קנה נכס בניו יורק

למה להשקיע בניו יורק?

עם יותר מ-8.2 מיליון בני אדם, ניו יורק היא ללא ספק העיר הצפופה ביותר בארצות הברית. "התפוח הגדול" הוא אחד ממרכזי הפיננסים, התרבות והעסקים הגדולים בעולם. השפעתה בתחומי הפוליטיקה, החינוך, הבידור, התקשורת, האופנה והאמנות הופכת אותה ללא ספק לאחת מערי העולם הגדולות. העיר מציעה איכות חיים מצוינת, הכנסות משקי הבית גבוהות והיא מלאה בפעילויות תרבות ובידור.

עם יותר מ-200,000 חברות שזוהו, לעיר ניו יורק יש את אחת הכלכלות המפותחות והמשולבות בעולם. מטרופולין ניו יורק לבדו מארח 53 חברות המדורגות ב-"Fortune 500" - יותר מכל מטרופולין אחר בארצות הברית.

ניו יורק היא גם מוקד של סחר בינלאומי. עם לונדון וטוקיו, זה אחד משלושת מרכזי הפיקוד של הכלכלה העולמית. זו הסיבה לכך שכל כך הרבה חברות בינלאומיות הקימו את המטה שלהן במנהטן. עובד אחד מכל עשרה במגזר הפרטי בעיר עובד בחברה זרה.

העיר מהווה מרכז מרכזי בתחומי הפיננסים, הביטוח, הנדל"ן, המדיה והאמנות בארצות הברית. ניו יורק רבתי לבדה מייצרת כמעט 10% מסך התמ"ג האמריקאי. למרות שהכלכלה מגוונת, משרות בעלות שכר גבוה בשירותים פיננסיים עדיין מייצגות יותר מ-35% מההכנסה המקצועית של העיר.

הנכסים השונים הזמינים בניו יורק

כדי לעזור לך להבין טוב יותר את המאפיינים הספציפיים של שוק זה, BARNES | משרד WARBURG עומד לרשותכם כדי לעזור לכם למצוא את סוג הנכס שיתאים לכם, במיקום הטוב ביותר, ובמחיר הטוב ביותר.

הספציפיות הראשונה של שוק הנדל"ן בניו יורק היא שיש בו שני סוגים עיקריים שונים של נכסים: בתים משותפים (או דירות) וקו-אופ. יש גם 'בתים עירוניים'?, בניינים קטנים בני 3 עד 5 קומות בבעלות בעל יחיד או מחולקים לדירות.

1 / The Condominums

להיות בעלים של בית משותף (או דירה), דומה להיות בעל דירה בערים רבות. עם הרכישה אתה הופך לבעלים של נכס. שטר רכוש מועבר אליכם, ולאחר מכן מוגש בטאבו. אתה גם הופך לבעלים של אחוז מהחלקים המשותפים של הבניין, כמו גם בעלים אחרים. הבניין מנוהל בדרך כלל על ידי חברה מנהלת שמונתה על ידי דירקטוריון דירות (בדומה ל"סינדיק") צרפתי, שעלויות תחזוקה מגיעות לה מדי חודש. בנוסף, כל בעלים מחויב בתשלום ארנונה (מס מקרקעין) לעיר ניו יורק. עם זאת, בחלק מהדירות יש תוכנית הפחתת מס. אל תהססו לשאול אותנו כל שאלה בנושא.

בתים משותפים נפוצים ברוב הערים האמריקאיות, אך במנהטן הם מייצגים רק 20 עד 30% מכלל מלאי הדירות. לכן, רוב הנכסים בניו יורק הם Co-Ops.

היתרונות של בתים משותפים

• גְמִישׁוּת: כל בעל יכול לשכור את הנכס שלו, למכור אותו, או לאפשר לבני משפחה או חברים ליהנות ממנו בחופשיות יחסית, בהתאם לכללי הבנייה שחוקקה המועצה. זה די פשוט לבקש משכנתא בבנק אמריקאי כדי לקנות נכס מסוג זה. תושבי ארה"ב עשויים לעתים קרובות לצפות למימון של עד 80% ממחיר הרכישה בשיעור טוב
• יישום: ברוב המקרים, קונה פוטנציאלי חייב להגיש בקשה ולעבור תהליך שנקרא בקשה למועצה. עליו לספק מידע על כספיו ועל עברו (היסטוריית אשראי, מכתבי עזר ממעסיקים, בעלי דירות קודמים, הצהרת בנק,...). בהתאם למבנה, תהליך זה לוקח פחות או יותר זמן (7-30 ימים), ודורש כמויות מידע משתנות בהתאם למבנה. דירות דירות מבוקשות מאוד על ידי קונים זרים, אך גם על ידי תושבי ניו יורק עצמם שרוצים לשמור על גמישות / נזילות מסוימת של הנכסים שלהם. חלק מהקונים עוברים גם לכיוון דירות כדי להימנע מהצורך לספק יותר מדי מידע אישי או מסמכים כגון מכתבי עזר וגילוי פיננסי נרחב הנדרש בקואופס. בקשות קונים בינלאומיות נדחות לרוב על ידי ה-Co-Ops מכיוון שהן אינן יכולות לספק את כל הערבויות הנדרשות ולעתים קרובות הן שם נרדף למחזור הפחתת מערך כתובת. דירות הן לרוב הדרך הקלה ביותר להשקיע בשוק הנדל"ן בניו יורק.

החסרונות שלהם

• בְּחִירָה: בגלל העדפתם של משקיעים זרים לנכס מסוג זה, וההיצע המצומצם מאוד של סחורות זמינות, המחירים שלהם גבוהים לרוב ב-15 עד 20% מנכסים דומים המנוהלים במסגרת קו-אופ. זה המחיר שצריך לשלם כדי לנצל את הגמישות של השקעה מסוג זה.

2 / הבניינים השיתופיים או הקואופרטיבים

רכישת Co-op היא עדיין הדרך הנפוצה ביותר לבעלות ארוכת טווח במדינת ניו יורק (70% עד 80% מהדירות בניו יורק הן בניינים קואופרטיבים). רכישת "קו-אופ" פירושה קניית מניות בתאגיד, המחזיק בבניין. מניות התאגיד מוחזקות על ידי האנשים המתגוררים בבניין. משמעות הדבר היא שכל ההחלטות לגבי הבניין חייבות להתקבל על ידי סינדיקט "קו-אופ" המשפיעות על הקהילה או על הנכס עצמו (קונה חדש, שכירה, דייר חדש, מכירה חוזרת, עבודה...).

על הקואופרטיב לשלם את מלוא סכום המשכנתא על המבנה, ארנונה, שכר עובדים ועלויות אחזקה שונות. בתמורה משלם בעל המניות-בעל אחוזים מסך ההוצאות ביחס לתרומתו לקואופרטיב. גובה החלק הזה תלוי בגודל וברצפת הדירה. במנהטן, רוכשים פוטנציאליים יספקו פיקדון של 20 עד 100% ממחיר הרכישה.

יתרונות "שיתופיות".

• עבור בניין באיכות דומה, המחירים לרוב נמוכים ב-15-20% מאלה של בתים משותפים.
• מגוון רחב יותר של בחירה, Co-ops המייצגים נתח שוק של כ-75% מכל הדירות בניו יורק.
• דמי אחזקה הניתנים לניכוי מס. כל בניין חייב במסים ספציפיים. לאחר מכן רשאים בעלי המניות לנכות חלק מהאחזקה, הכוללת את הארנונה.

החסרונות שלהם

• חוסר גמישות: הנהלת קו-אופ מאשרת או דוחה בקשה על פי הקריטריונים שלה אפילו מבלי שתצטרך לתת עליה דין וחשבון. קונים ודיירים כפופים למה שעשוי להיראות כמו חקירה מפורטת כדי להוכיח את רמות ההכנסה והרקע שלהם (כולל רקע אשראי ורקע אישי). המשימה העיקרית של ההנהלה היא להגן על האינטרסים של בעלי המניות.
• הנהלת "קו-אופ" חייבת לתת אישור לפני כל שינוי גדול בדירה: קנייה, מכירה, השכרה, שיפוץ.

מימון בארצות הברית

השגת מימון כבעלים זר בארצות הברית אפשרית כל עוד אתה משלם לפחות 40% ממחיר הרכישה במזומן.
אם אתה מגיש בקשה להלוואה, מתווספים כמה שלבים בתהליך העסקה. יש צורך בסקר אם אתה קונה בית (ניתוח המגרש והגבולות). הבנק ישלח שמאי שיאמוד את שווי הנכס. הביטוח הוא חובה ויש לרכוש אותו לפני חתימת החוזה.
אנו נהנים מרשת רחבה של שותפים בנקים וביטוחים אשר רגילים להתעסק בהלוואות ללקוחות בינלאומיים ונוכל ליצור עמכם קשר.

הוצאות עיקריות במהלך הבעלות על הנכס

1/ ארנונה

מדובר במס שנתי המחושב לפי שווי הנכס. המס הוא בין 1.5% ל-2% מערך השומה של הנכס (שהערכה על ידי שמאי מחוז). ערך זה בדרך כלל נמוך ממחיר הרכישה של הנכס (נמוך ב-10 עד 30%).

2/ חיובים נפוצים (עבור נכס בבית משותף)

עלויות אלו יכולות להשתנות ותלויות בבניין או בקהילה בה נמצא הנכס. הסוכן שלך יודיע לך על החיובים הנפוצים של כל בית משותף שתראה במהלך ההצגות. יש לאשר אותם במועד קבלת הדוח הכספי של הבית המשותף.

הערכה מיוחדת עשויה להוות חיוב נוסף, במקרה של בנייה או שיפוץ של הבניין, ויש לגלותה על ידי המוכר בעת מתן ההצעה.

3/ ביטוח (הוריקן, שיטפון, רכוש)

ניתן לבקש הצעות מחיר שונות מתווכי ביטוח כדי לדעת את עלויות הביטוח שלך. ביטוח דירה הוא לרוב הכרחי לסגירה, במיוחד במקרה של משכנתא. פוליסות רוח והצפות אינן חובה אם הנכס לא נקנה עם סעיף מימון.

4/ הנהלת חשבונות

בבקשה הרגש חופשי ל בקשו מאיתנו המלצות של משרדי רואי חשבון ועורכי דין המתמחים ברכישת מקרקעין ומשפט פיסקאלי.

נציגות הבעלים / ניהול נכסים

האם אתה הבעלים של דירה אחת או כמה דירה להשכרה ואתה רוצה לוודא שתהיה לך הכנסה שוטפת ומוטבת משכירות? כאשר אתה מפקיד בידי BARNES את ניהול הנכס להשכרה שלך, אתה כבר לא צריך לדאוג.
יועצי הנדל"ן של BARNES הם מומחי השכרה וניהול נכסים בניו יורק. הסוכנים שלנו מנוסים עם היכרות אמיתית עם שוק הנדל"ן המקומי ומומחיות מקיפה לביצוע כל משימות ניהול הנכסים ולסייע לך בכל דרישות טכניות, משפטיות ומסיות הקשורות לנכסיך.

1/ מדוע עליך להפקיד את BARNES לנהל את הנכסים שלך?

א. הנכס שלך ייהנה מהמומחיות שלנו להשכרה במחיר הטוב ביותר

אנו נאמד את שווי השכירות של הנכס שלך על סמך קובץ מרכזי המפרט את המחירים של
נכסים שהושכרו לאחרונה וזמינים בשוק.

ב. הנכס שלך ייהנה מתוכנית שיווקית מקיפה להשכרה מהירה

אנו משתמשים במאגר הלקוחות של BARNES המאפשר לנו לפרסם את הנכס שלך לקהל לקוחות בינלאומי. אנו מציגים את הנכס שלך במגוון מדיות להשכרה מהירה במחיר הטוב ביותר. ללא דיחוי, אנו לומדים בקפידה את בקשות השוכרים להשכרה בתנאים הטובים ביותר.

ג. אתה חופשי מכל המגבלות הניהוליות והמשפטיות

עורכי הדין האמריקאים שלנו מכינים עבורך חוזה שכירות מאובטח בהתאם להתפתחויות הרגולטוריות והמשפטיות העדכניות ביותר. אנו גובים דמי שכירות, חיובים ופיקדונות. אנחנו משלמים את ההיטלים והמסים.
אנו עוזרים לך לבחור אנשי מקצוע לכל דרישה טכנית, משפטית ומסית הנוגעת לרכוש שלך (קשרים עם מינהלים, רשויות ממשלתיות, חברות ביטוח,...).
אנו מעדכנים אותך באופן שוטף ומדויק על פעילות הניהול שלנו.

2/ השירותים שלנו

א. חבילות השכרה

• פתיחת חשבונות (חשמל, מים, אינטרנט, טלפון, כבלים)
• פרופיל דייר ובדיקת היסטוריה.
•  מלאי, פנימה/חוצה
• גביית דמי שכירות, מעקב אחר תשלומים והפעלת קנסות במקרה של עיכובים
•  ארגון תקלות ותיקון (נזילות, מיזוג אוויר, מוצרי חשמל,...)

ב. חבילה מנהלית

• תשלום: חשבוניות, עלויות בית משותף, הלוואה, ארנונה, ביטוח...
• משלוח חשבונות רבעוני.
• זמינות ויעילות תהליך הבקשה.

3/ הצוות שלנו עומד לשירותך גם לצרכים ספציפיים

• מעקב החזרי מס בארה"ב יחד עם רואה חשבון
• כל בקשה ונסיעות נוספות יחויבו לפי שעה (מעקב מעבר דירה, אחסון רהיטים, רכישת ומשלוח רהיטים, פיקוח עבודות שונות).