שוק שבו מפתחים נכנעים יותר ויותר במשא ומתן

עם חזית הזכוכית הגלית שלו, 252 East 57th Street היה אחד מהפיתוחים החדשים הראשונים שמטרתם לעצב מחדש את North Midtown East כשהושק בתחילת 2014. אבל לאחר תקופה ארוכה של מכירות איטיות (כמחצית מהבתים המשותפים, או 95 יחידות, לא נמכר), מפתחים החליטו שחובה לקחת תמריצים חדשים. בנוסף להורדת המחיר בשנה שעברה, חלק מהמפתחים מציעים כעת לברוקרים עמלה של 4%, שמתוכם 1% משולמת מיד עם חתימת החוזה. מפתחים מנסים כמיטב יכולתם להבחין בעצמם כדי למשוך עוד ועוד קונים פוטנציאליים.

בחודשים האחרונים, המחירים של דירות יוקרה ירדו לשפל שיא. עם זאת, מחירים נמוכים יותר אינם הדרך היחידה למשוך קונים. הם יכולים לבקש שהמוכר יהיה אחראי על מס ההעברה (עמלה זו היא 2% ממחיר המכירה). במאמצים להימנע מהצגה פומבית של מחירים נמוכים, הם מציעים הטבות אחרות כפיצוי. לגבי מבנים עם מספר רב של יחידות פנויות, יש צורך להיות בעל תושייה.

מכיוון שהיזמים נמצאים כעת בלחץ משמעותי, הלוואות הבנייה הן משמעותיות והנושים חוששים שלא יקבלו החזר. הבנקים אפילו מתחילים לברר לגבי תעריפי השכירות של יחידות גדולות יותר.

כיום, קשה יותר ויותר למכור דירות חדשות שנבדקו ב-2014 וב-2015 במחירים גבוהים מאוד, כמעט שנתיים לפני שהן מומשו. בנוסף, רבים מהם הגיעו לשוק באותה תקופה.

המכירות של פיתוחים חדשים ירדו ב-13.2% מאז השנה שעברה. 479 יחידות פחות נמכרו ברבעון הרביעי של 2016 בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2015. בינתיים, הזמן הממוצע בשוק בימים גדל ב-20.7% (181 ימים).

בחודשים האחרונים, מגמת הירידה במכירות הפחידה מספר מפתחים, כולל השקעות CL, שסיימו את השיפוץ של דירה יוקרתית בהיקף של $300 מיליון ב-287 Park Avenue South בסתיו האחרון. בפברואר מכרה חברת ההשקעות הסינית גם 32.9% ממניותיה לקודה, קבוצת מגנום נדל"ן המתמחה בהמרת השכרה לדירה בשדרה הראשונה 385. Kuafu Properties שמה קץ לפיתוח שלה ברחוב 161 East 60th, אתר $ 300 מיליון שנשלט כעת על ידי דניס שאן, המנהל לשעבר של Kuafu. בנוסף, JDS Development Group ו- Property Markets Group השעו את מכירותיהן ב-111 West 57th Street בשנה שעברה.

גם אם הצעות מסוימות אינן אטרקטיביות במיוחד עבור מפתחים, רובם כבר לא מסוגלים לסרב לעסקה. כיום, קונים מנסים לגרום למפתחים לשלם את עלויות הסגירה (עמלות עסקה), מסי העברה ומסי אחוזה.

לכל מפתח יש שיטה משלו. אחד מהם החליט לאחרונה להציע עמלות עבור שכונה שלמה. עם זאת, הרבה יותר נפוץ לאמץ גישת מכירה של "בניין אחר בניין" או "יחידה אחר יחידה".

רוב הקונים כיום מנסים לחסוך כל דולר היכן שהם יכולים. גם (ובעיקר) המעוניינים בנכס בשווי של יותר מ-$10 מיליון, ומבקשים תנאים במהלך הדיונים. נכסים במחירים סבירים במקומות הטובים ביותר נמכרים מיד ללא צורך בגמישות כזו. באופן כללי, אווירה תחרותית מציעה את מירב היתרונות לקונים.

חלוקת המחירים וההוצאות היא לא הנושא היחיד של המשא ומתן. במקרים מסוימים, אתה יכול לבקש שינויים מותאמים אישית. כמו מכונית, למשל: מפתחי בית ברחוב 17 מערב 357 המבקשים $36.8 מיליון, כוללים בנטלי בשווי לפחות $200,000.

"הצעת עמלה גבוהה יותר אינה בהכרח מוכרת דירה, אלא מושכת את תשומת הלב של מתווכים", לדברי נשיא חברת פיתוח. כולם יודעים שיש הרבה מוצרי נדל"ן זמינים במידטאון, אז זה חיוני להבדיל.

עם זאת, במקרים מסוימים, הדרך היחידה למכור היא להוזיל מחירים.

"מפתחים לא רק מציעים לכסות את עלויות הסגירה, אלא הם חוצים את המחסום הסופי: המחירים", אמר ברוקר בניו יורק. "ירידת המחירים משפיעה לא רק על האנשים שקנו בבניין ומנסים למכור, אלא גם על הנכסים הסמוכים".

כאשר שוק היוקרה מתאים את המחירים שלו כדי להתמודד, הסכומים יורדים לשפל מסחרר... למשל, הפנטהאוז הטריפלקס הזה ברחוב 12 מזרח 13 שבהתחלה ביקש $30 מיליון זמין כעת למכירה ב-$16 מיליון בלבד!