Et marked der utviklere gir mer og mer etter i forhandlinger

Med sin korrugerte glassfasade var 252 East 57th Street en av de første nye utbyggingene med sikte på å redesigne North Midtown East da den ble lansert tidlig i 2014. Men etter en lang periode med sakte salg (omtrent halvparten av sameiene, eller 95 enheter, forble usolgt), har utviklere bestemt at det er viktig å ta nye insentiver. I tillegg til et priskutt i fjor, tilbyr noen utviklere nå meglere en 4%-provisjon, hvorav 1% betales så snart kontrakten er signert. Utviklere prøver sitt beste for å skille seg ut for å tiltrekke seg flere og flere potensielle kjøpere.

De siste månedene har prisene på eksklusive leiligheter falt til rekordlave nivåer. Lavere priser er imidlertid ikke den eneste måten å tiltrekke seg kjøpere. De kan be om at selgeren er ansvarlig for overføringsavgiften (dette gebyret er 2% av salgsprisen). I forsøk på å unngå offentlig fremvisning av lave priser, tilbyr de andre fordeler som kompensasjon. Når det gjelder bygg med et stort antall ledige enheter, er det nødvendig å være ressurssterk.

Siden utbyggere nå er under betydelig press, er byggelån betydelige og kreditorer er engstelige for ikke å få tilbakebetalt. Bankene begynner til og med å spørre om leieprisene for større enheter.

I dag blir det stadig vanskeligere å selge nye leiligheter som ble vurdert i 2014 og 2015 til svært høye priser, nesten 2 år før de ble realisert. I tillegg kom mange av dem på markedet i løpet av samme tidsperiode.

Salget av nye utbygginger har falt med 13,2% siden i fjor. 479 færre enheter ble solgt i fjerde kvartal 2016 sammenlignet med samme periode i 2015. I mellomtiden har gjennomsnittstiden på markedet i dager økt med 20,7% (181 dager).

De siste månedene har nedgangen i salget skremt en rekke utviklere, inkludert CL-investeringer, som avsluttet renoveringen av en luksusleilighet på $300 millioner på 287 Park Avenue South i fjor høst. I februar solgte det kinesiske investeringsselskapet også 32,9% av sine aksjer til Coda, Magnum Real Estate-gruppen som spesialiserer seg på utleie-til-leilighet-konverteringer på 385 First Avenue. Kuafu Properties satte en stopper for utviklingen på 161 East 60th Street, et $ 300 millioner nettsted som nå kontrolleres av Denis Shan, den tidligere direktøren for Kuafu. I tillegg suspenderte JDS Development Group og Property Markets Group sine salg på 111 West 57th Street i fjor.

Selv om visse tilbud ikke er særlig attraktive for utviklere, er de fleste av dem ikke lenger i stand til å nekte en avtale. I dag prøver kjøpere å få utviklere til å betale sluttkostnadene (transaksjonsavgifter), overføringsskatter og herregårdsskatter.

Hver utvikler har sin egen metode. En av dem bestemte seg nylig for å tilby avgifter for et helt nabolag. Det er imidlertid mye mer vanlig å ta i bruk en salgstilnærming "bygning for bygning" eller "enhet for enhet".

De fleste kjøpere i dag prøver å spare hver krone der de kan. Selv (og spesielt) de som er interessert i eiendom verdt mer enn $10 millioner, og spør etter betingelser under diskusjoner. Rimelige eiendommer med de beste beliggenhetene selges umiddelbart uten behov for slik fleksibilitet. Generelt gir en konkurransedyktig atmosfære de fleste fordelene for kjøpere.

Pris- og utgiftsdeling er ikke det eneste forhandlingstemaet. I noen tilfeller kan du be om tilpassede endringer. Som en bil, for eksempel: Utviklerne av et hus på 357 West 17th Street som ber om $36,8 millioner, inkluderer en Bentley verdt minst $200.000.

"Å tilby en høyere provisjon selger ikke nødvendigvis en leilighet, men tiltrekker meg oppmerksomheten til meglere," ifølge presidenten for et utviklingsselskap. Alle vet at det er mange eiendomsvarer tilgjengelig i Midtown, så det er viktig å differensiere.

Men i noen tilfeller er den eneste måten å selge på å redusere prisene.

"Utviklere tilbyr ikke bare å dekke sluttkostnader, men de krysser den endelige barrieren: priser," sa en New York-megler. "Prisfallet påvirker ikke bare de som har kjøpt i bygningen og prøver å selge, men også naboeiendommene."

Når luksusmarkedet justerer prisene for å klare det, faller beløpene til svimlende lave nivåer ... For eksempel er denne triplex-leiligheten på 12 East 13th Street, som opprinnelig ba om $30 millioner, nå tilgjengelig for salg for kun $16 millioner!