Um mercado no qual os desenvolvedores estão cedendo cada vez mais nas negociações

Com sua fachada de vidro corrugado, 252 East 57th Street foi um dos primeiros novos empreendimentos com o objetivo de redesenhar o North Midtown East quando foi lançado no início de 2014. Mas após um longo período de vendas lentas (cerca de metade dos condomínios, ou 95 unidades, permaneceu não vendido), os desenvolvedores decidiram que é imperativo aceitar novos incentivos. Além de um corte de preço no ano passado, alguns desenvolvedores agora estão oferecendo aos corretores uma comissão 4%, da qual 1% é paga assim que o contrato é assinado. Os desenvolvedores estão se esforçando ao máximo para se diferenciar a fim de atrair cada vez mais compradores em potencial.

Nos últimos meses, os preços dos condomínios de luxo caíram para níveis recordes. No entanto, os preços mais baixos não são a única forma de atrair compradores. Eles podem pedir que o vendedor seja responsável pelo imposto de transferência (essa taxa é 2% do preço de venda). Na tentativa de evitar a exibição pública de preços baixos, eles oferecem outros benefícios como compensação. Em se tratando de prédios com grande número de unidades vagas, é preciso ter recursos.

Como os incorporadores estão agora sob pressão significativa, os empréstimos para construção são substanciais e os credores estão ansiosos por não serem reembolsados. Os bancos estão até começando a se informar sobre as taxas de aluguel de unidades maiores.

Hoje, está se tornando cada vez mais difícil vender novos condomínios que foram avaliados em 2014 e 2015 a preços muito altos, quase 2 anos antes de serem realizados. Além disso, muitos deles chegaram ao mercado no mesmo período.

As vendas de novos empreendimentos caíram 13,2% desde o ano passado. Foram vendidas 479 unidades a menos no quarto trimestre de 2016 em comparação com o mesmo período de 2015. Enquanto isso, o tempo médio no mercado em dias aumentou 20,7% (181 dias).

Nos últimos meses, a tendência de baixa nas vendas assustou vários incorporadores, incluindo o investimento em CL, que encerrou a reforma de um condomínio de luxo $300 milhões em 287 Park Avenue South no outono passado. Em fevereiro, a empresa de investimento chinesa também vendeu 32,9% de suas ações para a Coda, o grupo Magnum Real Estate especializado em conversões de aluguel em condomínio na 385 First Avenue. A Kuafu Properties encerrou seu desenvolvimento na 161 East 60th Street, um local $ 300 milhões agora controlado por Denis Shan, o ex-diretor de Kuafu. Além disso, o JDS Development Group e o Property Markets Group suspenderam suas vendas na 111 West 57th Street no ano passado.

Mesmo que certas ofertas não sejam muito atraentes para os desenvolvedores, a maioria deles não pode mais recusar um acordo. Hoje, os compradores estão tentando fazer os desenvolvedores pagarem os custos de fechamento (taxas de transação), impostos de transferência e impostos de mansões.

Cada desenvolvedor tem seu próprio método. Um deles decidiu recentemente oferecer taxas para um bairro inteiro. No entanto, é muito mais comum adotar uma abordagem de vendas “edifício por edifício” ou “unidade por unidade”.

A maioria dos compradores hoje está tentando economizar cada dólar possível. Mesmo (e principalmente) os interessados em imóveis no valor de mais de $10 milhões, e pedem condições durante as discussões. Propriedades com preços razoáveis nas melhores localizações são vendidas imediatamente, sem a necessidade de tal flexibilidade. Em geral, um ambiente competitivo oferece mais vantagens aos compradores.

O compartilhamento de preços e despesas não é o único tópico de negociação. Em alguns casos, você pode solicitar modificações personalizadas. Como um carro, por exemplo: os desenvolvedores de uma casa na 357 West 17th Street pedindo $36,8 milhões, estão incluindo um Bentley no valor mínimo de $200.000.

“Oferecer uma comissão maior não necessariamente vende um apartamento, mas atrai a atenção dos corretores”, afirma o presidente de uma incorporadora. Todo mundo sabe que existem muitos bens imobiliários disponíveis em Midtown, por isso é fundamental se diferenciar.

Porém, em alguns casos, a única maneira de vender é reduzindo os preços.

“Os desenvolvedores não estão apenas se oferecendo para cobrir os custos de fechamento, mas estão cruzando a barreira final: os preços”, disse um corretor de Nova York. “A queda nos preços atinge não só as pessoas que compraram no prédio e estão tentando vender, mas também as propriedades vizinhas.”

Quando o mercado de luxo ajusta seus preços, os valores caem para níveis estonteantes ... Por exemplo, esta cobertura triplex na 12 East 13th Street, que inicialmente pedia $30 milhões, agora está disponível para venda por apenas $16 milhões!