Рынок, на котором девелоперы все больше и больше уступают в переговорах

С фасадом из гофрированного стекла, 252 East 57th Street была одной из первых новых разработок, направленных на перепланировку North Midtown East, когда она была запущена в начале 2014 года. Но после длительного периода низких продаж (около половины кондоминиумов, или 95 квартир, остались непроданными), разработчики решили, что нужно обязательно брать новые льготы. Помимо снижения цен в прошлом году, некоторые разработчики теперь предлагают брокерам комиссию в размере 4%, из которых 1% выплачиваются сразу после подписания контракта. Разработчики изо всех сил стараются отличиться, чтобы привлекать все больше и больше потенциальных покупателей.

В последние месяцы цены на элитные квартиры упали до рекордных минимумов. Однако более низкие цены - не единственный способ привлечь покупателей. Они могут попросить продавца оплатить налог на передачу (этот сбор составляет 2% от продажной цены). Стремясь избежать публичной демонстрации низких цен, они предлагают в качестве компенсации другие льготы. В отношении зданий с большим количеством свободных единиц необходимо проявлять изобретательность.

Поскольку сейчас девелоперы находятся под значительным давлением, ссуды на строительство значительны, и кредиторы опасаются, что им не вернут деньги. Банки даже начинают интересоваться арендными ставками более крупных объектов.

Сегодня становится все труднее продавать новые квартиры, которые оценивались в 2014 и 2015 годах по очень высоким ценам, почти за 2 года до их реализации. Кроме того, многие из них появились на рынке в то же время.

Продажи новых разработок упали на 13,2% с прошлого года. В четвертом квартале 2016 года было продано на 479 единиц меньше по сравнению с тем же периодом 2015 года. Между тем, среднее время нахождения на рынке в днях увеличилось на 20,7% (181 день).

В последние месяцы тенденция к снижению продаж напугала ряд девелоперов, в том числе инвестиции в CL, которые завершили реконструкцию роскошной квартиры на сумму $300 миллионов на 287 Park Avenue South прошлой осенью. В феврале китайская инвестиционная компания также продала 32,9% своих акций Coda, группе Magnum Real Estate, специализирующейся на преобразовании квартир в кондоминиумы на Первой авеню, 385. Kuafu Properties остановила свое развитие на 161 East 60th Street, $ 300-миллионном участке, который сейчас контролируется Денисом Шаном, бывшим директором Kuafu. Кроме того, в прошлом году JDS Development Group и Property Markets Group приостановили продажи по адресу 111 West 57th Street.

Даже если определенные предложения не очень привлекательны для разработчиков, большинство из них уже не в состоянии отказаться от сделки. Сегодня покупатели пытаются заставить разработчиков оплатить затраты на закрытие (транзакционные сборы), налоги на передачу и налоги на особняки.

У каждого разработчика свой метод. Один из них недавно решил предложить плату за весь район. Однако гораздо более распространен подход к продажам «здание за зданием» или «единица за единицей».

Большинство покупателей сегодня стараются сэкономить каждый доллар, где могут. Даже (и особенно) те, кто интересуется недвижимостью на сумму более $10 млн, и спрашивают условия во время обсуждения. Недвижимость по разумным ценам в лучших местах продается сразу же без необходимости в такой гибкости. В целом конкурентная атмосфера дает покупателям наибольшие преимущества.

Разделение цены и расходов - не единственная тема переговоров. В некоторых случаях вы можете запросить индивидуальные модификации. Например, автомобиль: застройщики дома по адресу 357 West 17th Street, просящие $36,8 миллиона, включают Bentley стоимостью не менее $200,000.

«Предложение более высокой комиссии не обязательно означает продажу квартиры, но привлекает внимание брокеров», - сказал президент девелоперской компании. Всем известно, что в Мидтауне доступно множество товаров для недвижимости, поэтому важно дифференцировать их.

Однако в некоторых случаях единственный способ продать - это снизить цены.

«Девелоперы не только предлагают покрыть затраты на закрытие сделки, но и преодолевают последний барьер: цены», - сказал брокер из Нью-Йорка. «Падение цен влияет не только на людей, купивших здание и пытающихся продать, но и на соседнюю собственность».

Когда рынок предметов роскоши корректирует свои цены, чтобы справиться с этим, суммы падают до головокружительных минимумов ... Например, этот трехуровневый пентхаус на 12 East 13th Street, за который первоначально просили $30 миллионов, теперь доступен для продажи всего за $16 миллионов!