Kjøp en eiendom i New York

Hvorfor investere i New York?

Med mer enn 8,2 millioner mennesker er New York utvilsomt den tetteste byen i USA. "Big Apple" er et av de største finans-, kultur- og forretningssentrene i verden. Dens innflytelse innen politikk, utdanning, underholdning, media, mote og kunst gjør det utvilsomt til en av verdens største byer. Byen tilbyr en utmerket livskvalitet, husholdningsinntektene er høye og den er full av kulturelle aktiviteter og underholdning.

Med mer enn 200 000 identifiserte selskaper har byen New York en av de mest utviklede og integrerte økonomiene i verden. New York storbyområde alene er vert for 53 selskaper rangert i "Fortune 500" - mer enn noe annet storbyområde i USA.

New York er også et knutepunkt for internasjonal handel. Med London og Tokyo er det et av de tre kommandosentrene i den globale økonomien. Dette er grunnen til at så mange internasjonale selskaper har etablert sitt hovedkontor på Manhattan. En av ti ansatte i byens private sektor jobber i et utenlandsk selskap.

Byen er et stort senter innen finans, forsikring, eiendom, media og kunst i USA. Greater New York alene genererer nesten 10% av det totale amerikanske BNP. Selv om økonomien er diversifisert, representerer høyt betalte jobber innen finansielle tjenester fortsatt mer enn 35% av profesjonell inntekt i byen.

De forskjellige eiendommene som er tilgjengelige i New York City

For å hjelpe deg bedre å forstå de spesifikke egenskapene til dette markedet, vår BARNES | WARBURG-kontoret står til din disposisjon for å hjelpe deg med å finne den type eiendom som passer deg, på den beste beliggenheten og til den beste prisen.

Den første spesifisiteten til eiendomsmarkedet i New York er at det har to hovedtyper av eiendom: borettslag (eller leiligheter) og co-ops. Det er også 'Townhouses'?, små bygninger på 3 til 5 etasjer eid av en enkelt eier eller delt inn i leiligheter.

1 / The Condominums

Å være eier av et sameie (eller leilighet), ligner på å være eier av en leilighet i mange byer. Ved kjøp blir du eier av en eiendom. Et formuesskjøte overføres til deg og arkiveres deretter i folkeregisteret. Du blir også eier av en prosentandel av fellesdelene av bygget, samt andre eiere. Bygningen administreres vanligvis av et administrerende selskap utnevnt av et leilighetsstyre (i likhet med en fransk "syndic"), som vedlikeholdskostnader påløper hver måned. I tillegg er hver eier pålagt å betale eiendomsskatt (eiendomsskatt) til byen New York. Noen leiligheter har imidlertid et skattereduksjonsprogram. Ikke nøl med å stille oss spørsmål om det.

Borettslag er vanlig i de fleste amerikanske byer, men på Manhattan representerer de bare 20 til 30% av den totale boligmassen. Derfor er flertallet av eiendommene i New York Co-Ops.

Fordelene med sameier

• Fleksibilitet: Hver eier kan leie sin eiendom, selge den, eller la familiemedlemmer eller venner få glede av den relativt fritt, i samsvar med byggereglene vedtatt av styret. Det er ganske enkelt å søke om boliglån i en amerikansk bank for å kjøpe denne typen eiendom. Innbyggere i USA kan ofte forvente en finansiering på opptil 80% av kjøpesummen til en god pris
• Søknad: I de fleste tilfeller må en potensiell kjøper sende inn en søknad og gå gjennom en prosess som kalles styresøknad. Han må gi informasjon om sin økonomi og sin fortid (kreditthistorikk, referansebrev fra arbeidsgivere, tidligere utleiere, kontoutskrift, ...). Avhengig av bygningen tar denne prosessen mer eller mindre tid (7-30 dager), og krever variable mengder informasjon avhengig av bygningen. Condos er svært ettertraktet av utenlandske kjøpere, men også av New Yorkere selv som ønsker å beholde en viss fleksibilitet / likviditet av eiendelene sine. Noen kjøpere går også mot leiligheter for å unngå å måtte oppgi for mye personlig informasjon eller dokumenter som referansebrev og omfattende økonomisk avsløring som kreves i Co-ops. Søknader om internasjonale kjøpere blir ofte avvist av Co-Ops fordi de ikke kan gi alle nødvendige garantier og er ofte synonyme med omsetning som devaluerer en adresse. Condos er ofte den enkleste måten å investere på eiendomsmarkedet i New York.

Deres ulemper

• Valg: På grunn av utenlandske investorers preferanse for denne typen eiendom, og det svært begrensede tilbudet av varer som er tilgjengelig, er prisene deres ofte 15 til 20% høyere enn tilsvarende eiendommer som styres innenfor et co-op. Dette er prisen du må betale for å dra nytte av fleksibiliteten til denne typen investeringer.

2 / Samvirkebyggene eller samvirkene

Å kjøpe en Co-op er fortsatt den vanligste måten for langsiktig eierskap i staten New York (70% til 80% av leilighetene i New York er kooperative bygninger). Å kjøpe en "co-op" betyr å kjøpe aksjer i et selskap som eier bygningen. Aksjene i selskapet eies av menneskene som bor i bygningen. Dette betyr at alle beslutninger angående bygningen må tas av "co-op" syndikeren som påvirker fellesskapet eller eiendommen selv (ny kjøper, ansettelse, ny leietaker, videresalg, arbeid ...).

Det er opp til samvirkelaget å betale hele boliglånet i bygget, eiendomsskatt, ansattes lønn og diverse vedlikeholdskostnader. Til gjengjeld betaler aksjonær-eier en prosentandel av totale utgifter i forhold til sitt bidrag til andelslaget. Mengden av denne andelen avhenger av størrelsen og gulvet i leiligheten. På Manhattan skal potensielle kjøpere gi et depositum på 20 til 100% av kjøpesummen.

"Co-ops" fordeler

• For et bygg av sammenlignbar kvalitet er prisene ofte 15-20% lavere enn for sameier.
• Bredere utvalg av valg, Co-ops som representerer en markedsandel på omtrent 75% av alle leiligheter i New York.
• Fradragsberettiget vedlikeholdsgebyr. Hver bygning er underlagt spesifikke skatter. Aksjonærer kan da trekke fra en del av vedlikeholdet, som inkluderer eiendomsskatten.

Deres ulemper

• Mangel på fleksibilitet: Andelsledelsen godkjenner eller avslår en søknad etter egne kriterier uten engang å måtte redegjøre for det. Kjøpere og leietakere er underlagt det som kan se ut som et detaljert avhør for å bevise deres inntektsnivå og deres bakgrunn (inkludert kredittbakgrunn og personlig bakgrunn). Ledelsens hovedoppgave er å beskytte aksjonærenes interesser.
• «Co-op»-ledelsen må gi tillatelse før enhver større endring for en leilighet: kjøp, salg, leasing, renovering.

Finansiering i USA

Å skaffe finansiering som utenlandsk eier i USA er mulig så lenge du betaler minst 40% av kjøpesummen i kontanter.
Hvis du søker om lån, legges noen trinn til i transaksjonsprosessen. En undersøkelse er nødvendig hvis du kjøper et hus (analyse av tomt og grenser). Banken sender en takstmann som skal anslå verdien av eiendommen. Forsikring er obligatorisk og må kjøpes før kontrakten signeres.
Vi drar nytte av et bredt nettverk av bank- og forsikringspartnere som er vant til å håndtere lån til internasjonale kunder, og vi kan sette deg i kontakt med dem.

Hovedutgifter under eierskapet av eiendommen

1/ Eiendomsskatt

Dette er en årlig skatt beregnet ut fra verdien av eiendommen. Skatten er mellom 1,5% og 2% av takstverdien av eiendommen (vurdert av en fylkestakstmann). Denne verdien er vanligvis lavere enn kjøpesummen for eiendommen (10 til 30% lavere).

2/ Felleskostnader (for en eiendom i et sameie)

Disse kostnadene kan variere og avhenge av bygningen eller samfunnet der eiendommen ligger. Agenten din vil gi deg beskjed om de vanlige kostnadene for hvert sameie du vil se under visningene. De skal bekreftes på det tidspunktet du mottar den økonomiske rapporten til sameiet.

En særskilt vurdering kan være et tilleggsgebyr ved bygging eller renovering av bygget og skal opplyses av selger når tilbudet gis.

3/ Forsikring (orkan, flom, eiendom)

Forskjellige tilbud fra forsikringsmeglere kan bli bedt om å vite forsikringskostnadene dine. Huseierforsikring er ofte en forutsetning for å stenge, spesielt når det gjelder boliglån. Vind- og flompolitikk er ikke obligatorisk hvis eiendommen ikke er kjøpt med en finansieringsklausul.

4/ Regnskap

Vær så snill spør oss om anbefalinger av regnskapsfirmaer og advokater spesialisert innen eiendomserverv og skatterett.

Eierrepresentasjonen / Eiendomsforvaltningen

Er du eier av en eller flere leiligheter for utleie og vil sørge for å ha jevne og optimaliserte leieinntekter? Når du overlater til BARNES forvaltningen av din utleieeiendom, trenger du ikke lenger å bekymre deg.
BARNES eiendomskonsulenter er eksperter på utleie og eiendomsforvaltning i New York. Våre agenter har erfaring med sann kunnskap om det lokale eiendomsmarkedet og en omfattende ekspertise for å utføre alle eiendomsforvaltningsoppgaver og bistå deg med alle tekniske, juridiske og skattemessige krav knyttet til dine eiendeler.

1/ Hvorfor bør du overlate til BARNES å administrere dine eiendeler?

en. Din eiendom vil dra nytte av vår ekspertise for å leie til den beste prisen

Vi vil estimere leieverdien på din eiendom, basert på en sentral fil som viser prisene på
eiendommer nylig utleid og tilgjengelig på markedet.

b. Eiendommen din vil dra nytte av en omfattende markedsføringsplan for rask utleie

Vi bruker BARNES klientdatabase som lar oss annonsere eiendommen din til en internasjonal kundebase. Vi viser din eiendom i en rekke medier for en rask utleie til den beste prisen. Uten forsinkelse studerer vi nøye leietakers søknader om å leie under de beste forhold.

c. Du er fri for alle administrative og juridiske begrensninger

Våre amerikanske advokater forbereder en sikret leieavtale for deg i samsvar med den siste lokale regulatoriske og juridiske utviklingen. Vi samler inn husleie, gebyrer og depositum. Vi betaler avgifter og skatter.
Vi hjelper deg med å velge fagfolk for alle tekniske, juridiske og skattemessige krav angående eiendommen din (forhold til administrasjoner, offentlige etater, forsikringsselskaper, ...).
Vi oppdaterer deg regelmessig og presist om våre ledelsesaktiviteter.

2/ Våre tjenester

en. Utleiepakker

• Kontoåpning (strøm, vann, internett, telefon, kabel)
• Leietakerprofil og historikkkontroll.
•  Inventar, inn/ut
• Innkreving av husleie, betalingssporing og ileggelse av bøter ved forsinkelser
•  Feilsøking og reparasjonsorganisasjon (lekkasjer, klimaanlegg, elektriske apparater,...)

b. Administrativ pakke

• Betaling: fakturaer, sameiekostnader, lån, eiendomsskatt, forsikring...
• Kvartalsregnskap frakt.
• Tilgjengelighet og effektivitet i søknadsprosessen.

3/ Vårt team står også til tjeneste for spesifikke behov

• Amerikansk selvangivelsesoppfølging sammen med regnskapsfører
• Eventuell forespørsel og tilleggsreiser vil bli belastet per time (inn- og utflyttingsoppfølging, møbeloppbevaring, møbelkjøp og levering, diverse arbeidstilsyn).