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Un intercambio 1031, llamado así por la Sección 1031 del Código de Rentas Internas de los EE. UU., es una estrategia que permite a los inversores inmobiliarios diferir el pago de impuestos sobre las ganancias de capital de una propiedad de inversión cuando se vende, siempre y cuando se compre otra propiedad “similar” (para fines de inversión) con la ganancia obtenida por la venta. Este aplazamiento de impuestos puede ser una herramienta poderosa para los inversores que buscan hacer crecer su cartera de bienes raíces sin la carga impositiva inmediata.

¿Qué es un intercambio 1031?

En términos simples, un intercambio 1031 permite a un inversor vender una propiedad, reinvertir (parte o la totalidad) de las ganancias en una nueva propiedad y diferir los impuestos a las ganancias de capital correspondientes. El beneficio principal es la capacidad de utilizar el monto total de las ganancias de la venta para comprar una nueva propiedad, lo que aumenta potencialmente el poder adquisitivo del inversor.

Requisitos clave para un intercambio 1031

1. Propiedad del mismo tipo:Las propiedades que se intercambian deben ser del mismo tipo, es decir, deben ser de la misma naturaleza o carácter, incluso si difieren en grado o calidad. En el caso de los bienes raíces, la mayoría de las propiedades se consideran del mismo tipo entre sí. Se excluyen las residencias principales, así como las propiedades para reparar y revender.
2. Reglas de tiempo:
   1. Periodo de identificación:El inversionista tiene 45 días a partir de la fecha de venta de la propiedad original para identificar posibles propiedades de reemplazo.
   1. Periodo de cambio:El inversionista debe completar la compra de la propiedad de reemplazo dentro de los 180 días siguientes a la venta de la propiedad original.
3. Intermediario calificado:El intercambio debe ser facilitado por un intermediario calificado que mantenga los fondos entre la venta de la propiedad original y la compra de la propiedad de reemplazo.
4. Requisitos del título:El título de la nueva propiedad debe estar al mismo nombre que el título de la propiedad vendida.

Beneficios de un intercambio 1031

• Aplazamiento de impuestos:El beneficio más significativo es el aplazamiento del pago de impuestos sobre las ganancias de capital, lo que permite reinvertir más capital.
• Diversificación de cartera:Los inversores pueden utilizar los intercambios 1031 para diversificar sus tenencias invirtiendo en diferentes tipos de bienes raíces o en diferentes ubicaciones geográficas.
• Mayor poder adquisitivo:Al diferir los impuestos, los inversores pueden utilizar el importe total de las ganancias de la venta para la compra de una nueva propiedad.

Caso práctico: De alquiler de viviendas unifamiliares a propiedad comercial

Veamos un estudio de caso para comprender cómo funciona un intercambio 1031 en la práctica.

Guión:Jane es propietaria de una propiedad unifamiliar en alquiler que compró por $200,000 hace diez años. La propiedad se ha revalorizado y ahora vale $400,000. Jane quiere vender esta propiedad y comprar una propiedad comercial para generar mayores ingresos por alquiler.

• Venta de la propiedad original:Jane vende su vivienda unifamiliar de alquiler por $400.000. Normalmente, tendría que pagar el impuesto sobre las ganancias de capital sobre la ganancia de $200.000 (la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra original; también puede tener que tener en cuenta la depreciación fiscal de la propiedad).
• Identificación de la propiedad de reemplazo:Dentro de los 45 días posteriores a la venta, Jane identifica una propiedad comercial valuada en $500,000 como su propiedad de reemplazo.
• Utilizando un intermediario calificado:Jane utiliza un intermediario calificado para retener los $$400,000 obtenidos de la venta de su vivienda unifamiliar de alquiler.
• Completar la compra:En un plazo de 180 días, Jane utiliza los $400.000 que tiene el intermediario y otros $100.000 de su propio dinero para comprar la propiedad comercial.

Resultado:Jane completa con éxito un intercambio 1031. Aplaza el pago del impuesto a las ganancias de capital sobre la ganancia de $200,000 de la venta de su vivienda unifamiliar de alquiler y reinvierte el monto total en una propiedad comercial de mayor valor. Esto le permite aprovechar la postergación del pago del impuesto para generar potencialmente mayores ingresos por alquiler y continuar haciendo crecer su cartera de bienes raíces.

Conclusión

El intercambio 1031 es una herramienta valiosa para los inversores inmobiliarios que buscan diferir los impuestos y maximizar su potencial de inversión. Al comprender las reglas y aprovechar los beneficios, los inversores como Jane pueden hacer crecer estratégicamente sus carteras, diversificar sus inversiones y aumentar su poder adquisitivo. Siempre consulte con un asesor fiscal o un intermediario calificado para garantizar el cumplimiento de los requisitos específicos y optimizar los beneficios de un intercambio 1031. 

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