Μια αγορά στην οποία οι προγραμματιστές παραχωρούν όλο και περισσότερες διαπραγματεύσεις

Με την πρόσοψη από κυματοειδές γυαλί, η 252 East 57th Street ήταν μια από τις πρώτες νέες εξελίξεις που στόχευαν στον επανασχεδιασμό του North Midtown East όταν ξεκίνησε στις αρχές του 2014. Αλλά μετά από μια μακρά περίοδο αργών πωλήσεων (περίπου τα μισά από τα συγκροτήματα κατοικιών, ή 95 μονάδες, παρέμειναν απούλητα), οι προγραμματιστές αποφάσισαν ότι είναι επιτακτική ανάγκη να λάβουν νέα κίνητρα. Εκτός από τη μείωση της τιμής πέρυσι, ορισμένοι προγραμματιστές προσφέρουν τώρα στους μεσίτες προμήθεια 4%, εκ των οποίων το 1% πληρώνεται μόλις υπογραφεί η σύμβαση. Οι προγραμματιστές προσπαθούν να ξεχωρίσουν για να προσελκύσουν όλο και περισσότερους δυνητικούς αγοραστές.

Τους τελευταίους μήνες, οι τιμές των διαμερισμάτων υψηλών προδιαγραφών μειώθηκαν σε χαμηλά επίπεδα. Ωστόσο, οι χαμηλότερες τιμές δεν είναι ο μόνος τρόπος για να προσελκύσουν αγοραστές. Μπορούν να ζητήσουν από τον πωλητή να είναι υπεύθυνος για τον φόρο μεταβίβασης (αυτό το τέλος είναι 2% της τιμής πώλησης). Σε προσπάθειες να αποφευχθεί η δημόσια εμφάνιση χαμηλών τιμών, προσφέρουν άλλα οφέλη ως αποζημίωση. Όσον αφορά τα κτίρια με μεγάλο αριθμό κενών μονάδων, είναι απαραίτητο να είστε επινοητικοί.

Δεδομένου ότι οι προγραμματιστές υφίστανται τώρα σημαντική πίεση, τα δάνεια κατασκευών είναι σημαντικά και οι πιστωτές ανησυχούν για μη επιστροφή τους. Οι τράπεζες έχουν ακόμη αρχίσει να ρωτούν για τα ποσοστά ενοικίασης μεγαλύτερων μονάδων.

Σήμερα, γίνεται ολοένα και πιο δύσκολο να πουλήσουμε νέα διαμερίσματα που αξιολογήθηκαν το 2014 και το 2015 σε πολύ υψηλές τιμές, σχεδόν 2 χρόνια πριν πραγματοποιηθούν. Επιπλέον, πολλά από αυτά έφτασαν στην αγορά την ίδια χρονική περίοδο.

Οι πωλήσεις των νέων εξελίξεων έχουν μειωθεί κατά 13.2% από πέρυσι. 479 λιγότερες μονάδες πωλήθηκαν το τέταρτο τρίμηνο του 2016 σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2015. Εν τω μεταξύ, ο μέσος χρόνος στην αγορά σε ημέρες αυξήθηκε κατά 20,7% (181 ημέρες).

Τους τελευταίους μήνες, η πτωτική τάση των πωλήσεων έχει τρομάξει πολλούς προγραμματιστές, συμπεριλαμβανομένης της επένδυσης CL, η οποία έληξε την ανακαίνιση ενός πολυτελούς διαμερίσματος $300 εκατομμυρίων στο 287 Park Avenue South το περασμένο φθινόπωρο. Τον Φεβρουάριο, η κινεζική εταιρεία επενδύσεων πούλησε επίσης 32,9% των μετοχών της στην Coda, τον όμιλο Magnum Real Estate που ειδικεύεται στις μετατροπές ενοικίασης σε διαμερίσματα στην 385 First Avenue. Η Kuafu Properties έθεσε τέλος στην ανάπτυξή της στην 161 East 60th Street, μια τοποθεσία $ 300 εκατομμυρίων που τώρα ελέγχεται από τον Denis Shan, τον πρώην διευθυντή του Kuafu. Επιπλέον, η JDS Development Group και η Property Markets Group ανέστειλαν τις πωλήσεις τους στη 111 West 57th Street πέρυσι.

Ακόμα κι αν ορισμένες προσφορές δεν είναι πολύ ελκυστικές για τους προγραμματιστές, οι περισσότερες από αυτές δεν είναι πλέον σε θέση να αρνηθούν μια συμφωνία. Σήμερα, οι αγοραστές προσπαθούν να κάνουν τους προγραμματιστές να πληρώσουν τα έξοδα κλεισίματος (τέλη συναλλαγής), φόρους μεταβίβασης και φόρους αρχοντικών.

Κάθε προγραμματιστής έχει τη δική του μέθοδο. Ένας από αυτούς αποφάσισε πρόσφατα να προσφέρει τέλη για μια ολόκληρη γειτονιά. Ωστόσο, είναι πολύ πιο συνηθισμένο να υιοθετήσουμε μια προσέγγιση πωλήσεων "κτίριο με κτίριο" ή "μονάδα με μονάδα".

Οι περισσότεροι αγοραστές σήμερα προσπαθούν να εξοικονομήσουν κάθε δολάριο όπου μπορούν. Ακόμη (και ιδιαίτερα) όσοι ενδιαφέρονται για ακίνητα αξίας άνω του $10 εκατομμυρίων και ζητούν προϋποθέσεις κατά τη διάρκεια των συζητήσεων. Ακίνητα σε λογικές τιμές στις καλύτερες τοποθεσίες πωλούνται αμέσως χωρίς να απαιτείται τέτοια ευελιξία. Γενικά, μια ανταγωνιστική ατμόσφαιρα προσφέρει τα περισσότερα πλεονεκτήματα στους αγοραστές.

Η κατανομή των τιμών και των εξόδων δεν είναι το μόνο θέμα διαπραγμάτευσης. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορείτε να ζητήσετε προσαρμοσμένες τροποποιήσεις. Όπως ένα αυτοκίνητο, για παράδειγμα: Οι προγραμματιστές ενός σπιτιού στο 357 West 17th Street που ζητούν $36,8 εκατομμύρια, περιλαμβάνουν ένα Bentley αξίας τουλάχιστον $200,000.

"Η προσφορά υψηλότερης προμήθειας δεν πωλεί απαραίτητα ένα διαμέρισμα, αλλά προσελκύει την προσοχή των μεσιτών", σύμφωνα με τον πρόεδρο μιας εταιρείας ανάπτυξης. Όλοι γνωρίζουν ότι υπάρχουν πολλά ακίνητα που είναι διαθέσιμα στο Midtown, οπότε είναι απαραίτητο να γίνει διαφοροποίηση.

Ωστόσο, σε ορισμένες περιπτώσεις, ο μόνος τρόπος πώλησης είναι η μείωση των τιμών.

«Οι προγραμματιστές δεν προσφέρουν μόνο να καλύψουν τα έξοδα κλεισίματος, αλλά διασχίζουν το τελευταίο εμπόδιο: τις τιμές», δήλωσε ένας μεσίτης της Νέας Υόρκης. "Η πτώση των τιμών επηρεάζει όχι μόνο τους ανθρώπους που αγόρασαν στο κτίριο και προσπαθούν να πουλήσουν, αλλά και τα γειτονικά ακίνητα."

Όταν η αγορά πολυτελείας προσαρμόζει τις τιμές της για να ανταπεξέλθει, τα ποσά πέφτουν σε ιλιγγιώδη χαμηλά ... Για παράδειγμα, αυτό το τρίκλινο ρετιρέ στη 12 East 13th Street που ζήτησε αρχικά $30 εκατομμύρια είναι τώρα διαθέσιμο προς πώληση μόνο για $16 εκατομμύρια!