«Quartiers de New York» : À la découverte de Yorkville

Propos recueillis par Rachel Brunet, directrice et rédactrice en chef du Petit Journal New York

Bienvenue dans notre dossier éditorial « Quartiers de New York » présenté par BARNES New York. Nous vous invitons, régulièrement, à visiter les différents quartiers de la ville dans les yeux des francophones qui y sont installés. Ils racontent leur quartier, avec leurs mots, leurs goûts, leurs habitudes. Aujourd’hui, nous découvrons York Ville, un quartier dans un quartier, celui de l’Upper East Side. Hélène Drummond, hier médecin, aujourd’hui auteure, est originaire de Mons, en Belgique. Elle vient de sortir son premier roman « La place est prise ». Elle vit à York Ville avec son mari, qui travaille dans la finance, et leurs deux enfants. Elle nous raconte York Ville.

Lepetitjournal.com New York : Vous habitez York Ville, dans l’Upper East Side. Qu’est-ce qui vous a séduit dans ce quartier ?

Hélène Drummond : Quand nous avons déménagé depuis la Belgique, nous avons débarqué dans ce quartier sans vraiment le connaître, grâce à l’école des enfants. Pour être situés dans la bonne zone géographique pour l’école Manhattan New School, PS 290, nous devions habiter le quartier. Nous nous étions renseignés sur différentes écoles avant de déménager et avions visité quelques appartements en fonction des zones géographiques de ces écoles. Nous avons été d’emblée attirés par l’école PS 290.

Pouvez-vous nous raconter la vie de ce quartier qui compte le siège des Nations Unies, l’ambiance ? Ce qui le fait vivre, ce qui l’anime ?

L’ambiance est très jeune et dynamique. Je dirais que les rires d’enfants, les trottinettes, les terrasses des restaurants, la rue commerçante 86th street, le brassage culturel, tout cela anime le quartier.

Vous êtes une maman. Comment est la vie avec des enfants à York Ville ? Y a-t-il beaucoup de familles ?

Oui, énormément de familles. C’est un quartier très bien situé par rapport à d’excellentes écoles. L’elementary school publique PS 290 est fantastique, il y a beaucoup d’écoles privées très réputées à proximité immédiate également. Il y Central Park tout près pour les balades et le très beau Carl Schurze Park que les familles adorent pour son playground, ses coins ombragés, son atmosphère romantique. Il y a d’innombrables clubs sportifs d’arts martiaux, basketball, dance, football, et le centre sportif renommé Asphalt Green qui non seulement offre des programmes sportifs fabuleux pour les enfants, de tous les niveaux, et aussi des stages pendant les vacances scolaires.

Vous êtes écrivaine. Pouvez vous nous faire découvrir ce quartier avec vos mots ?

Je dirais que Yorkville pour moi, c’est l’autre visage de l’Upper East Side. C’est un quartier qui côtoie le vieil Upper East Side, hyper chic, guindé et conservateur, celui de Madison Avenue ou de Park Avenue, tout en préservant son identité propre. Quand on traverse l’Upper East Side en partant de Central Park, on est ébloui par l’architecture dans les rues, le raffinement des boutiques, les tenues des passants. Plus on avance, plus on se sent petit. Un peu irrité par le snobisme aussi.

Puis on arrive sur Lexington Avenue, on continue son chemin et tout change. On découvre Yorkville la jeune, la chaleureuse, l’accueillante. Le décor change subitement, toujours chic, mais grouillant de vie, d’enfants, de restaurants, de terrasses, de bruits, de tout. Ce n’est pas la cacophonie de midtown, ce n’est pas la tranquillité cossue de l’Upper West Side, c’est une petite cité dans la cité qui a pu selon moi recréer le meilleur de la vie new-yorkaise. Yorkville a redéfini l’Upper East Side.

En tant qu’européene, trouvez-vous un petit côté européen à ce quartier de par les habitants, les boutiques, les écoles ?

Pas spécialement européen mais international de manière plus générale. À l’école PS290, à peu près toutes les nationalités sont représentées. Au club sportif de mes enfants, Asphalt Green, c’est la même chose. C’est fabuleux cet aspect cosmopolite.

Vos endroits préférés à York Ville ?

Restaurants : ToloAche, restaurant mexicain 82nd street et Lexington avenue; 83 1/2, restaurant italien 83rd street et 1st avenue; AOC East, bistrot français 83rd street et 1st avenue; Boqueria, bar tapas, 77th street et 2nd avenue; Donguri, restaurant japonais gastronomique, 83rd street et 2nd avenue, Luke’s lobster 81st street et 2nd avenue (restaurant préféré de mes enfants).

Bar-resto : Le Penrose, sur la 2nd avenue, entre 82nd et 83rd street. Excellents cocktails et super ambiance.

Maison Kayser sur la 87th street et 3rd avenue, pour mon chocolat chaud quasi quotidien.

Boutique Ottomanelli Brothers, 82nd street et York Avenue. Boucherie tenue par la famille Ottomanelli depuis plusieurs générations. Les meilleurs steaks de toute la ville.

Takunya Nail Salon: ambiance zen et intimiste, produits 100% bio, 81st street entre 2nd et 3rd avenue.

Asphalt Green: complexe sportif sur 90th street et York avenue, avec terrain de foot FIFA certified et piscine olympique. Mes enfants jouent dans le club de football Asphlat Green Soccer Club, ils y sont donc chacun 4 à 5 fois par semaine pour leurs entraînements/matches. Oui, c’est notre seconde maison…

Le petit cinéma AMC Orphéum sur la 3rd avenue entre 86th street et 87th street.

La Webster Library, bibliothèque, 77th street et 1st avenue.

Les magasins Barnes&Noble et L’Occitane sur la 86th street entre 3rd et Lexington avenue.

Randall’s Island et l’esplanade le long de la East River pour les balades en vélo.

Les arbres en fleurs dans les rues au printemps…

Est-ce que c’est un quartier que vous conseillez à ceux qui veulent acheter ou louer ?

Absolument. En particulier aux familles.

Si vous deviez décrire Yorkville en 3 mots?

Familial, dynamique et cosmopolite.

Merci Hélène Drummond

Propos recueillis par Rachel Brunet, directrice et rédactrice en chef du Petit Journal New York

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Long Island City : la niche artistique de New York

Long Island City (LIC), un quartier se trouvant dans le Queens à New York, gagne de plus en plus de popularité ces dernières années. Situé en bordure de l’East River, en face du siège des Nations Unies (Murray Hill), il est évident que Long Island City offre du coup des vues imprenables sur Manhattan. Composée de buildings, townhouses, et de nombreux espaces verts, Long Island City offre une solution tout aussi moderne et pratique que Manhattan avec nettement moins d’agitation. Idéal pour les jeunes couples ou pour les familles, Long Island City se trouve seulement à quelques encablures de Midtown Manhattan.

Autrefois un épicentre de l’industrie manufacturière, Long Island City est aujourd’hui réputé pour abriter l’une des scènes artistiques les plus passionnantes du pays. Le quartier est composé de bâtiments industriels qui ont depuis été transformés en galeries, musées, studios, restaurants, boutiques, … Le quartier ne cesse de se développer et représente aujourd’hui un excellent investissement, étant donnée la hausse des prix dans les quartiers limitrophes de Manhattan ; offrant l’avantage de vivre au calme tout en ne restant qu’à quelques stations de métro du cœur de la ville. Dans le même ordre d’idée, consultez également notre Guide BARNES sur Dumbo.

Attraction majeure de Long Island City, le MoMa PS1 est une ancienne école publique (Public School 1), qui a été rénovée et transformée en espace artistique ; elle est aujourd’hui une extension du MoMa – Museum of Modern Art – un des musées les plus reconnus de New York.

Fondé en 1971 par Alanna Heiss, originellement sous le nom de PS1 Contemporary Art Center, le site est utilisé comme studio, salle de spectacles, lieu d’exposition, et se met au service d’artistes du monde entier. Défendeur de nouvelles idées, le PS1 recherche activement les nouveaux artistes émergents, les nouveaux genres ou les nouvelles œuvres originales dans le but de soutenir l’innovation dans l’art contemporain. En 2000, le PS1 Contemporary Art Center devient un membre du Museum of Modern Art dans le but d’associer la mission contemporaine du PS1 à la force du MoMa, une des plus grandes et anciennes institution d’art contemporain à but non lucratif aux Etats-Unis. La « naissance » du MoMa PS1 contribue donc activement à cette riche scène artistique aujourd’hui présente à Long Island City. A noter que le quartier accueille également le Noguchi Museum (musée dans un grand jardin présentant le travail du sculpteur américano-japonais, Isamu Noguchi), et le Socrates Sculpture Park (grandes installations extérieures donnant sur l’East River).

Et pour parler immobilier, on ne saurait mentionner trois des nouvelles constructions les plus ambitieuses de LIC, à savoir :

  • Skyline Tower: Beaucoup de superlatifs pour ce projet immense destiné à devenir la plus haute construction du Queens, culminant à quasiment 240m d’ici 2021. Des vues superbes réparties sur 67 étages pour 802 appartements en condominium ; le projet sera le premier à dépasser le milliard de dollars de revenus. A noter une entrée privée pour la ligne de métro 7. Depuis les studios à $650,000+ jusqu’aux 3-BR à partir de $2,300,000+.
  • Hero: Projet à l’architecture remarquable, en cours de livraison à fin 2019 ; il bénéficie d’un abattement de taxe foncière (421-A). Offrant plus d’une centaine d’appartements sur 23 étages, il dispose d’une belle offre d’amenities avec de magnifiques vues sur Manhattan, dont un rooftop partagé. Depuis les studios à $600,000+ jusqu’aux 2-BR à partir de $1,100,000+.
  • Galerie: Situé directement en face du MoMa PS1, et à immédiate proximité du hub de transport Hunter’s Point, le projet a été livré l’année dernière. Il offre également une superbe suite d’amenities (dont une piscine), se plaçant sensiblement sur les mêmes prix que son concurrent Hero : depuis les studios à partir de $600,000+ jusqu’aux 3-BR à partir de $1,700,000+.

Pour tout détail et intérêt envers ces projets, n’hésitez pas à contacter vos experts BARNES New York.

Dumbo, un des quartiers les plus prisés de New York, continue son développement

Alors que Dumbo, quartier très branché et plutôt onéreux de Brooklyn, se prépare à accueillir une nouvelle vague de condos, d’immeubles de location et de bureaux, BARNES New York vous en présente un bref aperçu.
New York est habituée à la réinvention de ses quartiers ; mais les changements déjà opérés aux cours des 5 dernières années, et en cours à Dumbo, ont propulsé le quartier dans une autre dimension.

En effet, lorsque les artistes new-yorkais ont commencé à affluer dans le Brooklyn post-industriel des années 1970, ils ont découvert de nombreux entrepôts abandonnés avec des vues imprenables sur Manhattan. Aujourd’hui, ces mêmes rues abandonnées regorgent de start-ups, hôtels, restaurants branchés et boutiques de luxe, tandis que les toits des anciennes usines se sont reconvertis en rooftops avec piscine, bars et restaurants.

Depuis l’ouverture des Empires Stores en 2016 (un entrepôt transformé qui comprend un grand choix de restaurants ainsi qu’un centre commercial), la popularité de Dumbo a explosé. Soho House, chaîne d’hôtels présente partout dans le monde et offrant accès à un club privé réservé à ses seuls membres, a ouvert son dernier projet « Dumbo House » dans ce même immeuble des Empire Stores. D’autre établissements connus mondialement, tels que les restaurants Cecconi’s ou Sugarcane, ont également ouvert leurs portes à proximité. À seulement quelques blocs se trouve le 1 Hotel Brooklyn Bridge, un éco-hôtel de luxe qui abrite le restaurant haut-de-gamme Osprey. Tous ces projets commerciaux récents ont fait de Dumbo un quartier attrayant pour les résidents et les visiteurs. Mécaniquement, les développeurs ont investi et continuent d’investir énormément dans le quartier, fort du succès de ces dernières années.

BARNES New York vous présente les projets récents et à venir dans le quartier de Dumbo :

  • 98 Front Street

Condominium actuellement en construction, et prévu pour livraison au printemps 2020, le 98 Front offre une variété de 165 appartements, répartis sur 10 étages, depuis les studios à partir de $700,000, jusqu’aux 3-chambres à partir de $1,855,000. Le tout avec une très belle offre « d’amenities », incluant piscine, spa, rooftop, …

  • Front & York

Complexe mixte composé, d’une part, d’un immeuble de location, et de l’autre, de condominiums ; le tout devant totaliser environ 800 unités, avec des parties communes splendides réparties sur l’ensemble du programme. Life Fitness vient d’y signer un bail pour l’offre fitness. Les 1-BR commencent juste en-dessous du million de dollars ; et les 3-BR à partir de $2.5M. Les ventes publiques viennent juste de commencer.

  • 10 Jay Street

Briques rouges et façade de verre, 10 Jay Street a été livré l’année dernière. D’abord conçu pour des condos, 10 Jay Street s’est converti en immeuble de bureaux durant sa construction. En effet, une forte demande d’espaces de travail a émergé ces dernières années à Dumbo, particulièrement par les start-ups qui quittent le chaos de Manhattan pour la tranquillité de Dumbo.

  • 181 Front Street

Immeuble de location ouvert depuis 2018. ; il comporte 12 étages et 105 unités. Bien qu’il soit quasiment à capacité, il reste encore des unités disponibles : 1-BR à partir de $3,850, 2-BR et 3-BR au-delà de $6,000 / mois.

  • 1 John Street

Depuis l’ouverture du 1 John Street en 2016, les prix à l’achat et à la location à Dumbo sont montés en flèche. Ce micro-projet de 42 unités avait vendu la totalité de ses appartements dès son ouverture. On peut aujourd’hui y trouver quelques locations et unités à la vente (notamment un 2-BR de 1,500 sqft. pour $3M).

  • Pierhouse at Brooklyn Bridge Park

Première structure à donner sur le Brooklyn Bridge Park, construite en 2015, elle connut un vif succès dû à la combinaison d’un programme hôtelier (1 Hotel) et une offre de condominiums. Le tout bien évidemment en prise directe avec l’East River.

  • 168 Plymouth Street

Et pour une option de charme, pourquoi ne pas se tourner vers ces anciennes usines de peinture transformées en condominiums. Livré en 2020, 168 Plymouth Street est une conversion d’un bâtiment historique dorénavant protégé (« landmarked ») ; il offre une quarantaine d’options sur cinq étages avec des prix très raisonnables ($1,300+ / sqft.).

Dumbo est incontestablement un des quartiers les plus porteurs de Brooklyn aujourd’hui, et devient même un des plus recherchés de la ville de New York. Bénéficiez de l’excellente connaissance de BARNES New York, et d’autant plus pour vous aiguiller dans l’offre constamment changeante des Nouveaux développements.

Les chiffres du marché Manhattan – deuxième trimestre 2019

Le marché immobilier de Manhattan apporte de nouveau des nouvelles contrastées pour le second trimestre 2019. Bénéficiant de la livraison de nombreux projets neufs, les indicateurs de prix et de nombre de ventes sont à la hausse, masquant pourtant une tendance générale de correction du marché au bénéfice, actuellement, des acheteurs.

Les ventes ont augmenté d’une année à l’autre pour la première fois en deux ans (+5% par rapport à 2018). Plus de 3,300 ventes ont été effectuées ce trimestre, totalisant 7 milliards de dollars (+$1B par rapport à 2018).

Il est cependant trop tôt pour se réjouir d’une reprise, car de nombreuses ventes ce trimestre sont en réalité des ventes sur plans (nouveaux développements / sponsors), signées au cours des trimestres précédents. Notons aussi que l’entrée en vigueur de la nouvelle loi fiscale au 1er juillet 2019 a incité beaucoup d’acheteurs à clôturer ce trimestre (surtout dans les budgets importants ; plus de détails ici). Les contrats signés ce trimestre, indicateur le plus fiable de l’activité, sont en revanche stables par rapport au second trimestre 2018 : accélération en avril (cohérent avec la réforme fiscale deux mois après), suivie d’une baisse en mai et juin.

Dans le même temps, l’inventaire, déjà élevé, n’a cessé de croître, dépassant 8,000 mandats pour la première fois depuis 2011. Les réductions de prix continuent, les marges de négociations augmentent ; aussi, la durée moyenne sur le marché atteint son plus haut niveau depuis 6 ans.

D’un autre côté, le prix médian a atteint un niveau record à $1,225,000, et le prix moyen son niveau le plus haut depuis deux ans à $2,119,000. Ces chiffres, à l’encontre des tendances baissières de marché, sont de nouveau gonflés par les nouveaux développements livrés ce trimestre, alors que les contrats avaient été signés bien avant, dans un meilleur contexte de marché. Ainsi, le prix au pied-carré reste quasiment inchangé par rapport au même trimestre 2018 (et aurait même baissé sans cet afflux de ventes de sponsors).


Quelques chiffres importants

  • Augmentation du nombre de ventes pour la première fois depuis 2017 ;
  • Progression de l’inventaire pour le septième trimestre consécutif ;
  • Nouveau record pour le prix médian de vente ;
  • Les nouveaux développements prennent leur plus grosse part de marché depuis 2 ans ;
  • Les nouveaux développements affichent leur plus petite surface moyenne de vente depuis 6 ans ;

Co-ops – Prix médian :
Studio: $425 000
1-BR: $720 000
2-BR: $1,300,000
3-BR: $2,335,000

Condos – Prix médian :
Studio: $584 000
1-BR: $1,150,148
2-BR: $2 160 000
3-BR: $3 842 500

Trouvez le quartier de Brooklyn qui vous correspond

Que vous soyez nouveau à New York ou un résident de longue date, chercher le meilleur quartier pour vivre à Brooklyn est à la fois un exercice passionnant et exigeant. Avec un rythme de vie plus détendu que celui de Manhattan, grâce à ses nombreux parcs, une plus grande sécurité, et un sentiment général de calme, Brooklyn plait énormément aux expatriés, aux familles, mais également aux jeunes professionnels pour son côté tendance. Avec l’attractivité grandissante de ce “borough”, de nombreux micro-quartiers s’y sont développés. Voici un petit guide de certains d’entre eux, préférés des Français à Brooklyn, selon BARNES – agence immobilière de luxe à New York depuis plus de 10 ans.Cela vous aidera à trouver le quartier qui vous correspond le mieux.

Les quartiers les plus branchés

Ces quartiers de Brooklyn sont très attractifs pour les jeunes professionnels grâce à leur diversité, leur dynamisme et leur accessibilité. Ils comptent notamment un grand nombre de bars, restaurants, musées et galeries d’art.

Williamsburg

C’est indéniablement le quartier de Brooklyn qui a vécu le plus de bouleversements au cours des 15 dernières années. Williamsburg est le quartier pionnier de Brooklyn, en montrant son potentiel de vie et sa valeur immobilière.

Relié à Manhattan grâce à la Ligne L (qui finalement ne fermera pas, après des années de doutes), le premier arrêt après l’East River est au coeur de Williamsburg. Le quartier est ainsi idéalement placé et offre un compromis remarquable : le confort, le standing et la proximité avec Manhattan, tout en restant dans l’atmosphère décontractée de Brooklyn. Il est facile de se déplacer entre les deux boroughs, que ce soit en métro, en ferry, ou en vélo. Williamsburg possède un riche patrimoine culturel et artistique avec des restaurants et galeries d’art haut-de-gamme.

La popularité du quartier s’est nécessairement accompagnée d’une hausse des prix. Aujourd’hui, il est l’un des quartiers les plus onéreux de New York. Cependant, les travaux en cours sur la ligne L, qui pourraient compliquer un peu les trajets, a permis de tempérer cette hausse pour un temps. Yann Rousseau, directeur adjoint de Barnes New York indique que “l’annonce de l’arrêt de la Ligne L en 2015 a provoqué une baisse des prix de l’immobilier tant en résidentiel qu’en commercial, et de nombreux commerces ont fermé leurs portes. Lorsqu’à deux mois de la fermeture prévue en avril 2019, le Gouverneur a renoncé à cette mesure si dévastatrice pour le quartier, l’immobilier a immédiatement changé de tendance et il redevient aujourd’hui intéressant d’y investir”.

Dumbo

Dumbo, acronyme pour “Down Under the Manhattan Bridge Overpass”, est très populaire depuis des années tant pour sa proximité avec Manhattan que pour les vues sur ses gratte-ciel. Aujourd’hui un des quartiers les plus prisés, Dumbo a accueilli les New-Yorkais qui ont abandonné leurs appartements à SoHo et Tribeca pour les lofts, les rues pavées, et un certain calme. Quartier très branché avec des restaurants huppés, il invite jeunes actifs et familles. Nombreux sont les parents français à avoir élu domicile à Dumbo, entre autres pour son école maternelle (The Language and Laughter Studio) qui propose des cours en français. Le quartier est également très agréable pour les enfants grâce aux nombreux espaces verts et autres attractions.

Les quartiers les plus “famille”

Verdure, parcs, attractions, bonnes écoles… Ces critères sont très importants pour les familles françaises (et les autres) à New York. Il n’est pas nécessaire de choisir entre une vie de famille agréable ou le bourdonnement de New York car il est aujourd’hui possible d’avoir le meilleur des deux mondes dans ces quartiers de Brooklyn !

Carroll Gardens

Quartier animé avec un large choix de boutiques, restaurants et bars, Carroll Gardens offre une coloration particulièrement française à Brooklyn. C’est par ailleurs un quartier riche en histoire, qui conserve son style “brownstone” avec des maisons de ville aux pierres brunes, d’authentiques pâtisseries européennes, ainsi que de nombreux parcs et espaces verts. Ces qualités font du quartier un endroit idéal pour élever des enfants, notamment grâce à ses multiples options d’enseignement en français : l’école privée bilingue  International School of Brooklyn  et l'école publique PS58 The Carroll School qui propose un programme bilingue français-anglais. Si vous recherchez un jardin privatif, c’est la zone de choix, avec son offre de brownstones, bâtisses souvent divisées en appartements luxueux mais quelquefois conservées en maisons individuelles. D’ailleurs, “les Français sont pour beaucoup à l’origine de l’augmentation des prix des biens situés sur la zone de l’école PS58”, confie Christophe Bourreau, directeur de Barnes New York.

Park Slope

Par Mikeruggy - Travail personnel, CC BY-SA 4.0

"Park Slope est un quartier très convoité par les familles pour une multitude de raisons”, affirme Christophe Bourreau. “Les écoles y sont excellentes, il y a une vraie diversité, une convivialité familiale, des parcs de qualité… Le quartier est également connu pour sa culture et sa vitalité”.

En effet, beaucoup de familles quittent Manhattan pour la vie plus agréable de Park Slope. Il est réputé pour ses jolies maisons aux briques brunes du XIXe et XXe siècles mais aussi pour ses quelques constructions modernes. “Townhouses”, “condos” et “co-ops” dans des immeubles bien conservés caractérisent bien le quartier. Il y en a pour tous les goûts ! Bien que l’offre soit limitée et la demande forte pour les “townhouses”, il existe de nombreux choix de styles et de prix pour l’immobilier à Park Slope.

Brooklyn Heights

Ce quartier calme et paisible du centre de Brooklyn doit son charme historique à son architecture et son emplacement clé. C’est le quartier le plus huppé du “borough”, jouissant d’une position centrale (proche de Downtown Brooklyn), de rues sereines et résidentielles, néanmoins adjacentes aux rues principales dynamiques et bien desservies. Brooklyn Heights attire depuis des années de nouveaux acheteurs, principalement des jeunes professionnels et des jeunes couples qui cherchent à être proches des bonnes écoles, à vivre dans un environnement résidentiel, ou tout simplement à investir dans un logement plus spacieux… Cela reste également une valeur d’investissement refuge à terme, en raison d’un inventaire limité et d’une demande forte.

Les quartiers à suivre de près pour l’investissement

Avec la popularité de Brooklyn toujours en hausse, d’autres quartiers émergent et se développent. A regarder aujourd’hui tant que les prix sont accessibles…

Greenpoint

A la pointe nord de Brooklyn, au-dessus de Williamsburg, se trouve le charmant quartier de Greenpoint. Jadis bastion de la communauté polonaise, il a su conserver son aspect industriel de la fin du XIXème siècle, lorsque usines, entreprises de verreries et chantiers étaient actifs. Greenpoint a su prendre avantage de ces grands espaces en les modernisant. Les usines et autres entrepôts sont transformés avec style en appartements modernes et luxueux qui poussent des célébrités telles que Sarah Jessica Parker ou Paul Giamatti à y emménager. L’immobilier du quartier est très attractif en ce moment car les prix n’y ont pas encore atteint les sommets des zones plus centrales, et y sont notamment bien plus modestes qu’à Williamsburg. En effet, Christophe Bourreau confirme que “l’immobilier à Greenpoint est depuis des années surveillé par de nombreux investisseurs car le processus de gentrification a déjà commencé”.

De plus, une autre école publique avec enseignement en français s’y trouve, la PS110, The Monitor School. L’atmosphère bohème mais raffinée, les galeries d’art, les bars et restaurants branchés font de Greenpoint une excellente option. “Sa proximité avec Long Island City (LIC), Williamsburg et Manhattan, en font une zone à très fort potentiel. L’annonce d’Amazon de s’installer à Long Island City a tout de suite eu pour conséquence une augmentation des prix de Greenpoint. Amazon a changé d’avis, mais il ne faudra pas longtemps pour que d’autres entreprises créent des mouvements similaires”, prédit Christophe Bourreau.

Bed-Stuy

Bedford-Stuyvesant, un quartier en vogue aujourd’hui, doit son évolution à la beauté de ses ruelles et de ses maisons “brownstownes”. Bien que le prix de l’immobilier y a déjà beaucoup augmenté ces dernières années, l’achat et la location à Bed-Stuy sont toujours moins chers qu’à Manhattan ou Dumbo. Ce quartier agréable de Brooklyn charme ses visiteurs par ses maisons avec jardins ou ses immeubles ne dépassant pas trois étages. La ville de New York a désigné Bed-Stuy comme un quartier historique, protégeant plus de 800 bâtiments ! Vivre à Bed-Stuy veut donc dire que vous pourrez profiter de ces vues tous les jours…

Bushwick

Crédit: Nicholas Doyle - nsdoyle.com

Quartier émergent idéal pour les actifs citadins à la recherche d’un quartier plus vivant, en évolution, et relativement bon marché. Un des rares quartiers encore en transition, Bushwick est une source d’inspiration pour artistes et écrivains. Le quartier est resté le même jusqu’au milieu des années 1990, puis il est devenu depuis un hub pour les nouveaux entrepreneurs et les startups. Le quartier a commencé à gagner en notoriété lorsqu’artistes et créateurs ont saisi les opportunités immobilières locales pour créer des lofts et des studios branchés. Les rues de Bushwick sont un véritable musée en plein air dédié au street art : c’est l’un des rares endroits aux Etats-Unis où les foules se déplacent pour contempler les murs ! De plus, les parcs ajoutent beaucoup de valeur récréative à Bushwick.

“Les personnes qui recherchent le “vrai” Brooklyn trouvent généralement leur bonheur à Bushwick”, confie Feryel Cherait de la maison Barnes.

Acheter un appartement à New York sans payer ni charges ni taxes foncières pendant 10 ans ? C’est possible !

S’installer à New York est un projet de vie qui peut parfois être aussi excitant qu’effrayant. S’accompagner d’un expert de l’immobilier est un vrai gage de réussite. C’est la raison pour laquelle BARNES est toujours très attentif aux opportunités que le marché new-yorkais peut offrir à sa clientèle d’investisseurs ou à la recherche du bon deal. Grâce à son réseau, BARNES peut vous aider à investir dans un appartement à New York sans charge ni taxe mensuelle pendant plusieurs années… voire jusqu’à 10 ans !

Il est important de savoir qu’à New York, chaque propriétaire d’un condo doit payer chaque mois les charges de copropriété (ou “common charges”).

Ces frais sont souvent payés mensuellement à l’immeuble et correspondent aux frais de fonctionnement de ce dernier qui souvent offrira à ses résidents une salle de gym, un doorman, une piscine, l’entretien des parties communes, etc. Plus il y a de services et plus le coût augmente.

Ainsi, à Manhattan, ces charges sont en moyennes de 1.30$/sq ft soit 14$/m2. Autrement dit, pour un appartement de 90 m2, il faut compter 15 600$/an.

À ces charges de l’immeuble, s’ajoute aussi la taxe foncière (“Real Estate Tax”) qui peut varier d’un immeuble à l’autre mais qui sera en moyenne proche des 1.20$/sqft (13$/m2). Soit 14 400$ pour un appartement de 90 m².

Ces charges et taxes mensuelles, communément appelés “Carrying cost” peuvent donc représenter environs 30 000$ par an, ou encore 150 000$ sur 5 ans, ce qui n’est pas négligeable… Heureusement, il est possible de réduire considérablement ces coûts, voire d’en être entièrement dispensés !

Concernant la taxe foncière, il faut savoir en effet que certains immeubles bénéficient de programmes d’abattements de cet impôt, grâce au “421-A”, attribué par la ville de New York aux immeubles remplissant un certain nombres de critères.

Cet abattement dure habituellement 10 ans, mais peut dans certains cas durer 15 ou 25 ans, notamment lorsque la ville veut inciter les promoteurs à construire sur certaines zones ou certains types d’immeubles. Le mécanisme est progressif avec une exonération totale les premières années (jusqu’à 12 ans après la livraison de l’immeuble) puis une augmentation graduée de la Real Estate Tax jusqu’à expiration du programme.

À noter que le 421-A bénéficie à l’immeuble dans son ensemble, et non à un promoteur ou à un propriétaire, ce qui est une aide précieuse à la revente.

Par exemple, si vous achetez un appartement dans un immeuble à abattement fiscal la première année et que vous le vendez la septième année, votre acheteur bénéficiera à son tour des trois années restantes d’impôts réduits puisque l’abattement demeure avec le bien, et non avec son propriétaire.

BARNES peut aussi vous conseiller certains immeubles qui cumulent bénéfice du 421-A et exonération de charges de copropriété, ce qui a pour conséquence d’avoir un “carrying cost” de… 0$ !

En effet, quelques condominiums à NYC proposent le paiement de vos charges par le promoteur, dès lors que certaines conditions sont remplies. Ainsi, on peut exempt de payer les charges d’un 1 Bedroom pendant 5 ans, ou encore 10 ans pour un 3 Bedroom! Et dans le même temps, bénéficier de toutes les nombreuses prestations de qualité de l’immeuble.

Dans ce contexte, BARNES New York peut permettre à ses clients de profiter de ces opportunités et d'optimiser leur investissement. Grâce entre autres à une parfaite connaissance du marché immobilier new-yorkais, aux conseils de nos experts permettant les meilleures négociations ainsi qu'aux relations commerciales privilégiées entretenues avec les promoteurs les plus réputés.

Cerise sur le gâteau : la commission du broker de l’acquéreur est payée par le vendeur, quand bien même ce sont bien les intérêts de l’acheteur qui auront été défendus dans la négociation!

Retrouvez l’article sur French District

Des nouvelles de la ligne L, l’axe de transit majeur entre Manhattan et Brooklyn

Près d’un quart de million de new-yorkais redoutaient depuis des années l’arrêt complet du fameux “L Train”, prévu de longue date. Cette ligne de métro, qui transporte les passagers à travers un tunnel entre Manhattan et Brooklyn, est une ligne stratégique pour les habitants de New York. Après les importants dégâts de l’ouragan Sandy, la ville avait annoncé la fermeture de la ligne pour rénovations. Puis revirement en ce début d’année, le gouverneur de l’état de New York Andrew Cuomo déclare l’annulation du plan d’arrêt complet du train L, le remplaçant par une proposition de travaux pendant les nuits et les week-ends.

Les new-yorkais qui utilisent la ligne L quotidiennement se préparent toutefois à des mois de bouleversements lorsque leur ligne sera partiellement fermée pour travaux. La MTA (Autorité de Transport Métropolitain) a déjà averti d’une diminution du nombre des trains pendant les nuits et week-ends, d’un surpeuplement attendu des plates-formes, ainsi que du besoin pour les passagers de se rediriger vers des bus.

La perturbation prévue pour la ligne L est, à bien des égards, un aperçu de ce qui attend le reste du système de transport new-yorkais. Dans une ville fière de son métro accessible 24h/24, l’un des seuls au monde à ne jamais fermer, les réparations de la L seront pénibles : moins de trains après 20h en semaine et une attente de 20 min. entre les trains pendant le week-end. Fermer régulièrement le métro la nuit et le week-end constitue un changement radical pour New York, où de nombreuses personnes travaillent en dehors du traditionnel “9 to 17”.

En terme d’immobilier, cette succession d’annonces contraires a nécessairement perturbé le marché local, et plus particulièrement Williamsburg. En effet, les indicateurs tant à la vente qu’à la location sur ce quartier très prisé de la métropole new-yorkaise montraient de fortes chutes depuis le dernier trimestre 2017 et tout au long de 2018. Il est difficile de prévoir comment le marché va réagir à l’annulation partielle de la fermeture annoncée, à court-terme pendant cette période de 15 mois où les travaux impacteront directement les usagers, et à long-terme une fois cette ligne majeure de transport revitalisée. D’aucuns gardent un oeil très attentif sur la zone et sentent peut-être déjà les bonnes opportunités, alors que le marché ne s’est pas encore réajusté….

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Les chiffres à retenir

Plus de 400 000 personnes utilisent la ligne L chaque jour

15 mois de travaux intensifs programmés à partir d’avril 2019

477 millions de dollars de travaux estimés

2 167 mètres de dégâts dans le Tunnel de Canarsie

5 milliards de dollars d’aide fédérale accordée à la MTA pour réparer les dommages causés par l’ouragan Sandy

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Sources: NY Times, L Train Coalition, Thrillist

“Pied-à-terre Tax” annulée, modifications des Mansion et Transfer Taxes : ce qu’il faut savoir

En vue de boucler son budget 2019, et après l’émoi suscité par la vente record de l’appartement le plus cher de l’histoire du pays, l’état de New York avait en tête ces derniers mois de créer une taxe “pied-à-terre” sur les propriétés secondaires de luxe. Après de vifs débats, l’industrie immobilière de la ville a obtenu que ce projet soit abandonné, craignant que l’impact ne soit trop important sur un marché en proie à un ralentissement depuis 2017, et sur ce segment du haut-de-gamme en particulier.

La partie n’était pas gagnée d’avance, tant il était vigoureusement défendu par les leaders démocrates fraîchement élus. En effet, ces derniers argumentaient que le projet de loi aurait pu contribuer à financer les transports en commun (MTA), à freiner les ardeurs souvent peu populaires des promoteurs immobiliers et à cibler spécifiquement les élites, décidément pointées du doigt à travers l’Occident. L’élan soudain pour cette nouvelle taxe a surpris jusque dans les rangs démocrates. Il va sans dire que les acteurs de l’industrie immobilière ont réagi avec d’autant plus de véhémence qu’ils n’avaient pas été consultés.

Les promoteurs immobiliers ont donc rapidement engagé des lobbyistes et ont présenté aux législateurs des projections et analyses économiques démontrant l’impact très négatif d’une telle taxe, ainsi que les difficultés de sa mise en oeuvre. En effet, comment déterminer précisément l’utilisation qui est faite d’une propriété (résidence principale ou secondaire) ? Le projet a été enterré dans la foulée…

Pour autant, le 5 avril, cette proposition de taxe disparue, les législateurs sont rapidement revenus à la charge en proposant d’augmenter une taxe existante (la “Mansion Tax”), qui est payée une seule fois par l’acquéreur pour tout achat de plus de 1 million de dollars. Cette taxe qui était jusqu’alors de 1% pour toutes transactions supérieures à $1M, pourra donc, à compter du 1er juillet 2019, aller jusqu’à près de 4% pour un achat immobilier supérieur à $25M.

Par ailleurs, la State Transfer Tax a également été amendée, passant de 0.4% à 0.65% du prix de vente, dès lors que le montant de la vente dépasse les $3M. À noter que cette taxe est généralement de la responsabilité du vendeur (hors programmes neufs).

Le président de l’Assemblée de l’état de New York, Carl E. Heastie, a déclaré que l’impôt sur les transferts de propriété (“Transfer Tax”), prélevé au moment du closing, sera plus facile à gérer, et que les revenus générés iront principalement au métro de NYC. Selon les projections, cela pourrait rapporter de $300M à $650M additionnels par an.

Conclusion, il est fortement recommandé à tous ceux qui ont un projet d’acquisition à New York à court terme de profiter des prochaines semaines pour le concrétiser, avant que l’application de la loi ne soit effective au 1er juillet 2019 !

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Les chiffres à retenir

L’acquisition du penthouse à 238 millions de dollars par Kenneth C. Griffin devient la transaction record la plus élevée des Etats-Unis, et a remis à jour la question d’une taxe pied-à-terre.

1er juillet 2019 : Début de l’augment graduée des Transfer et Mansion Taxes à partir de 2 millions de dollars.

Entre 300 et 650 millions de dollars par an : estimation du montant qui sera généré par la hausse des deux taxes.

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Sources: NY Times, City Realty, Crains New York, Bloomberg

HUDSON YARDS: Ce que vous devez savoir

En 2005, Related et Oxford Property Group commencèrent leurs travaux sur le côté ouest de Manhattan. Ceux-ci aboutirent à la création de Hudson Yards, le plus grand projet immobilier privé aux États-Unis (en terme de surface). Situé entre la 10ème et 11ème avenues, la première phase de ce projet de plusieurs milliards de dollars ouvre enfin ses portes le 15 mars 2019.

Depuis plusieurs mois, l’immobilier new-yorkais fait débat. Comme nous l’avons mentionné dans notre newsletter précédente, Amazon comptait ouvrir son deuxième siège à New York ; cela aurait créé, entre autres bénéfices pour la ville, plus de 25 000 emplois, en contrepartie desquels 3 milliards d’allègements fiscaux auraient été accordés. À la lumière de ces récents événements, d’aucuns semblent oublier que la ville a également apporté un soutien important au projet Hudson Yards, et ce depuis plus de dix ans…

Voici le détail du projet:

Les boutiques et restaurants de Hudson Yards: 7 étages de boutiques, grandes enseignes et plus de 25 restaurants.

Navire : Oeuvre interactive conçue par Thomas Heatherwick comme un lieu de rencontre public permettant aux visiteurs de voir New York sous une nouvelle perspective à travers différents angles.

Bord : De plus de 300 mètres, Edge sera la plus haute terrasse d’observation en plein air de l’hémisphère occidental, ainsi que la cinquième plus haute du monde. La date d’ouverture n’a toujours pas été annoncée mais les réservations sont déjà ouvertes pour le premier trimestre de 2020.

15 verges Hudson: Premier bâtiment résidentiel du projet, de plus de 85 mètres de haut, conçu par Diller Scofidio + Renfro et le groupe Rockwell. Plus de la moitié des appartements ont déjà été vendus.

30 verges Hudson: La plus haute tour du projet, conçue par le cabinet d’architecture Kohn Pedersen Fox Associates. Cette tour inclura la terrasse d’observation Edge.

35 verges Hudson: Tour à usages multiples, conçue par David Childs de Skidmore, Owings + Merrill. Elle contient 143 appartements, ainsi qu’un club de sport Equinox. Un hôtel de luxe y ouvrira également ses portes dans les prochaines années.

55 verges Hudson: Kohn Pedersen Fox a uni ses forces avec Kevin Roche, John Dinkeloo and Associates pour concevoir ce bâtiment de bureaux. Ouvert depuis 2018, il accueille déjà des locataires, dont plusieurs cabinets d’avocats et groupes financiers.

Les chiffres à retenir

16 MILLIARDS DE DOLLARS DE CONSTRUCTION

19 MILLIARDS DE DOLLARS PAR AN DE CONTRIBUTION AU PIB DE LA VILLE DE NEW YORK

55,752 EMPLOIS CRÉÉS SUR MANHATTAN OUEST

4,5 MILLIONS DE M² (INCLUANT PARCS, COMMERCES, BUREAUX, HÔTELS, …)

15 HUDSON YARDS – DEPUIS $3,900,000 POUR UN 2-CHAMBRES, JUSQU’À $32,000,000 POUR UN PENTHOUSE

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Sources: Hudson Yards, NY Curbed, Archpaper, CNN, NY Times, Business Insider

Il n’y aura pas de siège Amazon à New York

Comme annoncé depuis de nombreux mois, Amazon projetait d’ouvrir son second siège officiel à New York. Marche arrière le 14 février, la compagnie a indiqué avoir définitivement renoncé.

L’ouverture d’un nouveau siège Amazon à New York aurait été grandement bénéfique pour la ville. En effet, elle promettait un investissement de 2,5 milliards de dollars dans la Grosse Pomme, ainsi que la création de 25 000 emplois. Alors qu’en 2017, le maire Bill de Blasio avait annoncé un plan pour la création de 100 000 emplois, l’installation d’Amazon aurait placé New York dans la bonne voie pour atteindre cet objectif. Cela aurait même pu représenter le début d’une nouvelle ère pour la ville. L’installation d’un tel géant économique aurait montré que New York est prête à devenir un pôle technologique important, et aurait ainsi attiré dans son sillage de nombreuses autres entreprises et start-ups du secteur. Cela aurait également permis à la ville de diversifier encore davantage son économie ; et à terme, de prouver que la Californie n’est plus nécessairement la meilleure option pour les entreprises de technologie aux États-Unis.

Bien que ce nouveau siège présentât de nombreux avantages pour la ville, quantité de new-yorkais s’y sont opposés. Une campagne de contestation organisée sur les réseaux sociaux contre le géant Amazon a eu beaucoup d’impact à cet égard. D’aucuns s’inquiétaient notamment que cette arrivée ouvrirait la porte à la spéculation immobilière sur Long Island City et ses quartiers environnants. Mais de fortes critiques se sont aussi exprimées sur le fait que la ville avait consenti à accorder à Amazon de conséquents avantages fiscaux afin de pouvoir emporter la compétition face à d’autres villes. Or ce manque à gagner, selon les contestataires, aurait pu bénéficier à la maintenance du réseau de transports publics, aux écoles publiques, aux plus défavorisés, …

In fine, Amazon a décidé d’annuler son projet, estimant qu’il n’était pas aussi bénéfique qu’initialement prévu. L’entreprise déclarait récemment sur son blog qu’elle ne poursuivra plus l’idée d’un second siège à New York, même si, selon les dirigeants, une grande majorité de new-yorkais soutenait le projet: “Bien que les sondages montrent que 70% des new-yorkais soutiennent nos projets et investissements, plusieurs politiciens ont clairement fait savoir qu’ils s’opposaient à notre présence et ainsi ne collaboreraient pas avec nous afin d’établir les relations requises pour l’avancement de ces projets que nous, et beaucoup d’autres, envisagions pour Long Island City.”

On aurait pu se dire que, malgré les contestataires, Amazon se serait tout de même installée à New York étant donné que la majorité y était apparemment favorable. Cependant, la direction du groupe a craint que cela ne ternisse trop l’image de marque, étant donnée la quantité de presse négative reçue depuis l’annonce de leur nouveau siège new-yorkais. Ce changement de décision d’Amazon pourrait avoir de graves répercussions sur la ville à terme, prouvant aux entreprises, une fois de plus si nécessaire, qu’il n’est pas si facile de s’installer à New York.

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