Κατανόηση του 1031 Exchange: Ένα ισχυρό εργαλείο για επενδυτές ακινήτων

Ένα χρηματιστήριο 1031, που πήρε το όνομά του από την Ενότητα 1031 του Κώδικα Εσωτερικών Εσόδων των ΗΠΑ, είναι μια στρατηγική που επιτρέπει στους επενδυτές ακινήτων να αναβάλλουν την πληρωμή φόρων κεφαλαιουχικών κερδών σε ένα επενδυτικό ακίνητο κατά την πώλησή του, όσο ένα άλλο «παρόμοιο» ακίνητο (για επενδυτικούς σκοπούς ) αγοράζεται με το κέρδος που αποκτήθηκε από την πώληση. Αυτή η αναβολή φόρου μπορεί να είναι ένα ισχυρό εργαλείο για τους επενδυτές που θέλουν να αυξήσουν το χαρτοφυλάκιο ακινήτων τους χωρίς την άμεση φορολογική επιβάρυνση.

Τι είναι το 1031 Exchange;

Με απλά λόγια, μια ανταλλαγή 1031 επιτρέπει σε έναν επενδυτή να πουλήσει ένα ακίνητο, να επανεπενδύσει (μέρος ή το σύνολο) τα έσοδα σε ένα νέο ακίνητο και να αναβάλει τους ισχύοντες φόρους υπεραξίας. Το κύριο όφελος είναι η δυνατότητα χρήσης ολόκληρου του ποσού των εσόδων από την πώληση για την αγορά ενός νέου ακινήτου, αυξάνοντας έτσι δυνητικά την αγοραστική δύναμη του επενδυτή.

Βασικές απαιτήσεις για ένα Exchange 1031

1. Ομοιόμορφη ιδιοκτησία: Οι ιδιότητες που εμπλέκονται στην ανταλλαγή πρέπει να είναι «παρόμοιου είδους», που σημαίνει ότι πρέπει να είναι της ίδιας φύσης ή χαρακτήρα, ακόμη και αν διαφέρουν ως προς την ποιότητα ή την ποιότητα. Για τα ακίνητα, τα περισσότερα ακίνητα θεωρούνται όμοια μεταξύ τους. Εξαιρούνται οι πρωτεύουσες κατοικίες, καθώς και οι ιδιοκτησίες «διορθώνω και ανατρέπω».
2. Κανόνες χρονισμού:
   1. Περίοδος Ταυτοποίησης: Ο επενδυτής έχει 45 ημέρες από την ημερομηνία πώλησης του αρχικού ακινήτου για να εντοπίσει πιθανά ακίνητα αντικατάστασης.
   1. Περίοδος ανταλλαγής: Ο επενδυτής πρέπει να ολοκληρώσει την αγορά του ακινήτου αντικατάστασης εντός 180 ημερών από την πώληση του αρχικού ακινήτου.
3. Πιστοποιημένος Διαμεσολαβητής: Η ανταλλαγή πρέπει να διευκολυνθεί από έναν ειδικευμένο διαμεσολαβητή που διατηρεί τα κεφάλαια μεταξύ της πώλησης του αρχικού ακινήτου και της αγοράς του ακινήτου αντικατάστασης.
4. Απαιτήσεις τίτλου: Ο τίτλος του νέου ακινήτου πρέπει να είναι στο ίδιο όνομα με τον τίτλο του ακινήτου που πωλήθηκε.

Πλεονεκτήματα μιας ανταλλαγής 1031

• Αναβολή φόρου: Το πιο σημαντικό όφελος είναι η αναβολή των φόρων υπεραξίας, επιτρέποντας την επανεπένδυση περισσότερων κεφαλαίων.
• Διαφοροποίηση χαρτοφυλακίου: Οι επενδυτές μπορούν να χρησιμοποιήσουν 1031 χρηματιστήρια για να διαφοροποιήσουν τις συμμετοχές τους επενδύοντας σε διαφορετικούς τύπους ακινήτων ή σε διαφορετικές γεωγραφικές τοποθεσίες.
• Αυξημένη αγοραστική δύναμη: Με την αναβολή φόρων, οι επενδυτές μπορούν να χρησιμοποιήσουν ολόκληρο το ποσό των εσόδων από την πώλησή τους για την αγορά νέου ακινήτου.

Μελέτη περίπτωσης: Από την ενοικίαση για μια οικογένεια στην εμπορική ιδιοκτησία

Ας δούμε μια μελέτη περίπτωσης για να κατανοήσουμε πώς λειτουργεί στην πράξη μια ανταλλαγή 1031.

Σενάριο: Η Τζέιν έχει ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο για μια οικογένεια που αγόρασε για $200.000 πριν από δέκα χρόνια. Το ακίνητο έχει ανατιμηθεί σε αξία και τώρα αξίζει $400.000. Η Τζέιν θέλει να πουλήσει αυτό το ακίνητο και να αγοράσει ένα εμπορικό ακίνητο για να δημιουργήσει υψηλότερο εισόδημα από ενοίκια.

• Πώληση του αρχικού ακινήτου: Η Τζέιν πουλά το ενοίκιο της για μια οικογένεια για $400.000. Κανονικά, θα έπρεπε να πληρώσει φόρο υπεραξίας για το κέρδος $200.000 (η διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης και της αρχικής τιμής αγοράς· η φορολογική απόσβεση ακινήτων μπορεί επίσης να χρειαστεί να ληφθεί υπόψη).
• Προσδιορισμός ιδιότητας αντικατάστασης: Εντός 45 ημερών από την πώληση, η Jane προσδιορίζει ένα εμπορικό ακίνητο αξίας $500.000 ως ιδιοκτησία αντικατάστασής της.
• Χρήση ειδικευμένου διαμεσολαβητή: Η Jane χρησιμοποιεί έναν εξειδικευμένο μεσάζοντα για να κρατήσει τα έσοδα $400.000 από την πώληση του ενοικίου της για μια οικογένεια.
• Ολοκλήρωση της Αγοράς: Εντός 180 ημερών, η Jane χρησιμοποιεί το $400.000 που κατέχει ο μεσάζων και επιπλέον $100.000 δικά της χρήματα για να αγοράσει την εμπορική ιδιοκτησία.

Αποτέλεσμα: Η Jane ολοκληρώνει με επιτυχία μια ανταλλαγή 1031. Αναβάλλει την πληρωμή του φόρου υπεραξίας για το κέρδος $200.000 από την πώληση του ενοικίου της για μια οικογένεια και επανεπενδύει ολόκληρο το ποσό σε ένα εμπορικό ακίνητο υψηλότερης αξίας. Αυτό της επιτρέπει να αξιοποιήσει την αναβολή φόρου για να δημιουργήσει δυνητικά μεγαλύτερο εισόδημα από ενοίκια και να συνεχίσει να μεγαλώνει το χαρτοφυλάκιό της σε ακίνητα.

συμπέρασμα

Το χρηματιστήριο 1031 είναι ένα πολύτιμο εργαλείο για επενδυτές σε ακίνητα που θέλουν να αναβάλουν τους φόρους και να μεγιστοποιήσουν τις επενδυτικές τους δυνατότητες. Κατανοώντας τους κανόνες και αξιοποιώντας τα οφέλη, επενδυτές όπως η Jane μπορούν να αναπτύξουν στρατηγικά τα χαρτοφυλάκια τους, να διαφοροποιήσουν τις επενδύσεις τους και να αυξήσουν την αγοραστική τους δύναμη. Να συμβουλεύεστε πάντα έναν φορολογικό σύμβουλο ή έναν εξειδικευμένο μεσάζοντα για να διασφαλίσετε τη συμμόρφωση με τις συγκεκριμένες απαιτήσεις και να βελτιστοποιήσετε τα οφέλη μιας ανταλλαγής 1031. 

Η BARNES New York έχει ήδη βοηθήσει πολλούς πελάτες με τις 1031 προσπάθειές τους και, ως εκ τούτου, μπορεί να σας βοηθήσει με την πλήρη διαδικασία και να σας βοηθήσει να ζευγαρώσετε με τους σωστούς συνεργάτες. Μη διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας για να λάβετε περισσότερες πληροφορίες.