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421-a 세금 면제는 뉴욕시의 중요한 부동산 인센티브 프로그램으로, 신규 주거용 건물 개발을 장려하고 저렴한 주택을 장려하기 위한 것입니다. 이 프로그램은 신규 프로젝트에 저렴한 주택을 포함하는 개발사에게 재산세 감면을 제공합니다. 세금 부담을 줄임으로써 뉴욕시는 특히 저소득층 및 중소득층 주민들을 위해 더 많은 주택 공급을 장려합니다.

이 글에서는 최근 중단된 이전 421-a 프로그램의 세부 사항과 이점을 다룹니다. 하지만 소수의 건물이 여전히 세금 면제 혜택을 받고 있기 때문에 이 프로그램은 여전히 유효합니다. 진행 중인 미완료 프로젝트에 대한 연장이 승인되었으며, 현재 주 정부는 485x(다른 매개변수 적용)라는 대체 프로그램을 제공하고 있습니다. 

421-a 세금 면제란 무엇입니까?

421-a 세금 면제는 뉴욕주 저렴주택 프로그램(Affordable New York Housing Program)으로도 알려져 있으며, 자격을 갖춘 신규 주택 건설 프로젝트에 대해 부분적인 재산세 면제를 제공합니다. 개발업체는 건물 내 일부 세대를 저렴주택으로 확보하는 대가로 이 세금 감면을 받습니다. 이 프로그램은 신규 주택 건설을 촉진하고 뉴욕주의 저렴주택 부족 문제를 해결하는 것을 목표로 합니다.

421-a 세금 면제의 주요 요구 사항

1. 저렴한 주택 요구 사항:
   • 개발업체는 새 건물의 전체 주택 단위 중 일정 비율을 저렴한 주택으로 할당해야 합니다.
   • 구체적인 비율과 적정 가격 수준은 프로젝트의 위치와 규모에 따라 달라집니다.
2. 위치:
   • 이 프로그램은 뉴욕시 전역의 새로운 주거 개발에 적용되며, 각 구역과 동네에 따라 요구 사항이 다릅니다.
3. 지속:
   • 세금 면제 기간은 계약의 구체적인 조건과 프로젝트의 적정 가격 요건 준수 여부에 따라 최대 35년까지 지속될 수 있습니다.
4. 공사 마감일:
   • 개발자는 세금 면제 자격을 얻으려면 지정된 기간 내에 건설을 완료해야 합니다.
     

421-a 세금 면제의 이점

• 세금 절감: 개발자는 재산세 부담을 크게 줄여 프로젝트의 재정적 실행 가능성을 높일 수 있습니다.
• 주택 공급 증가: 이 프로그램은 새로운 주거용 건물 건설을 장려하여 도시의 주택 재고를 늘립니다.
• 저렴한 주택: 저렴한 주택의 일부를 의무화함으로써 이 프로그램은 저소득 및 중산층 주민에게 주택 옵션을 제공하는 데 도움이 됩니다.

사례 연구: 브루클린의 복합 용도 개발

421-a 세금 면제가 실제로 어떻게 적용되는지 알아보기 위해 사례 연구를 살펴보겠습니다.

대본ABC 개발 회사는 브루클린에 100세대 규모의 복합 주거용 건물을 건설할 계획입니다. 421-a 세금 면제 혜택을 통해 사업의 재정적 타당성을 높이고자 합니다.

• 프로젝트 계획ABC Development는 전체 주택 중 30%(30세대)를 저렴한 주택으로 확보하기로 결정했습니다. 이 세대는 지역 중위소득(AMI) 130% 이하 소득을 가진 세입자에게 임대될 예정입니다.
• 면제 신청ABC Development는 뉴욕시 주택보존개발부(HPD)에 승인을 위해 프로젝트 계획을 제출합니다. HPD는 총 세대 수, 저렴한 세대 수, 그리고 저렴한 주택 공급을 위한 목표 소득 수준을 명시합니다.
• 승인 받기: HPD는 신청서를 검토한 후 프로젝트를 승인하고, 421-a 세금 면제 요건을 충족함을 확인했습니다. ABC Development는 이제 공사를 진행할 수 있습니다.
• 건설 및 임대: ABC Development는 필요한 기간 내에 공사를 완료하고 임대를 시작합니다. 저렴한 주택은 자격을 갖춘 세입자에게 할인된 임대료로 임대되고, 나머지 주택은 시장 가격으로 임대됩니다.
• 세금 혜택: 421-a 세금 면제 혜택으로 ABC Development는 최대 35년간 재산세를 대폭 감면받을 수 있습니다. 이 세금 감면은 프로젝트의 수익성을 높이고 저렴한 주택의 임대 수입 감소를 상쇄하는 데 도움이 됩니다.
  

결과ABC Development는 421-a 세금 면제 혜택을 활용하여 브루클린에 복합 용도 주택을 성공적으로 건설했습니다. 이 프로젝트는 도시 공급에 100세대의 신규 주택을 추가하는 동시에 저소득층 및 중소득층 주민들에게 30세대의 저렴한 주택을 제공합니다. 이러한 세금 절감은 프로젝트의 재정적 타당성을 높여 개발사와 지역 사회 모두에게 도움이 될 것입니다.

421-a 세금 면제는 임대 건물에만 적용되는 것이 아닙니다. 소수의 콘도미니엄(신규 개발)이 이 프로그램의 혜택을 받았으며, 이는 해당 유닛의 개별 소유주에게도 세금 면제가 확대되었음을 의미합니다. 이러한 세금 면제는 해당 유닛에 그대로 유지되며, 이후 구매자도 만료일까지 혜택을 누릴 수 있습니다.

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결론

421-a 세금 면제는 뉴욕시의 저렴한 주택 위기 해결 노력에 필수적인 도구입니다. 이 프로그램은 개발업체가 신규 주택 프로젝트에 저렴한 주택을 포함하도록 장려함으로써 모든 소득 수준의 주민들을 위한 주택 공급을 늘리는 데 도움이 됩니다. 421-a 세금 면제를 이해하고 활용하는 것은 개발업체와 지역 사회 모두에게 윈윈(win-win) 효과를 가져올 수 있으며, 활기차고 포용적인 지역 사회 개발을 촉진합니다. 

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