2015 a precios muy altos, casi 2 años antes de que se realizaran. Además, muchos de ellos llegaron al mercado durante el mismo período de tiempo.

Las ventas de nuevos desarrollos han caído 13.2% desde el año pasado. Se vendieron 479 unidades menos en el cuarto trimestre de 2016 en comparación con el mismo período de 2015. Mientras tanto, el tiempo promedio en el mercado en días ha aumentado en 20.7% (181 días).

En los últimos meses, la tendencia a la baja en las ventas ha asustado a varios desarrolladores, incluida la inversión de CL, que puso fin a la renovación de un condominio de lujo de $300 millones en 287 Park Avenue South el otoño pasado. En febrero, la compañía de inversiones china también vendió 32,9% de sus acciones a Coda, el grupo Magnum Real Estate especializado en conversiones de alquiler a condominio en 385 First Avenue. Kuafu Properties puso fin a su desarrollo en 161 East 60th Street, un sitio de $ 300 millones ahora controlado por Denis Shan, el ex director de Kuafu. Además, JDS Development Group y Property Markets Group suspendieron sus ventas en 111 West 57th Street el año pasado.

Incluso si ciertas ofertas no son muy atractivas para los desarrolladores, la mayoría de ellos ya no pueden rechazar una oferta. Hoy en día, los compradores están tratando de hacer que los desarrolladores paguen los costos de cierre (tarifas de transacción), impuestos de transferencia e impuestos de mansión.

Cada desarrollador tiene su propio método. Uno de ellos decidió recientemente ofrecer tarifas para todo un vecindario. Sin embargo, es mucho más común adoptar un enfoque de ventas “edificio por edificio” o “unidad por unidad”.

La mayoría de los compradores de hoy están tratando de ahorrar cada dólar que pueden. Incluso (y especialmente) aquellos interesados en propiedades por valor de más de $10 millones, y piden condiciones durante las discusiones. Las propiedades a precios razonables en las mejores ubicaciones se venden de inmediato sin la necesidad de tal flexibilidad. En general, una atmósfera competitiva ofrece las mayores ventajas a los compradores.

La distribución de precios y gastos no es el único tema de negociación. En algunos casos, puede solicitar modificaciones personalizadas. Como un automóvil, por ejemplo: los desarrolladores de una casa en 357 West 17th Street pidiendo $36.8 millones, están incluyendo un Bentley con un valor mínimo de $200,000.

“Ofrecer una comisión más alta no necesariamente vende un apartamento, pero atrae la atención de los corredores”, según el presidente de una empresa promotora. Todo el mundo sabe que hay muchos bienes inmobiliarios disponibles en Midtown, por lo que es fundamental diferenciarse.

Sin embargo, en algunos casos, la única forma de vender es reducir los precios.

“Los desarrolladores no solo están ofreciendo cubrir los costos de cierre, sino que están cruzando la barrera final: los precios”, dijo un corredor de Nueva York. “La caída de los precios afecta no solo a las personas que compraron en el edificio y están tratando de vender, sino también a las propiedades vecinas”.

Cuando el mercado de lujo ajusta sus precios para hacer frente, las cantidades caen a mínimos vertiginosos ... Por ejemplo, este ático triplex en 12 East 13th Street que inicialmente pedía $30 millones ahora está disponible para la venta por solo $16 millones!