Comment choisir son agent immobilier à New York?

C'est décidé, c'est la ville de New York qui sera votre prochaine destination à vivre. Félicitations! Il ne vous reste plus qu'à trouver la maison de vos rêves à NYC. Seulement voilà, entre le choix des quartiers et du type de bien et les méandres et la spécificité du système immobilier de la Grosse Pomme, la meilleure solution pour ne pas être perdu est de recourir à un agent immobilier. Oui, mais qui, quand et comment?

Qui est qui?

Il existe en effet, plusieurs dénominations relatives à un agent immobilier et qui ne désignent pas la même personne:

  • Un "Immobilier Agent "est un professionnel agréé, qui peut être soit"Associé aux ventes » (agent immobilier Facile), soit un «Broker» (agent immobilier courtisan).
  • Le Agent immobilier peut être soit unagent inscripteur”(Agent qui représente des vendeurs) soit un“agent acheteur » (dans ce cas, il représente des acheteurs).
  • Un « agent immobilier »Est un agent immobilier membre de la Association nationale des agents immobiliers®.

Voilà pour le vocabulaire.

Comment choisir le bon agent immobilier aux États-Unis?

Sûrement voiture la variété des biens du marché immobilier new-yorkais est immense, les agences immobilières de NYC sont très nombreuses. Mais attention, toutes ne se valent pas. Expérience et connaissance du marché, la confidentialité, la disponibilité et le sérieux sont quelques uns des qualités essentielles que vous devez posséder l’immobilier que vous choisirez.

Ainsi, un agent immobilier digne de ce nom doit vous aider efficacement:

  • Dans l'achat d'un bien immobilier: en comprenant parfaitement vos besoins (proximité toutes commodités et central ou au contraire au calme, proche des écoles si c'est une famille qui s'installe, etc…), et connaissant sur le bout des doigts le marché immobilier new-yorkais, le type des biens, les prix de vente de biens similaires… Dans un marché très dynamique et concurrentiel comme celui de NYC, il faut être extrêmement réactif pour être le premier et ne pas repartir bredouille. Miser sur un professionnel avisé et expérimenté, qui connaît la procédure de achat de bien immobilier est votre pari 100 % gagnant.
  • Dans la vente d'un bien immobilier: mettre son bien en vente «Au bon prix» n'est pas forcément évident. Là encore, le recours à un agent immobilier expérimenté et sérieux est indispensable car lui seul connait le prix du marché et les prix des biens similaires vendus récemment. Une transaction immobilière réussie est une transaction effectuée rapidement à un prix acceptable pour le vendeur. La mise en vente d'un bien à un prix trop haut est simplement une perte de temps et d'argent, si vous avez besoin de vendre.

Mais ce n'est pas tout, votre choix d'un agent immobilier doit s'orienter vers celui qui travaille dans une agence ou un groupe immobilier de renom, qui possède un réseau de clients potentiels. Ainsi, BARNES est aujourd'hui leader international de l'immobilier résidentiel haut de gamme et profite d'un portefeuille de clients partout dans le monde. Les experts BARNES vont en effet bien au-delà de la seule recherche de bien immobilier et proposer un service global à chacun de leurs clients.

Été 2019: Zoom sur Fire Island, petit bout de paradis dans l'état de New York

Après notre article récent sur les Hamptons, BARNES New York vous emmène cette semaine à Fire Island, située à Long Island, dans l'État de New York. Cette petite île où la voiture est bannie offre des plages de sable blanc, une atmosphère conviviale et familiale, mais aussi une ambiance animée, un refuge historique pour la communauté LGBT, à seulement quelques heures de l'agitation permanente de Manhattan. Fire Island est l'échappatoire parfaite pour quitter les tumultes de la ville le temps d'une escapade…

Fire Island est une longue bande de terre qui longe le sud de Long Island. Située à 96 km de Manhattan, elle est une destination de repos convoitée par les new-yorkais qui aime le soleil et le sable. Les 17 communautés de plage qui composent Fire Island vont des plages bondées aux plages vierges (Saltaire, où une population insulaire décourage les étrangers). Les voitures n'ont pas de droit de cité sur l'île; les résidents doivent s'y déplacer à pied, à vélo, ou en bateau…

Au cours de l'année, Fire Island compte à peine plus de 300 résidents… Pendant l'été, ce nombre augmente jusqu'à 20 000. Etant donné que sa principale attraction est la plage blanche immaculée, la saison pour Fire Island commence en mai durant le week-end du Memorial Day et se termine le jour du Labor Day (fête du travail), début septembre. Les activités principales sur l'île se composent de pique-niques, tours en bateaux, surf, pêche, randonnée, et observation des oiseaux… La région accueille également une culture de fête rauque, amplifiée par des cocktails Rocket Fuel, une spécialité locale…

Si vous souhaitez rester sur l'île, vous avez le choix entre plusieurs emplacements de maisons et quelques hôtels. BARNES vous recommande de loger dans les zones comme Le bosquet, et Plage de l'océan. Retrouvez ci-dessous le guide de BARNES New York pour profiter au maximum de votre séjour à Fire Island.

Comment se rendre à Fire Island? 

Si vous voyagez de Manhattan à Fire Island, prévoyez 1h30 à 2 heures de trajet. La plupart des visiteurs accèdent à l'île via le train (LIRR) et le ferry. Le LIRR partie depuis Penn Station. Selon l'endroit où vous souhaitez vous rendre sur l'île, vous pouvez vous arrêter à différents lieux de départ de ferry: Bay Shore, Sayville, ou Patchogue. De là, vous devez marcher ou prendre une voiture pour aller au ferry. Alternativement, vous pouvez conduire jusqu'à Bay Shore, Sayville, ou Patchogue et prendre le ferry à partir de là.

De Bay Shore, vous prendrez Fire Island Ferries vers les destinations prisées du centre de Fire Island telles que Ocean Beach, Kismet et Ocean Bay Park (aller-retour pour $19 pour les adultes). Si vous vous rendez à Sayville, prenez le ferry Sayville vers Fire Island Pines, Cherry Grove et Sailors Haven ($16). Le Davis Park Ferry à Patchogue vous conduira à Watch Hill et à Davis Park ($17).

L'île de Fire Island est réputée pour ne pas accueillir de voiture (ce qui rend les petits villages encore plus charmants et agréables). Cependant, les deux extrémités de l'île disposent de parking à l'usage des visiteurs. Vous pouvez vous garer au phare de Fire Island à l'ouest ou à l'est au Otis Pike Fire Island High Dune Wilderness.

Gardez à l'esprit que, bien que l'île ait une largeur de 250m, elle fait 32 km de long! Cela signifie que si vous prévoyez de vous garder à une extrémité de l'île et que vous souhaitez promener jusqu'au Grove, cela peut prendre près d'une demi-journée. Une fois la voiture garée, vous pouvez marcher, prendre un vélo ou un bateau-taxi pour vous rendre à votre destination. Les bateaux-taxis coûtent entre 10 et 30 dollars et s'arrêtent environ une fois par heure dans chacune des 17 communautés de Fire Island.

Pins de l'Île de Feu

Fire Island Pines, ou «The Pines», représente la communauté située à l'est de The Grove. Depuis le milieu du 20ème siècle, The Pines accueille propriétaires et locataires, ainsi qu'une grande communauté de plaisanciers. Comme partout dans Fire Island, les meilleures activités sur le bord de l'eau. Les bars gays de The Pines sont très reconnus sur l'île: Sip N Twirl, Blue Whale, et Pavilion.

Cherry Grove

Cherry Grove, ou «The Grove», représente la communauté LGBTQ la plus ancienne et connue de Fire Island. Avant le début du mouvement moderne des droits envers les homosexuels à la fin des années 60, The Grove abritait une communauté ouverte et fière de résidents homosexuels. Sa «Community House» et son théâtre sont aujourd'hui prévus comme des monuments historiques nationaux.

Les attractions les plus populaires de The Grove sont évidemment les bains de soleil et autres activités sur la plage. Vous y trouverez des bars tels que Cherry's On The Bay et le Ice Palace Night Club où vous pouvez y faire la fête de jour comme de nuit. Pour une vue et un dîner spectaculaire, visitez le restaurant The Sandcastle at The Ocean, un des meilleurs restaurants de l'île. A seulement quelques pas de Cherry Grove se trouve Sunken Forest, une merveille naturelle dans la baie de Sailors Haven. Ce rare bosquet se développe à partir d'eau de mer et abrite des espèces fauniques rares…

Plage de l'océan

La destination la plus populaire de Fire Island est certainement Ocean Beach. Sur une île aussi résidentielle que légèrement commerçante, Ocean Beach reste le centre-ville un peu animé de l'île… En plus d'une plage très prisée, Ocean Beach regorge de restaurants, bars, boutiques et galeries à visiter lorsque vous avez besoin d'une pause de la plage. Les must de la région sont le glacier Scoops, la boulangerie Rachel's Bakery et le bar Houser's. Pour dîner, le restaurant Hideaway est connu pour son fameux risotto au homard. Outre la location de maisons locales, le Palms Hotel Fire Island offre un hébergement haut de gamme. Ocean Drive est également la communauté de l'île la plus conviviale pour les familles avec des enfants.

Fire Island National Seashore

Les parcs de Fire Island sont collectivement connus sous le nom de «Fire Island National Seashore». La Sunken Forest et Otis Pike Fire Island High Dune Wilderness sont des zones de nature sauvages désignées par le gouvernement local. Elles font partie du «National Seashore». Les plages à Sailors Haven et Watch Hill proposent également des terrains de camping. Le phare historique de Fire Island, construit en 1858, se trouve à l'ouest de l'île et il est également possible de le visiter.

Zoom sur les Hamptons, la destination préférée des new-yorkais

C'est la saison pour les Hamptons, région située au nord-est de Long Island, dans l'État de New York, à quelques heures de voiture de Manhattan. C'est le lieu préféré des new-yorkais pour fuir le chaos de la «Grande Pomme» et se séjour au soleil, ou faire la fête dans les endroits les plus branchés de Southampton et Montauk…

Les Hamptons sont très populaires depuis des années. Ses villages offrent un mélange idéal pour les new-yorkais durant l'été: au bord de l'océan, atmosphère rurale, un charme historique et exclusif, le tout à une distance convenable de New York. En effet, depuis Manhattan, il est facile de s'y rendre en train, voiture, bus, ou même hélicoptère. Si la population et l'atmosphère locale rappellent New York City, la région est en revanche beaucoup plus décontractée et agréable pour l'été.

De nombreuses célébrités y possèdent des maisons de vacances, l'absence de paparazzi et l'intimité rend les lieux propices à la détente et à la relaxation. Pour les autres, les Hamptons se caractérisent par des plages de classe mondiale, des restaurants renommés, et une ambiance très animée…

QUAND VISITER LES HAMPTONS?

Les visiteurs commencent à arriver aux Hamptons à partir du Memorial Day (mai); mais la véritable haute saison se déroule de juillet au Labor Day (début septembre). C'est là que la scène sociale est à son apogée, avec divers festivals et événements… Vous pouvez également passer un week-end aux Hamptons en arrière-saison (septembre - octobre), lorsque les villages sont moins bondés et que la météo reste clémente.

COMMENT SE RENDRE AUX HAMPTONS?

Depuis New York, le moyen le plus simple est de conduire. Il s'agit d'un trajet de 2 - 3 heures depuis Midtown jusqu'à East Hampton Village, en fonction de la circulation. De nombreux visiteurs s'y rendent aussi en bus, via le fameux «Hampton Jitney» ou le «Hampton Luxury Liner» qui font des arrêts dans les principaux hameaux et villages.

Une autre option est de prendre le train LIRR «Long Island Rail Road». Les trains locaux peuvent prendre jusqu'à 3 heures pour arriver à Montauk à partir de Penn Station. Il existe cependant un train express desservant les Hamptons tous les vendredis après-midi en été.

L'option la plus rapide reste de s'y rendre en hélicoptère au départ de Manhattan, évitant ainsi les bouchons et arrivant aux Hamptons en moins d'une demi-heure; enfin, pour ceux qui peuvent se le permettre…

OÙ SÉJOURNER AUX HAMPTONS?

Locations saisonnières : La meilleure façon de passer l'été aux Hamptons est de passer un week-end, un mois, ou la totalité de l'été dans une maison ou un appartement. Août est la période la plus onéreuse pour réserver; il est rare de trouver un emplacement même modeste à moins de $7,000 par mois, et les prix pour les maisons plus luxueuses atteignent même six chiffres!

Hôtels : Les Hamptons restent limités en terme d'hôtellerie. Montauk est le lieu offrant le plus de choix pour trouver des chambres et des options variées.

Camping : Il est également possible de monter sa tente à Montauk's Hither Hills à partir de $35 par jour (si vous réservez tôt). Camper reste donc l’école la plus abordable pour passer l’été aux Hamptons…

N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations.

Les chiffres du marché Manhattan - Deuxième trimestre 2019

Le marché immobilier de Manhattan apporte de nouveau des nouvelles contrastées pour le deuxième trimestre 2019. Bénéficiant de la livraison de nombreux projets neufs, les indicateurs de prix et de nombre de ventes sont à la hausse, masquant pourtant une tendance générale de correction du marché au bénéfice, actuellement, des acheteurs.

Les ventes ont augmenté d'une année à l'autre pour la première fois en deux ans (+ 5% par rapport à 2018). Plus de 3300 ventes ont été effectuées ce trimestre, totalisant 7 milliards de dollars (+ $1B par rapport à 2018).

Il est cependant trop tôt pour se réjouir d'une reprise, car de nombreuses ventes ce trimestre sont en réalité des ventes sur plans (nouveaux développements / sponsors), signées au cours des trimestres antérieurs. Notons aussi que l'entrée en vigueur de la nouvelle loi fiscale au 1er juillet 2019 a incité beaucoup d'achats à clôturer ce trimestre (surtout dans les budgets importants; plus d'informations icje). Les contrats signés ce trimestre, indicateur le plus fiable de l'activité, sont en revanche écuries par rapport au deuxième trimestre 2018 : accélération en avril (cohérent avec la réforme fiscale deux mois après), suivie d'une baisse en mai et juin.

Dans le même temps, l'inventaire, déjà élevé, n'a cessé de croître, dépassant 8 000 mandats pour la première fois depuis 2011. Les réductions de prix continuent, les marges de négociations augmentent; aussi, la durée moyenne sur le marché atteint son plus haut niveau depuis 6 ans.

D'un autre côté, le prix médian a atteint un niveau record à $1,225,000, et le prix moyen son niveau le plus haut depuis deux ans à $2,119,000. Ces chiffres, à l’observation des tendances baissières de marché, sont de nouveau gonflés par les nouveaux développements livrés ce trimestre, alors que les contrats ont été signés bien avant, dans un meilleur contexte de marché. Ainsi, le prix au pied-carré reste quasiment inchangé par rapport au même trimestre 2018 (et aurait même baissé sans cet afflux de ventes de sponsors).


Quelques chiffres

  • Augmentation du nombre de ventes pour la première fois depuis 2017;
  • Progression de l'inventaire pour le septième trimestre consécutif;
  • Nouveau record pour le prix médian de vente;
  • Les nouveaux développements prennent leur plus grosse part de marché depuis 2 ans;
  • Les nouveaux développements affichent leur plus petite surface moyenne de vente depuis 6 ans;

Coopératives - Prix médian:
Studio: $425 000
1-BR: $720 000
2-BR: $1,300,000
3-BR: $2,335,000

Condos - Prix médian:
Studio: $584 000
1-BR: $1,150,148
2-BR: $2 160 000
3-BR: $3 842 500

Acheter un appartement à Manhattan: Condo ou Co-op?

Décider d'acheter un appartement à Manhattan est la partie la plus facile. Parmi les biens immobiliers les plus prestigieux de la ville de New York, choisissez entre un condo ou un bien en co-op peut être un défi.

Heureusement, on vous explique ces deux types de propriété pour vous aider à déterminer quel est le meilleur choix pour vous.

Condo ou Co-op: Ce que vous devez savoir

C'est une caractéristique unique du marché immobilier de New York. Donc, même avant d'exposer leurs critères de recherche pour acheter à Manhattan à agent immobilier, les acheteurs potentiels doivent connaître les réponses à ces deux questions de base: Qu'est-ce qu'un condo? Et qu'est-ce qu'une coopérative?

Un condo ou condominium permet aux acheteurs d'acquérir la pleine propriété d'un appartement en plus d'un pourcentage des espaces partagés de l'immeuble. À la clôture, les acheteurs recevoir un acte, comme s'ils achetaient une maison.

Une coopérative ou une coopérative d'habitation n'autorise les acheteurs qu'à acquérir des actions de la société, qui sert d'immeuble d'habitation. Gardez à l'esprit que la taille du partage défini la taille de l'unité que l'actionnaire occupera. À la clôture, les acheteurs reçoivent un caution exclusive utilisez le droit du propriétaire de l'action de vivre dans une unité ou un appartement particulier.

Les condos et les coopératives de luxe ne diffèrent pas physiquement et offrent les commodités présentes: portier, concierge d'immeuble, caves, locaux de stockage, etc., installations pour chiens, etc. Bien sûr, ces facteurs dépendent du quartier de Manhattan (ou même de Brooklyn) où vous achetez acheter et de votre budget. Une différence cruciale réside dans le fait qu'un condo est considéré comme un «Bien immobilier» et qu'une action coopérative est un «Bien personnel».

Acheter un condo…

En bref, les condos sont une invention relativement nouvelle du marché immobilier de la ville de New York et se trouvent le plus souvent dans les nouveaux quartiers branchés de Manhattan, tels que Ouest et Villages de l'Est. En conséquence, ils ont tendance à tirer profit de la construction récente et d'une agencement et d'un design plus modernes.

Comparativement au processus de la coopérative, les acheteurs potentiels de copropriétés sont beaucoup moins surveillés. Il y a bien sûr un conseil d'administration, mais ses membres n'ont que le «Droit de premier refus». En un mot, cela signifie qu'ils n'ont que deux options: 1) approuver ou 2) acheter le condo eux-mêmes. De plus, les condos sont beaucoup plus ouverts aux investisseurs internationaux, car les restrictions imposées aux fonds étrangers finançant acquérir sont beaucoup moins importantes. Bien que chaque association soit différente, les copropriétaires sont plus ou moins autorisés à mettre leur logement en vente, à louer ou à sous-louer.

En ce qui concerne les dépenses, les condos sont en moyenne plus chers que les coopératives; pourtant, ils exigent des acomptes de départ moins élevés, de seulement 10% du prix d'achat en général. Pensez également aux frais de clôture et aux frais supplémentaires: assurance titres pour le prêteur et la révision; recherches de titres, frais d'enregistrement, taxe de transfert, taxe de séjour, etc. Et comme les copropriétaires achètent une partie des parties communes, ils sont également soumis à des charges communes l’aménagement paysager, le personnel payant et certaines installations.

Conclusion: achetez un appartement à New York si vous recherchez une flexibilité et des limitations limitées, si votre budget à long terme est plus élevé et si l'installation de quartiers nouveaux et en essor vous habillement.

… Ou plutôt une coopérative?

Inversement, les coopératives sont concentrées dans des bâtiments historiques, souvent d'avant-guerre, situés dans des quartiers résidentiels plus anciens, mais plus centralisés, tels que Upper West Side ou l'Upper East Side, le long de Park Avenue, par exemple.

Vous avez peut-être déjà entendu la rumeur, les conseils d'administration des coopératives sont notoirement difficiles, car les candidats sont tenus de respecter les normes les plus strictes. Les acheteurs potentiels sont tenus de partager des informations financières et une vérification de leur emploi, ainsi que de leurs antécédents. Les règles et règlements en matière de construction de coopératives sont tout aussi rigoureux que variés, avec de lourdes restrictions quant à la location d'appartements pour de longues périodes. Acheteurs internationaux, nous sommes désolés de dire que les coopératives sont connues pour bouder des dossiers financiers avec des fonds étrangers.

L'acompte pour les coopératives peut atteindre 20% à 50% du prix d'achat. Ne vous inquiétez pas, les prix d'achat sont inférieurs à ceux des condos. Les coûts supplémentaires à prendre en compte sont généralement beaucoup moins élevés que les condos. Cependant, les actionnaires sont toujours soumis à la taxe d'habitation et à des frais d'emprunt relativement élevés. Les coopératives ont eux aussi des frais d'entretien, qui sont presque les mêmes que les condos.

Conclusion: achetez un appartement en coopérative à Manhattan si vous souhaitez y planter des racines ou investir dans le long terme.

Dans tous les cas, contactez un consultant BARNES New York pour acheter un appartement à Manhattan et déterminer le type de propriété qui vous convient le mieux.

Trouvez le quartier de Brooklyn qui vous correspond

Que vous soyez nouveau à New York ou un résident de longue date, cherchez le meilleur quartier pour vivre à Brooklyn est à la fois un exercice passionnant et exigeant. Avec un rythme de vie plus détendu que celui de Manhattan, grâce à ses nombreux parcs, une plus grande sécurité, et un sentiment général de calme, Brooklyn plait énormément aux expatriés, aux familles, mais également aux jeunes professionnels pour son côté tendance. Avec l'attractivité grandissante de ce «arrondissement», de nombreux micro-quartiers s'y développent. Un petit guide de certains d'entre eux Voici les préférés des Français à Brooklyn, selon BARNES - Agence immobilière de luxe à New York depuis plus de 10 ans. Cela vous aide à trouver le quartier qui vous correspond le mieux.

Les quartiers les plus branchés

Ces quartiers de Brooklyn sont très attractifs pour les jeunes professionnels grâce à leur diversité, leur dynamisme et leur accessibilité. Ils comptent notamment un grand nombre de bars, restaurants, musées et galeries d'art.

Williamsburg

C'est indéniablement le quartier de Brooklyn qui a vécu le plus de bouleversements au cours des 15 dernières années. Williamsburg est le quartier pionnier de Brooklyn, en son potentiel de vie et sa valeur immobilière.

Relié à Manhattan grâce à la Ligne L (qui finalement ne fermera pas, après des années de doutes), le premier arrêt après l'East River est au coeur de Williamsburg. Le quartier est ainsi idéalement placé et offre un compromis remarquable: le confort, le standing et la proximité avec Manhattan, tout en restant dans l'atmosphère décontractée de Brooklyn. Il est facile de se déplacer entre les deux arrondissements, que ce soit en métro, en ferry, ou en vélo. Williamsburg possède un riche patrimoine culturel et artistique avec des restaurants et galeries d'art haut de gamme.

La popularité du quartier s'est encore accompagnée d'une hausse des prix. Aujourd'hui, il est l'un des quartiers les plus onéreux de New York. Cependant, les travaux en cours sur la ligne L, qui pourrait compliquer un peu les trajets, a permis de tempérer cette hausse pour un temps. Yann Rousseau, directeur adjoint de Barnes New York indique que "Annonce de l'arrêt de la Ligne L en 2015 a provoqué une baisse des prix de l'immobilier tant en résidentiel qu'en commercial, et de nombreux commerces ont fermé leurs portes. Lorsqu'à deux mois de la fermeture prévue en avril 2019, le Gouverneur a renoncé à cette mesure si dévastatrice pour le quartier, l'immobilier a immédiatement changé de tendance et il redevient aujourd'hui intéressant d'investir».

Dumbo

Dumbo, acronyme pour «Down Under the Manhattan Bridge Overpass», est très populaire depuis des années tant pour sa proximité avec Manhattan que pour les vues sur ses gratte-ciel. Aujourd'hui un des quartiers les plus prisés, Dumbo a accueilli les New-Yorkais qui ont abandonné leurs appartements à SoHo et Tribeca pour les lofts, les rues pavées, et un certain calme. Quartier très branché avec des restaurants huppés, il invite jeunes actifs et familles. Nombreux sont les parents français à avoir élu domicile à Dumbo, entre autres pour son école maternelle (Le studio de la langue et du rire) qui propose des cours en français. Le quartier est également très agréable pour les enfants grâce aux nombreux espaces verts et autres attractions.

Les quartiers les plus «famille»

Verdure, parcs, attractions, bonnes écoles… Ces critères sont très importants pour les familles françaises (et les autres) à New York. Il n'est pas nécessaire de choisir entre une vie de famille agréable ou le bourdonnement de New York car il est aujourd'hui possible d'avoir le meilleur des deux mondes dans ces quartiers de Brooklyn!

Jardins de Carroll

Quartier animé avec un grand choix de boutiques, restaurants et bars, Carroll Gardens offre une coloration particulièrement française à Brooklyn. C'est par ailleurs un quartier riche en histoire, qui conserve son style «brownstone» avec des maisons de ville aux pierres brunes, d'authentiques pâtisseries européennes, ainsi que de nombreux parcs et espaces verts. Ces qualités font du quartier un endroit idéal pour élever des enfants, notamment grâce à ses multiples options d'enseignement en français: l'école privée bilingue International School of Brooklyn et l'école publique PS58 L'école Carroll qui propose un programme bilingue français-anglais. Si vous recherchez un jardin privatif, c'est la zone de choix, avec son offre de brownstones, bâtisses souvent divisées en appartements luxueux mais quelquefois conservées en maisons individuelles. D'ailleurs, "les Français sont pour beaucoup à l'origine de l'augmentation des prix des biens situés sur la zone de l'école PS58», Confie Christophe Bourreau, directeur de Barnes New York.

Park Slope

«Park Slope est un quartier très convoité par les familles pour une multitude de raisons», Affirme Christophe Bourreau. "Les écoles y sont excellentes, il y a une vraie diversité, une convivialité familiale, des parcs de qualité… Le quartier est également connu pour sa culture et sa vitalité».

En effet, beaucoup de familles quittent Manhattan pour la vie plus agréable de Park Slope. Il est réputé pour ses jolies maisons aux briques brunes du XIXe et XXe siècles mais aussi pour ses quelques constructions modernes. «Townhouses», «condos» et «co-ops» dans des immeubles bien conservés caractérisent bien le quartier. Il y en a pour tous les goûts! Bien que l'offre soit limitée et la demande forte pour les «maisons de ville», il existe de nombreux choix de styles et de prix pour l'immobilier à Park Slope.

Brooklyn Heights

Ce quartier calme et paisible du centre de Brooklyn doit son charme historique à son architecture et son emplacement clé. C'est le quartier le plus huppé du «borough», jouissant d'une position centrale (proche du centre-ville de Brooklyn), de rues sereines et résidentielles, néanmoins adjacentes aux rues principales dynamiques et bien desservies. Brooklyn Heights tenue depuis des années de nouveaux acheteurs, principalement des jeunes professionnels et des jeunes couples qui recherchent à être proches des bonnes écoles, à vivre dans un environnement résidentiel, ou tout simplement à investir dans un logement plus spacieux… Cela reste également une valeur investissement refuge à terme, en raison d'un inventaire limité et d'une demande forte.

Les quartiers à suivre de près pour l'investissement

Avec la popularité de Brooklyn toujours en hausse, d'autres quartiers émergent et se développent. A regarder aujourd'hui tant que les prix sont accessibles…

Greenpoint

A la pointe nord de Brooklyn, au-dessus de Williamsburg, se trouve le charmant quartier de Greenpoint. Jadis bastion de la communauté polonaise, il a su conserver son aspect industriel de la fin du XIXème siècle, lorsque les usines, les entreprises de verreries et les chantiers étaient actifs. Greenpoint a su prendre avantage de ces grands espaces en les modernisant. Les usines et autres entrepôts sont transformés avec style en appartements modernes et luxueux qui poussent des célébrités telles que Sarah Jessica Parker ou Paul Giamatti à y emménager. L'immobilier du quartier est très attractif en ce moment car les prix n'y ont pas encore atteint les sommets des zones plus centrales, et y sont notamment bien plus modestes qu'à Williamsburg. En effet, Christophe Bourreau confirme que "l'immobilier à Greenpoint est depuis des années surveillé par de nombreux investisseurs car le processus de gentrification a déjà commencéé ».

De plus, une autre école publique avec l'enseignement en français s'y trouve, la PS110, l'école des moniteurs. L'atmosphère bohème mais raffinée, les galeries d'art, les bars et restaurants branchés font de Greenpoint une excellente option. "Sa proximité avec Long Island City (LIC), Williamsburg et Manhattan, en font une zone à très fort potentiel. L'annonce d'Amazon de s'installer à Long Island City a tout de suite eu pour conséquence une augmentation des prix de Greenpoint. Amazon a changé d'avis, mais il ne faudra pas longtemps pour que d'autres entreprises proposées des mouvements similaires», Prédit Christophe Bourreau.

Bed-Stuy

Bedford-Stuyvesant, un quartier en vogue aujourd'hui, doit son évolution à la beauté de ses ruelles et de ses maisons «brownstownes». Bien que le prix de l'immobilier ya déjà beaucoup augmenté ces dernières années, l'achat et l'emplacement à Bed-Stuy sont toujours moins chers qu'à Manhattan ou Dumbo. Ce quartier agréable de Brooklyn charme ses visiteurs par ses maisons avec jardins ou ses immeubles ne dépassant pas trois étages. La ville de New York a été désigné Bed-Stuy comme un quartier historique, protégé plus de 800 bâtiments! Vivre à Bed-Stuy veut donc dire que vous pourrez profiter de ces vues tous les jours…

Bushwick

Quartier émergent idéal pour les actifs citadins à la recherche d'un quartier plus vivant, en évolution, et relativement bon marché. Un des rares quartiers encore en transition, Bushwick est une source d'inspiration pour artistes et écrivains. Le quartier est resté le même jusqu'au milieu des années 1990, puis il est devenu depuis un hub pour les nouveaux entrepreneurs et les startups. Le quartier a commencé à gagner en notoriété lorsqu'artistes et créateurs ont saisi les opportunités immobilières locales pour créer des lofts et des studios branchés. Les rues de Bushwick sont un véritable musée en plein air dédié au street art: c'est l'un des rares endroits aux Etats-Unis où les foules se déplacent pour contempler les murs! De plus, les parcs ajoutent beaucoup de valeur récréative à Bushwick.

"Les personnes qui recherchent le «vrai» Brooklyn présentent leur bonheur à Bushwick», Confie Feryel Cherait de la maison Barnes.

Acheter un appartement à New York sans payer ni frais ni taxes foncières pendant 10 ans? C'est possible!

S'installer à New York est un projet de vie qui peut parfois être aussi excitant qu'effrayant. S'accompagner d'un expert de l'immobilier est un vrai gage de réussite. C'est la raison pour laquelle BARNES est toujours très attentif aux opportunités que le marché new-yorkais peut offrir à sa clientèle d'investisseurs ou à la recherche du bon deal. Grâce à son réseau, BARNES peut vous aider à investir dans un appartement à New York sans frais ni taxe mensuelle pendant plusieurs années… voire jusqu'à 10 ans!

Il est important de savoir qu'à New York, chaque propriétaire d'un condo doit payer chaque mois les charges de copropriété (ou "Frais communs").

Ces frais sont souvent payés mensuellement à l'immeuble et correspondant aux frais de fonctionnement de ce dernier qui souvent offrira à ses résidents une salle de gym, un portier, une piscine, l'entretien des parties communes, etc. et plus le coût augmente.

Ainsi, à Manhattan, ces charges sont en moyennes de 1.30$ / sq ft soit 14$ / m2. Autrement dit, pour un appartement de 90 m2, il faut compter 15 600$ / an.

À ces charges de l'immeuble, s'ajoute aussi la taxe foncière ("Taxe foncière”) Qui peut varier d'un immeuble à l'autre mais qui sera en moyenne proche des 1.20$ / sqft (13$ / m2). Soit 14 400$ pour un appartement de 90 m².

Ces charges et taxes mensuelles, communément appelé "Frais de port" peuvent donc réviser les environs 30 000$ par an, ou encore 150 000$ sur 5 ans, ce qui n'est pas négligeable… Heureusement, il est possible de réduire les coûts, voire d'en être entièrement dispensés!

Concernant la taxe foncière, il faut savoir en effet que certains immeubles bénéficient de programmes d'abattements de cet impôt, grâce au «421-A», attribué par la ville de New York aux immeubles remplissant un certain nombre de critères.

Cet abattement dure habituellement 10 ans, mais peut dans certains cas durer 15 ou 25 ans, notamment lorsque la ville veut inciter les promoteurs à construire sur certaines zones ou certains types d'immeubles. Le mécanisme est progressif avec une exonération totale les premières années (jusqu'à 12 ans après la livraison de l'immeuble) puis une augmentation graduée de la Taxe foncière jusqu'à l'expiration du programme.

À noter que le 421-A profiter à l'immeuble dans son ensemble, et non à un promoteur ou à un propriétaire, ce qui est une aide précieuse à la révente.

Par exemple, si vous acheter un appartement dans un immeuble à abattement fiscal la première année et que vous le vendez la septième année, votre acheteur bénéficiera à son tour des trois années restantes d'impôts réduits car l'abattement demeure avec le bien, et non avec son propriétaire.

BARNES peut aussi vous conseiller certains immeubles qui cumulent le bénéfice du 421-A et exonération de charges de copropriété, ce qui a pour conséquence d'avoir un «coût de possession» de… 0$!

En effet, quelques copropriétés à NYC propose le paiement de vos frais par le promoteur, dès que certaines conditions sont remplies. Ainsi, on peut exempt de payer les charges d'un pendentif 1 chambre 5 ans, ou encore 10 ans pour un 3 chambres! Et dans le même temps, bénéficiez de toutes les nombreuses prestations de qualité de l'immeuble.

Dans ce contexte, BARNES New York peut permettre à ses clients de profiter de ces opportunités et d'optimiser au mieux leur investissement. Grâce entre autres à une connaissance parfaite du marché immobilier new-yorkais, aux conseils de nos experts permettant les meilleures négociations ainsi que les relations commerciales privilégiées entretenues avec les promoteurs les plus réputés.

Cerise sur le gâteau: la commission du courtier de l'acquéreur est payée par le vendeur, quand bien même ce sont bien les intérêts de cet appel qui ont été défendus dans la négociation!

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«Pied-à-terre Tax» annulée, modifications des Mansion et Transfer Taxes: ce qu'il faut savoir

En vue de boucler son budget 2019, et après l'émoi suscité par la vente record de l'appartement le plus cher de l'histoire du pays, l'état de New York avait en tête ces derniers mois de créer une taxe “pied -à-terre ”sur les propriétés secondaires de luxe. Après de vifs débats, l'industrie immobilière de la ville a obtenu que ce projet soit abandonné, craignant que l'impact ne soit trop important sur un marché en proie à un ralentissement depuis 2017, et sur ce segment du haut de gamme en particulier.

La partie n'était pas gagnée d'avance, tant il était vigoureusement défendu par les leaders démocrates fraîchement élus. En effet, ces derniers argumentaient que le projet de loi aurait pu contribuer à financer les transports en commun (MTA), à freiner les ardeurs souvent peu populaires des promoteurs immobiliers et à cibler précisément les élites, décidément pointées du doigt à travers l'Occident . L'élan soudain pour cette nouvelle taxe a surpris jusque dans les rangs démocrates. Il va sans dire que les acteurs de l'industrie immobilière ont réagi avec la vérification plus de véhémence qu'ils n'avaient pas été consultés.

Les promoteurs immobiliers ont donc rapidement engagé des lobbyistes et ont présenté aux législateurs des projections et analyses économiques d'impact très négatif d'une telle taxe, ainsi que les difficultés de sa mise en œuvre. En effet, comment déterminer précisément l'utilisation qui est faite d'une propriété (résidence principale ou secondaire)? Le projet a été enterré dans la foulée…

Pour autant, le 5 avril, cette proposition de taxe disparue, les législateurs sont rapidement revenus à la charge en augmentant une taxe existante, qui est payée une seule fois par l'acquéreur pour tout achat de plus de 1 million de dollars.
Cette taxe qui était jusqu'alors de 1% pour toutes les transactions supérieures à $1M, pourra donc donc, à compter du 1er juillet 2019, aller jusqu'à près de 4% pour un achat immobilier supérieur à $25M.

Par ailleurs, la State Transfer Tax a également été amendée, passant de 0.4% à 0.65% du prix de vente, dès lors que le montant de la vente dépasse les $3M. À noter que cette taxe est générale de la responsabilité du vendeur (hors programmes neufs).

Le président de l'Assemblée de l'état de New York, Carl E. Heastie, a déclaré que l'impôt sur les transferts de propriété, prélevé au moment de la fermeture, sera plus facile à gérer, et que les revenus générés iront principalement au métro de NYC. Selon les projections, cela pourrait rapporter de $300M à $650M additionnels par an.

Conclusion, il est fortement recommandé à tous ceux qui ont un projet d'acquisition à New York à court terme de profiter des prochaines semaines pour le concrétiser, avant que l'application de la loi ne soit effective au 1er juillet 2019!

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Les chiffres à retenir

L'acquisition du penthouse à 238 millions de dollars par Kenneth C. Griffin devient la transaction record la plus élevée des Etats-Unis, et a remis à jour la question d'une taxe pied-à-terre.

1er juillet 2019: Début de l'augmentation graduée des Transferts et Mansion Taxes à partir de 2 millions de dollars.

Entre 300 et 650 millions de dollars par an: estimation du montant qui sera généré par la hausse des deux taxes.

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Sources: NY Times, City Realty, Crains New York, Bloomberg

Une opportunité à saisir, à Williamsburg - Brooklyn

Dans la vie, il y a des opportunités qui s'offrent à nous mais on n'est pas toujours prêt à les saisir. Mais là, il faut se lancer car cette occasion ne se présente pas deux fois. On vous emmène dans le quartier le plus branché de Brooklyn, Williamsburg.

Ce quartier a littéralement explosé, les grandes enseignes se sont implantées, les restaurants et les bars à la mode débordent d'inventivité pour attirer une population que l'on caractériserait de cool. Excusez-nous pour ce langage familier mais il fait vraiment très bon vivre à Williamsburg, l'énergie y est positive et entraînante. Les soucis, ne savent pas nager et restent de l'autre côté de l'East River.

Un vent artistique souffle sur ce quartier, le street art illumine certains murs et les grands noms comme Les robots vont tuer, Nick Walker, en autres viennent régulièrement peindre et égayer la ville de leur art.

C'est le quartier des grands lofts stylés, des immeubles de grand standing ont poussés comme des champignons au bord de l 'East River offrant des panoramas époustouflants, des immeubles ultra modernes et luxueux sont en construction pour accueillir une clientèle de jeunes cadres dynamiques, des jeunes familles avec enfants.

Et puis cette vue à couper le souffle sur la skyline de Manhattan, impossible de se lasser des couchers de soleil en savourant un cocktail sur un rooftop à la mode ou encore mieux, lové dans un sofa confortable avec votre moitié, en pensant au programme du week-end au coeur de Brooklyn. Il y a tant à faire de ce côté de la rivière.  

Des concept-stores insolites et un marché aux puces - Marché aux puces de Brooklyn- très bien achalandé pour trouver une pléthore d'objets vintage très hipster. Se promener et flâner sur Avenue Bedford, et les blocs voisins animés pour découvrir des petites boutiques installées dans d'anciens entrepôts désaffectés, et tomber nez à nez avec la célèbre Mona Lisa de Williamsburg, sur ne dira rien à Leonardo. Et pour les gourmands qui aiment les nouvelles saveurs, le marché de Smorgasburg est incontournable, les accros du Bio, du chocolat et des coffee shops vont être aux anges.

On vous a mis, l'eau à la bouche, maintenant passons aux choses sérieuses. On le sait de source sûre, les prédictions (pas celle de Madame Soleil) vont toutes dans le même sens, ce quartier ultra-tendance, va devenir encore plus recherché et les prix de l'immobilier vont s'envoler d'ici 3 ans. Et, il existe une fenêtre espace-temps, pour réaliser un jenvestissement immobilier d'avenir. On vous explique, à partir de janvier 2019, des travaux d'envergure vont être réalisés dans le métro reliant Manhattan à Williamsburg. Pour être plus précis la ligne L va être fermée.

Un inconvénient de taille, sur l'admet, mais temporaire. Dès aujourd'hui, les immeubles en construction et les appartements sur le marché de la vente voir leur prix baisser. Une occasion en ou à saisir car les travaux ne dureront pas éternellement, on connaît trop bien l'efficacité américaine, le travail jour et nuit, ils savent faire avec brio.

Et surtout, voyons le verre à moitié plein, on dirait même mieux, complètement plein.

Profiter de cette baisse des prix de l'immobilier et acheter un appartement luxueux à Williamsburg, Brooklyn est un investissement des plus intelligents. Dans 3 ans, ce bien immobilier aura pris de la valeur.

De plus, vous pourrez vous extasier tous les jours de la lumière incroyable sur la Skyline de Manhattan, en traversant le pont de Williamsburg à pieds, à vélo, ou en voiture.

Sur demande même si vous voudrez retourner sous terre pour traverser l'East River.

Un marché où les promoteurs concéder de plus en plus dans les négociations

Avec sa façade en verre ondulée, le 252 East 57th Street fut un des premiers nouveaux développements ayant pour ambition de redessiner le Nord de Midtown East lors de son lancement début 2014. Mais après une longue période de ventes peu dynamique - environ la moitié des copropriétés, soit 95 unités, restent invendues - les développeurs ont décidé il était impératif de prendre de nouvelles mesures incitatives. En plus d'une première baisse de prix l'année dernière, certains promoteurs proposent désormais aux courtiers une commission de 4%, dont 1% est rémunéré dès la signature du contrat. Les promoteurs essaient au mieux de se différencier afin d'attirer toujours plus d'acheteurs potentiels.

Depuis quelque mois, la baisse des prix des condos haut de gamme a atteint un chiffre record.Cependant, la diminution des prix n'est pas la seule façon d'attirer les acquéreurs. Ces derniers peuvent demander à ce que le vendeur prenne en charge les les taxes de transfert (frais de transfert de l'ordre de 2% du prix de vente). Ne voulant pas afficher publiquement la baisse des prix, ils offrent donc d'autres avantages en compensation. Concernant les immeubles avec un nombre important d'invendus, il est nécessaire d'être imaginatif.
D'autant que les promoteurs subissent une pression importante. Les prêts de construction sont conséquents et les créanciers anxieux à l'idée de ne pas se faire rembourser. Les banques demandant même à combien seront louées les plus grandes unités.
Aujourd'hui, il est plus difficile de vendre les nouveaux condos ayant été évalués en 2014 et 2015 à des prix très élevés, près de 2 ans avant d'être livrés. A cela s'ajoute le fait que nombre d'entre eux arrivent sur le marché sur une même période.

Les ventes de nouveaux développements ont chuté de 13,2 % depuis l'année dernière. 479 unités de moins ont été vendues au cours du quatrième trimestre 2016 par rapport à la même période en 2015. Pendant ce temps, la durée de commercialisation moyenne sur le marché en nombre de jours a bondit de 20,7% (soit 181 jours).

Ces derniers mois, le ralentissement des ventes a effrayé un grand nombre de promoteurs, notamment Investissement CL, qui a mis fin à la rénovation d'un condo de luxe au prix de 300 millions de dollars au 287 Park Avenue South, l'automne dernier. En février, la société d'investissement chinoise a également vendu 32,9% de ses parts à Coda, le groupe Magnum Immobilier spécialisé dans la rénovation location-condo sur 385 Première Avenue. De son coté, Kuafu Properties a mis un terme à son développement au 161 East 60th Street, un site de 300 millions de dollars maintenant contrôlé par Denis Shan l'ex-directeur de Kuafu. De plus, JDS Development Group et Property Markets Group ont suspendu leurs ventes à 111 West 57th Street l'année dernière.

Même si certaines offres ne sont pas très attractives pour les promoteurs, la majorité d'entre eux n'est plus en mesure de refuser le deal. Dans un marché fort et dynamique, les vendeurs pourraient se permettre de refuser l'offre; mais dans le contexte actuel, tout est à considérer. Aujourd'hui, les acquéreurs essaient par conséquent de faire payer les frais de clôture (frais de transactions), les taxes de transfert (les frais de transfert) ainsi que les taxes de séjour, par les promoteurs.
Chaque promoteur choisit sa méthode. Un d'entre eux a récemment décidé d'offrir certains frais sur l'ensemble d'un quartier. Il est cependant beaucoup plus fréquent de consulter une approche de vente « immeuble par immeuble » ou « unité par unité ».

Aujourd'hui, la plupart des acquéreurs essaient d'économiser chaque dollar là où ils le peuvent. Même (et surtout) ceux intéressés par un bien à plus de 10 millions de dollars prévu des conditions lors des discussions. Les propriétés à des prix raisonnables dans les meilleurs emplacements se vendent immédiatement sans qu'il soit nécessaire d'offrir la moindre souplesse. Nuançons tout de même cela, car une ambiance compétitive de celui qui offre le plus d'avantages se fait ressentir de façon générale.
Le prix ou la participation aux frais n'est pas le seul sujet de négociation. Dans certains cas, on peut demander des modifications sur mesure. Ou même une voiture! Les promoteurs d'une maison au 357 West 17th Street demandant 36,8 millions de dollars, ont inclus une Bentley d'au moins $200,000.

«Offrir une commission plus élevée ne vendra pas avant un appartement, mais attiré l'attention des courtiers» d'après le président d'une entreprise de promoteurs. Tout le monde sait qu'il y a beaucoup de produits disponibles à Midtown, il est donc indispensable de se différencier. »
Cependant dans certains cas, la seule façon de vendre reste de réduire les prix.

«Les développeurs proposent non seulement de couvrir les coût de clôture (frais de transaction), mais ils franchissent la barrière finale: les prix », a déclaré un broker New-Yorkais. «La baisse des prix affectés non seulement les personnes ayant acheté dans l'immeuble et qui essaient de revendre, mais aussi les propriétés voisines. »

Lorsque le haut de gamme ajuste ses prix pour faire face au marché baissier actuel, les montants peuvent donner le tournis… Par exemple, ce penthouse triplex à 12 East 13th Street qui demandait plus de 30 millions de dollars est désormais proposé à la vente à «Seulement» 16 millions de dollars!

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