주택 시장은 지난 2년 동안 심각한 변동을 겪었는데, 특히 뉴욕과 같은 지역을 중심으로 그렇습니다. 미국 전역의 많은 도시들이 주택 수요를 따라잡기 위해 고군분투하고 있으며, 임대료는 계속해서 오르고 있습니다. 그렇다면 현재 뉴욕의 부동산 시장은 어떤가요?
2020년, 뉴욕에서 사는 것이 잠시나마 어떤 사람들에게는 현실적으로 가능해 보였습니다. 지역 주민들이 팬데믹을 피해 인구 밀도가 낮은 지역으로 이주하면서 공실률이 급등했고, 이는 한동안 뉴욕의 아파트에 눈독을 들이던 사람들에게 공간을 마련해 주었습니다.
하지만 2021년이 되면서 모든 것이 바뀌었습니다. 경기 부양 자금이 바닥나고 집주인들은 지원금을 더 이상 지급하지 않았습니다. 그 결과, 주택 수요는 누구도 예상하지 못했던 수준으로 치솟았고, 전국적으로 주택 가격은 사상 최고치를 기록했습니다.
뉴욕의 어느 지역이 가장 큰 영향을 받았나요?
뉴욕시는 미국에서 가장 생활비가 비싼 도시로 평가받았으며, 전 세계에서는 9번째로 생활비가 비싼 도시입니다. 뉴욕주 인구의 약 64%가 이 도시에 거주하기 때문에 자연스럽게 높은 수요가 작용하게 됩니다. 뉴욕주의 주택 중간 가격은 1,000달러($371,000)인 반면, 뉴욕시는 1,000달러($850,000)로 두 배가 넘습니다.
팬데믹 이전에는 집값이 비싼 것으로 여겨졌는데, 마침내 가격이 떨어지자 안도했습니다. 하지만 지금은 그 손실을 메우기 위해 2019년 수준을 넘어 집값이 계속 치솟고 있습니다. 평균 임대료 상승률은 약 20%이며 계속 상승하고 있습니다.
맨해튼은 뉴욕 부동산 시장의 모든 자치구 중 주택 중간 가격이 140만 달러로 가장 높고, 브루클린은 89만 5천 달러, 퀸즈와 스태튼 아일랜드는 각각 60만 달러, 브롱크스는 39만 달러로 그 뒤를 따릅니다. 이 지역의 고급 주택 가격은 수백만 달러에 달할 수 있으며, 일반 주택의 경우 100만 달러 미만은 드뭅니다.
하지만 도시 외곽 지역은 여전히 관리하기 쉬운 편이며, 특히 멀리 갈수록 더욱 그렇습니다. 가격은 여전히 이전보다 높지만, 뉴욕 북부 지역의 수요는 도시 지역에 대한 수요에는 턱없이 못 미칩니다. 뉴욕 주로 이주하고 싶지만 도시 생활에 완전히 매몰되지 않았다면, 중간 가격대보다 훨씬 저렴한 아름다운 부동산들이 있으며, 주 반대편까지 두어 시간 정도 걸리는 거리에도 있습니다.
시 외곽 지역의 일부 지역은 뉴욕의 중간값보다 낮을 뿐만 아니라 전국 평균보다 낮습니다. 예를 들어, 뉴욕주 로체스터는 뉴욕주에서 네 번째로 인구가 많은 도시이지만, 중간값이 149,900달러에 불과하여 여전히 재정적으로 매우 안정적입니다. 뉴욕주 버펄로는 160,000달러로 2위를 차지했고, 리버티는 174,100달러, 올버니는 134,500달러로 그 뒤를 이었습니다. 유일한 단점은 시 외곽 지역이 재산세가 훨씬 높다는 점일 수 있습니다.
2022년에는 무엇이 기대되나요?
인플레이션은 수개월째 화두로 떠올랐습니다. 주택, 가스, 식품 등 거의 모든 것의 가격이 계속 오르고 있기 때문입니다. 게다가 기업들은 여전히 공급망 차질에서 회복 중이며, 요즘은 어디에서나 인력 부족 현상이 나타나고 있습니다.
생선, 육류, 가금류 가격은 2021년 1월 대비 12% 이상 상승했고, 휘발유 가격은 전국적으로 사상 최고치를 경신하며 더욱 상승했습니다. 그 결과, 소비자물가지수(CPI)를 기준으로 한 전체 물가상승률은 2월까지 7.9%를 기록했는데, 이는 1982년 이후 최고치입니다.
안타깝게도 주택 시장의 경우, 인플레이션은 일상적인 물가에만 영향을 미치는 것이 아닙니다. 주택 가격은 건축 자재, 지역 생활비, 특정 지역의 주택 수요 등 여러 요인에 따라 오르락내리락합니다. 인플레이션이 지속되는 한 주택 가격은 계속 상승할 것입니다.
주택담보대출 금리도 상승하여 2019년 이후 최고치를 기록했습니다. 주택담보대출 기본 비용에 금리 인상분을 더하면 지난 1년간 월평균 $290의 상승률을 기록하게 됩니다. 뉴욕의 주택담보대출 금리는 전국 평균 4.83%보다 1bp 높으며, 월평균 상환액은 약 $2,800입니다.
2022년 남은 기간 동안 어떤 일이 일어날지 예측하기는 어렵습니다. 전문가들은 3.9%에서 최대 16%까지 증가할 것으로 예상합니다. 하지만 적어도 현재로서는 지속적인 성장세가 확실히 둔화될 것으로 보이며, 향후 몇 달 안에 시장 붕괴가 발생할 가능성은 낮습니다.
지금이 매수할 때인가요?
전문가들은 가격이 하락할 때까지 기다리고 있다면 오랜 시간을 기다려야 할 가능성이 높다고 말합니다. 앞서 언급했듯이, 내년에 시장이 둔화될 가능성이 높지만, 그럼에도 불구하고 상승세는 계속될 것입니다.
뉴욕이 공급 수요를 따라잡을 때까지 공실률은 계속 줄어들 것이고, 선택지는 부족할 것이므로, 지금이라도 서둘러 조치를 취하는 것이 최선일 것입니다. 현재로서는 저렴한 주택보다 고급 주택을 찾는 것이 다소 쉽지만, 향후 몇 년 안에 상황이 바뀔 것입니다. 재택근무 증가로 인해 개발업체들이 더 많은 오피스 빌딩을 주거용 부동산으로 전환할 가능성이 있으며, 재택근무가 늘어나면 업무 수행을 위해 도시 근처에 살 필요가 없어질 것입니다.
상업용 부동산을 매입하고 싶다면 지금이 적기입니다. 투자자들은 뉴욕시 부동산 투자 목적으로 더 큰 규모의 부동산을 매입한 후, 분할하여 매각하여 수익을 올리는 것으로 알려져 있습니다. 비주거용 부동산은 특히 뉴욕 부동산 시장에서 콘도, 로프트, 아파트로 전환할 수 있는 적절한 허가를 받는다면 훌륭한 뉴욕시 부동산 투자가 될 수 있습니다. 주택 공급을 제한하는 용도 지역 규제도 있으며, 뉴욕시는 상업용 부동산이나 창고 등을 거주 가능한 임대 주택으로 전환하는 투자자에게 세금 감면 혜택을 제공합니다.
뉴욕 부동산 시장을 가장 잘 탐색하려면 어떻게 해야 하나요?
주택 시장은 확실히 활기를 띠고 있으며, 모든 징후는 당분간 그 상태가 지속될 것임을 시사합니다. 뉴욕의 콘도에 평생 저축을 쓰고 싶지 않다면, 뉴욕주 북부 더 나은 선택이 될 수 있습니다. 반면, 꿈꿔왔던 해안가의 편의시설이 가득한 아파트를 찾고 있다면, 꼭 한번 아름다운 맨해튼 또는 롱아일랜드 부동산을 사서 지금 당장 확보하세요.
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