Αγοράστε ένα ακίνητο στη Νέα Υόρκη

Γιατί να επενδύσετε στη Νέα Υόρκη;

Με περισσότερους από 8,2 εκατομμύρια ανθρώπους, η Νέα Υόρκη είναι αναμφίβολα η πιο πυκνή πόλη στις Ηνωμένες Πολιτείες. Το "Big Apple" είναι ένα από τα μεγαλύτερα οικονομικά, πολιτιστικά και επιχειρηματικά κέντρα στον κόσμο. Η επιρροή της στους τομείς της πολιτικής, της εκπαίδευσης, της ψυχαγωγίας, των μέσων μαζικής ενημέρωσης, της μόδας και της τέχνης το καθιστά αναμφίβολα μία από τις μεγαλύτερες πόλεις του κόσμου. Η πόλη προσφέρει εξαιρετική ποιότητα ζωής, τα εισοδήματα των νοικοκυριών είναι υψηλά και είναι γεμάτη πολιτιστικές δραστηριότητες και ψυχαγωγία.

Με περισσότερες από 200.000 εταιρείες να έχουν προσδιοριστεί, η πόλη της Νέας Υόρκης έχει μία από τις πιο ανεπτυγμένες και ολοκληρωμένες οικονομίες στον κόσμο. Η μητροπολιτική περιοχή της Νέας Υόρκης και μόνο φιλοξενεί 53 εταιρείες που κατατάσσονται στο "Fortune 500" - περισσότερο από οποιαδήποτε άλλη μητροπολιτική περιοχή στις Ηνωμένες Πολιτείες.

Η Νέα Υόρκη είναι επίσης ένας κόμβος του διεθνούς εμπορίου. Με το Λονδίνο και το Τόκιο, είναι ένα από τα τρία κέντρα διοίκησης της παγκόσμιας οικονομίας. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο τόσες πολλές διεθνείς εταιρείες έχουν δημιουργήσει την έδρα τους στο Μανχάταν. Ένας στους δέκα υπαλλήλους στον ιδιωτικό τομέα της πόλης εργάζεται σε ξένη εταιρεία.

Η πόλη είναι ένα σημαντικό κέντρο στους τομείς της χρηματοδότησης, της ασφάλισης, των ακινήτων, των μέσων ενημέρωσης και της τέχνης στις Ηνωμένες Πολιτείες. Μόνο η μεγαλύτερη Νέα Υόρκη παράγει σχεδόν 10% του συνολικού ΑΕΠ των ΗΠΑ. Αν και η οικονομία είναι διαφοροποιημένη, οι υψηλά αμειβόμενες θέσεις εργασίας στις χρηματοπιστωτικές υπηρεσίες εξακολουθούν να αντιπροσωπεύουν περισσότερα από 35% του επαγγελματικού εισοδήματος της πόλης.

Τα διαφορετικά ακίνητα που διατίθενται στην πόλη της Νέας Υόρκης

Για να σας βοηθήσουμε να κατανοήσετε καλύτερα τα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά αυτής της αγοράς, το BARNES | Το γραφείο WARBURG παραμένει στη διάθεσή σας για να σας βοηθήσει να βρείτε τον τύπο ακινήτου που σας ταιριάζει, στην καλύτερη τοποθεσία και στην καλύτερη τιμή.

Η πρώτη ιδιαιτερότητα της αγοράς ακινήτων της Νέας Υόρκης είναι ότι έχει δύο κύριους διαφορετικούς τύπους ακινήτων: συγκυριαρχίες (ή διαμερίσματα) και συνεταιρισμούς. Υπάρχουν επίσης «Townhouses»; μικρά κτίρια 3 έως 5 ορόφων που ανήκουν σε έναν μόνο ιδιοκτήτη ή χωρίζονται σε διαμερίσματα.

1 / Οι Συγκρότημα κατοικιών

Το να είσαι ιδιοκτήτης ενός συγκροτήματος (ή διαμερίσματος), είναι παρόμοιο με το να είσαι ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος σε πολλές πόλεις. Με την αγορά, γίνεστε ιδιοκτήτης ενός ακινήτου. Σας μεταβιβάζεται μια ιδιοκτησία, η οποία στη συνέχεια κατατίθεται στο δημόσιο μητρώο. Γίνεστε επίσης ιδιοκτήτης ενός ποσοστού των κοινών τμημάτων του κτιρίου, καθώς και άλλων ιδιοκτητών. Η διαχείριση του κτιρίου γίνεται συνήθως από διαχειριστική εταιρεία που ορίζεται από ένα συγκρότημα κατοικιών (παρόμοιο με το γαλλικό «συνδικάτο»), στο οποίο οφείλονται κάθε μήνα τα έξοδα συντήρησης. Επιπλέον, κάθε ιδιοκτήτης καλείται να πληρώσει φόρο ακινήτων (φόρο ακίνητης περιουσίας) στην πόλη της Νέας Υόρκης. Ωστόσο, ορισμένα διαμερίσματα έχουν πρόγραμμα μείωσης φόρου. Μη διστάσετε να μας κάνετε οποιεσδήποτε ερωτήσεις σχετικά με αυτό.

Οι συγκυριαρχίες είναι κοινές στις περισσότερες αμερικανικές πόλεις, αλλά στο Μανχάταν, αντιπροσωπεύουν μόνο 20 έως 30% του συνολικού αποθέματος κατοικιών. Επομένως, η πλειοψηφία των ακινήτων στη Νέα Υόρκη είναι Co-Ops.

Τα πλεονεκτήματα των συγκυριαρχίων

• Ευκαμψία: Κάθε ιδιοκτήτης μπορεί να νοικιάσει το ακίνητό του, να το πουλήσει ή να επιτρέψει σε μέλη της οικογένειας ή φίλους να το απολαύσουν σχετικά ελεύθερα, σύμφωνα με τους κανόνες δόμησης που θεσπίζει το Δ.Σ. Είναι πολύ απλό να υποβάλετε αίτηση για υποθήκη σε αμερικανική τράπεζα για να αγοράσετε αυτό το είδος ακινήτου. Οι κάτοικοι των ΗΠΑ μπορεί συχνά να αναμένουν χρηματοδότηση έως και 80% της τιμής αγοράς σε καλή τιμή
• Εφαρμογή: Στις περισσότερες περιπτώσεις, ένας υποψήφιος αγοραστής πρέπει να υποβάλει μια αίτηση και να περάσει από μια διαδικασία που ονομάζεται Εφαρμογή πίνακα. Πρέπει να παρέχει πληροφορίες σχετικά με τα οικονομικά του και το παρελθόν του (πιστωτικό ιστορικό, επιστολές αναφοράς από εργοδότες, προηγούμενους ιδιοκτήτες, τραπεζική κατάσταση,…). Ανάλογα με το κτίριο, αυτή η διαδικασία διαρκεί περισσότερο ή λιγότερο χρόνο (7-30 ημέρες) και απαιτεί μεταβλητές ποσότητες πληροφοριών ανάλογα με το κτίριο. Τα διαμερίσματα είναι πολύ περιζήτητα από ξένους αγοραστές, αλλά και από τους ίδιους τους Νεοϋορκέζους που επιθυμούν να διατηρήσουν κάποια ευελιξία / ρευστότητα των περιουσιακών τους στοιχείων. Ορισμένοι αγοραστές κινούνται επίσης προς διαμερίσματα για να αποφύγουν να χρειαστεί να παράσχουν πάρα πολλές προσωπικές πληροφορίες ή έγγραφα, όπως επιστολές αναφοράς και εκτεταμένη οικονομική αποκάλυψη που απαιτείται στα Co-ops. Οι αιτήσεις διεθνών αγοραστών απορρίπτονται συχνά από το Co-Ops επειδή δεν μπορούν να παρέχουν όλες τις απαιτούμενες εγγυήσεις και συχνά είναι συνώνυμες του κύκλου εργασιών που υποτιμά μια διεύθυνση. Τα διαμερίσματα είναι συχνά ο ευκολότερος τρόπος για να επενδύσετε στην αγορά ακινήτων της Νέας Υόρκης.

Τα μειονεκτήματά τους

• Επιλογή: Λόγω της προτίμησης των ξένων επενδυτών για αυτόν τον τύπο ακινήτων και της πολύ περιορισμένης προσφοράς αγαθών, οι τιμές τους είναι συχνά 15 έως 20% υψηλότερες από παρόμοια ακίνητα που διέπονται από έναν συνεταιρισμό. Αυτό είναι το τίμημα που πρέπει να πληρώσετε για να επωφεληθείτε από την ευελιξία αυτού του είδους επενδύσεων.

2 / Τα συνεταιριστικά κτήρια ή συνεταιρισμοί

Η αγορά ενός Co-op εξακολουθεί να είναι ο πιο συνηθισμένος τρόπος για μακροχρόνια ιδιοκτησία στην Πολιτεία της Νέας Υόρκης (70% έως 80% των διαμερισμάτων στη Νέα Υόρκη είναι συνεταιριστικά κτίρια). Αγορά ενός «συνεταιρισμού» σημαίνει αγορά μετοχών σε μια εταιρεία, η οποία κατέχει το κτίριο. Οι μετοχές της εταιρείας κατέχονται από τους ανθρώπους που ζουν στο κτίριο. Αυτό σημαίνει ότι όλες οι αποφάσεις σχετικά με το κτίριο πρέπει να λαμβάνονται από το συνδικαλιστικό «co-op» που επηρεάζει την κοινότητα ή το ίδιο το ακίνητο (νέος αγοραστής, πρόσληψη, νέος ενοικιαστής, μεταπώληση, εργασία…).

Εναπόκειται στον συνεταιρισμό να πληρώσει ολόκληρο το ποσό της υποθήκης στο κτίριο, φόρους ιδιοκτησίας, μισθούς εργαζομένων και διάφορα έξοδα συντήρησης. Σε αντάλλαγμα, ο μέτοχος-ιδιοκτήτης πληρώνει ένα ποσοστό επί των συνολικών εξόδων ανάλογα με τη συνεισφορά του στον συνεταιρισμό. Το ποσό αυτού του μεριδίου εξαρτάται από το μέγεθος και το πάτωμα του διαμερίσματος. Στο Μανχάταν, οι υποψήφιοι αγοραστές παρέχουν μια κατάθεση 20 έως 100% της τιμής αγοράς.

Πλεονεκτήματα "Co-ops"

• Για ένα κτίριο συγκρίσιμης ποιότητας, οι τιμές είναι συχνά 15-20% χαμηλότερες από αυτές των συγκυριαρχιών.
• Μεγαλύτερη γκάμα επιλογών, οι Co-ops αντιπροσωπεύουν μερίδιο αγοράς περίπου 75% όλων των διαμερισμάτων στη Νέα Υόρκη.
• Τέλη συντήρησης που εκπίπτουν από το φόρο. Κάθε κτίριο υπόκειται σε συγκεκριμένους φόρους. Οι μέτοχοι μπορούν στη συνέχεια να αφαιρέσουν ένα μέρος της συντήρησης, το οποίο περιλαμβάνει τον φόρο ακίνητης περιουσίας.

Τα μειονεκτήματά τους

• Έλλειψη ευελιξίας: Η διοίκηση Co-op εγκρίνει ή απορρίπτει μια εφαρμογή σύμφωνα με τα δικά της κριτήρια χωρίς καν να χρειάζεται να την λογοδοτήσει. Οι αγοραστές και οι ενοικιαστές υπόκεινται σε αυτό που μπορεί να μοιάζει με λεπτομερή ανάκριση για να αποδείξουν τα επίπεδα εισοδήματος και το ιστορικό τους (συμπεριλαμβανομένου του πιστωτικού ιστορικού και του προσωπικού ιστορικού). Το κύριο καθήκον της διοίκησης είναι η προστασία των συμφερόντων των μετόχων.
• Η διοίκηση του Co-op πρέπει να δώσει άδεια πριν από κάθε σημαντική αλλαγή για ένα διαμέρισμα: αγορά, πώληση, μίσθωση, ανακαίνιση.

Χρηματοδότηση στις Ηνωμένες Πολιτείες

Η απόκτηση χρηματοδότησης ως ξένος ιδιοκτήτης στις Ηνωμένες Πολιτείες είναι εφικτή εφόσον πληρώσετε τουλάχιστον 40% της τιμής αγοράς σε μετρητά.
Εάν υποβάλετε αίτηση για δάνειο, προστίθενται ορισμένα βήματα στη διαδικασία συναλλαγής. Μια έρευνα είναι απαραίτητη εάν αγοράσετε ένα σπίτι (ανάλυση της παρτίδας και των ορίων). Η τράπεζα θα στείλει έναν εκτιμητή που θα εκτιμήσει την αξία του ακινήτου. Η ασφάλιση είναι υποχρεωτική και θα πρέπει να αγοραστεί πριν από την υπογραφή της σύμβασης.
Επωφελούμαστε από ένα ευρύ δίκτυο τραπεζικών και ασφαλιστικών συνεργατών που έχουν συνηθίσει να αντιμετωπίζουν δάνεια για διεθνείς πελάτες και μπορούμε να σας φέρουμε σε επαφή μαζί τους.

Κύρια έξοδα κατά τη διάρκεια της ιδιοκτησίας του ακινήτου

1/ Φόρος Ακινήτων

Αυτός είναι ένας ετήσιος φόρος που υπολογίζεται με βάση την αξία του ακινήτου. Ο φόρος είναι μεταξύ 1,5% και 2% της εκτιμώμενης αξίας του ακινήτου (που εκτιμάται από έναν εκτιμητή της κομητείας). Αυτή η τιμή είναι συνήθως χαμηλότερη από την τιμή αγοράς του ακινήτου (10 έως 30% χαμηλότερη).

2/ Κοινές χρεώσεις (για ακίνητο σε συγκρότημα κατοικιών)

Αυτά τα έξοδα μπορεί να ποικίλουν και να εξαρτώνται από το κτίριο ή την κοινότητα στην οποία βρίσκεται το ακίνητο. Ο αντιπρόσωπός σας θα σας ενημερώσει για τις κοινές χρεώσεις κάθε συγκυριαρχίας που θα δείτε κατά τη διάρκεια των προβολών. Πρέπει να επιβεβαιωθούν τη στιγμή που λαμβάνετε την οικονομική έκθεση του συγκροτήματος.

Μια ειδική εκτίμηση μπορεί να είναι μια πρόσθετη χρέωση, σε περίπτωση κατασκευής ή ανακαίνισης του κτιρίου και πρέπει να γνωστοποιηθεί από τον πωλητή όταν γίνει η προσφορά.

3/ Ασφάλιση (τυφώνας, πλημμύρα, περιουσία)

Διαφορετικές προσφορές από ασφαλιστικούς μεσίτες μπορούν να ζητηθούν για να γνωρίζουν το κόστος ασφάλισής σας. Η ασφάλιση ιδιοκτητών σπιτιού είναι συχνά απαραίτητη προϋπόθεση για το κλείσιμο, ειδικά στην περίπτωση υποθήκης. Οι πολιτικές ανέμων και πλημμυρών δεν είναι υποχρεωτικές εάν το ακίνητο δεν αγοραστεί με ρήτρα χρηματοδότησης.

4/ Λογιστική

Παρακαλώ μη διστάσετε ζητήστε μας συστάσεις λογιστικών γραφείων και δικηγόρων που ειδικεύονται στην απόκτηση ακινήτων και το φορολογικό δίκαιο.

Η εκπροσώπηση ιδιοκτήτη / Διαχείριση ακινήτων

Είστε ιδιοκτήτης ενός ή περισσότερων διαμερισμάτων προς ενοικίαση και θέλετε να βεβαιωθείτε ότι έχετε τακτικά και βελτιστοποιημένα έσοδα από ενοίκια; Όταν αναθέτετε στη BARNES τη διαχείριση του ενοικιαζόμενου ακινήτου σας, δεν χρειάζεται πλέον να ανησυχείτε.
Οι σύμβουλοι ακινήτων BARNES είναι ειδικοί ενοικίασης και διαχείρισης ακινήτων στη Νέα Υόρκη. Οι αντιπρόσωποί μας είναι έμπειροι με μια πραγματική γνώση της τοπικής αγοράς ακινήτων και μια ολοκληρωμένη τεχνογνωσία για την εκτέλεση όλων των καθηκόντων διαχείρισης ακινήτων και σας βοηθούν σε κάθε τεχνική, νομική και φορολογική απαίτηση που σχετίζεται με τα περιουσιακά σας στοιχεία.

1/ Γιατί πρέπει να αναθέσετε στη BARNES τη διαχείριση των περιουσιακών στοιχείων σας;

ένα. Το ακίνητό σας θα επωφεληθεί από την τεχνογνωσία μας για ενοικίαση στην καλύτερη τιμή

Θα εκτιμήσουμε την αξία ενοικίασης του ακινήτου σας, με βάση ένα κεντρικό αρχείο που αναφέρει τις τιμές των
ακίνητα που μισθώθηκαν πρόσφατα και διατίθενται στην αγορά.

σι. Το ακίνητό σας θα επωφεληθεί από ένα ολοκληρωμένο σχέδιο μάρκετινγκ για γρήγορη ενοικίαση

Χρησιμοποιούμε τη βάση δεδομένων πελατών BARNES που μας επιτρέπει να διαφημίζουμε το ακίνητό σας σε μια διεθνή βάση πελατών. Εμφανίζουμε το ακίνητό σας σε μια ποικιλία μέσων για γρήγορη ενοικίαση στην καλύτερη τιμή. Χωρίς καθυστέρηση, μελετάμε προσεκτικά τις αιτήσεις ενοικιαστών για ενοικίαση στις καλύτερες συνθήκες.

ντο. Είστε απαλλαγμένοι από όλους τους διοικητικούς και νομικούς περιορισμούς

Οι Αμερικανοί δικηγόροι μας προετοιμάζουν για εσάς μια εξασφαλισμένη μίσθωση σύμφωνα με τις τελευταίες τοπικές κανονιστικές και νομικές εξελίξεις. Συλλέγουμε ενοίκια, χρεώσεις και καταθέσεις. Πληρώνουμε τα τέλη και τους φόρους.
Σας βοηθάμε να επιλέγετε επαγγελματίες για οποιαδήποτε τεχνική, νομική και φορολογική απαίτηση σχετικά με το ακίνητό σας (σχέσεις με διοικήσεις, κυβερνητικές υπηρεσίες, ασφαλιστικές εταιρείες,…).
Σας ενημερώνουμε τακτικά και με ακρίβεια για τις διαχειριστικές μας δραστηριότητες.

2/ Οι υπηρεσίες μας

ένα. Πακέτα ενοικίασης

• Άνοιγμα λογαριασμών (ηλεκτρικό ρεύμα, νερό, internet, τηλέφωνο, καλώδιο)
• Έλεγχος προφίλ και ιστορικού μισθωτή.
•  Απογραφή, μέσα/έξω
• Είσπραξη ενοικίων, παρακολούθηση πληρωμών και εφαρμογή κυρώσεων σε περίπτωση καθυστερήσεων
•  Αντιμετώπιση προβλημάτων και οργάνωση επισκευών (διαρροές, κλιματισμός, ηλεκτρικές συσκευές,…)

σι. Διοικητικό Πακέτο

• Πληρωμή: τιμολόγια, έξοδα συγκυριαρχίας, δάνειο, φόρος ακινήτων, ασφάλιση…
• Αποστολή τριμηνιαίων λογαριασμών.
• Διαθεσιμότητα και αποτελεσματικότητα της διαδικασίας εφαρμογής.

3/ Η ομάδα μας είναι επίσης στην υπηρεσία σας για συγκεκριμένες ανάγκες

• Παρακολούθηση φορολογικών δηλώσεων ΗΠΑ μαζί με λογιστή
• Κάθε αίτημα και επιπλέον ταξίδι θα χρεώνονται ανά ώρα (μετακίνηση και μετακόμιση παρακολούθησης, αποθήκευση επίπλων, αγορά και παράδοση επίπλων, διάφορες εργασίες επίβλεψης).