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Acheter un bien à New York

acheter un bien

Pourquoi investir à New York?

Ce guide n’a d’autre intention que de vous aider à mieux comprendre les spécificités de ce marché. Notre bureau Barnes reste à votre entière disposition pour vous aider dans la recherche du type de propriété qui vous conviendra le mieux, au meilleur endroit et au meilleur prix.

La première spécificité du marché immobilier new-yorkais est qu’il possède deux principaux types de propriétés différents : les « condominiums » et les « co-ops ». Il existe également les « Townhouse », petits buildings de 3 à 5 étages qui ne peuvent être possédés que par un seul et unique propriétaire.

I – LES TYPES D’APPARTEMENTS

1 / Les Condominiums

Etre le propriétaire d’un condominium (ou « condo »), revient à être propriétaire d’un appartement dans la plupart des villes. En contrepartie du versement de son prix, vous devenez propriétaire d’un bien immobilier. Un acte de propriété vous est transmis, par la suite archivé au registre public. Vous devenez également propriétaire d’un pourcentage des parties communes du building au même titre que les autres propriétaires. L’immeuble est habituellement géré par un “Management Company” (comparable à un syndic), à laquelle des charges seront dues chaque mois. De plus, chaque propriétaire est tenu de payer une taxe foncière “Real Estate Tax”. Certains condominiums bénéficient cependant d’un programme d’abattement des taxes.
Les condominiums sont fréquents dans la plupart des villes américaines, mais ils ne représentent à Manhattan que 25% du parc immobilier total. La majorité des biens immobiliers de New York sont des « Co-Op ».

Les avantages des Condominiums : ?- Flexibilité : ?Chaque copropriétaire peut louer son bien, le revendre, ou permettre aux membres de sa famille ou à ses amis d’en profiter sous réserve du respect du règlement intérieur de l’immeuble. Il est simple de demander une hypothèque à une banque américaine pour acquérir ce type de propriété, aussi longtemps que le marché financier le permet. Les résidents américains, même avec un grand nombre de crédits en cours, peuvent toujours espérer obtenir un financement à hauteur de 80 % du prix d’achat à un taux intéressant.
– Dossier de candidature : Un acquéreur potentiel doit le plus souvent constituer un dossier de candidature et suivre un processus appelé « programme d’application ». Il doit fournir des informations concernant ses finances et son passé (historique de crédit, lettres de banque..) Selon l’immeuble, ce processus prend plus ou moins de temps, et exige plus ou moins d’informations.

Les condominiums sont très recherchés par les acheteurs étrangers, mais aussi par les New-Yorkais eux-mêmes qui souhaitent conserver une certaine flexibilité. Certains acheteurs s’orientent également vers les « condos » pour éviter d’avoir à fournir trop d’informations personnelles ou des documents trop intrusifs, en usage pour les « Co-ops ». Les demandes d’application des acheteurs internationaux sont souvent refusées par les « Co-Ops », car ils ne peuvent fournir toutes les garanties exigées. Les condos représentent la solution la plus simple pour investir sur le marché immobilier de New York.
Leurs inconvénients : En raison de la préférence des investisseurs étrangers pour ce type de propriétés, et le très faible inventaire de biens disponibles, les prix sont souvent de 15 à 20 % supérieurs à ceux de biens immobiliers équivalents régis au sein d’une « co-op ». C’est le prix à payer pour profiter de la flexibilité de cette forme d’investissement.

2 / Les Co-operative Buildings ou “Co-ops”

Acquérir une « Co-op » reste la manière la plus courante d’être propriétaire à long terme dans l’Etat de New York (75 % des appartements à New York sont des Co-operative buildings). Acheter un « co-op » revient à acheter des parts dans une entreprise. Les actions sont détenues par le propriétaire, devenu actionnaire. En échange de ses actions, l’actionnaire reçoit un contrat de propriété. Cela signifie que toutes les décisions concernant l’immeuble doivent être prises par le syndic du « co-op » chaque fois qu’elles pourraient affecter la communauté ou la propriété elle-même (nouvel acheteur, mise en location, nouveau locataire, revente..).

Il revient à la coopérative de payer le montant du prêt souvent en place, des taxes foncières, du salaire des employés et des différentes charges d’entretien. En contrepartie, le propriétaire-actionnaire paie un pourcentage des charges totales proportionnel à son apport dans la coopérative. Le montant de cette part dépend de la taille et de l’étage de l’appartement. Certains buildings demandent une avance. A Manhattan, les acheteurs éventuels devront parfois fournir une avance de 20 à 50 % du prix d’achat. Malgré toutes ces conditions imposées par les « Co-ops », le concept présente plusieurs aspects positifs :

Les avantages des “Co-ops” : ?- A qualité comparable, des prix souvent plus bas que ceux des condominiums.
– Eventail de choix plus large, les Co-ops représentant 75 % du marché des appartements à New York.
– Qualité de service et sécurité renforcées dans ce type de building.
– Montant de la maintenance déductible des taxes. Chaque building est assujetti à une taxe propre. Les actionnaires peuvent alors déduire leurs parts de la taxe foncière.

Leurs inconvénients : ?- Manque de flexibilité :?La direction de la Co-op approuve ou rejette une candidature selon ses propres critères. Les acheteurs et les locataires sont sujets à un interrogatoire détaillé afin de prouver le niveau de leurs revenus et leur historique (notamment de crédit et personnel). La mission principale de la direction est de protéger les intérêts des actionnaires.?- La direction de la « Co-op » doit donner son accord préalable avant chaque changement majeur concernant un appartement : achat, vente, location, rénovation…

II – L’IMPORTANCE DU BROKER DE L’ACQUEREUR

Une fois que vous avez pris contact avec notre équipe de consultants sur place, et fourni les principaux éléments de votre projet d’investissement, la mission de BARNES est de vous aider à trouver le meilleur investissement immobilier possible en fonction de vos critères. Grâce à sa base de données réactualisée en permanence, et en sa qualité d’agent immobilier licencié de l’état de New York, BARNES a aujourd’hui accès à la plupart des propriétés en vente disponibles sur le marché new-yorkais. Notre bureau vous présentera ainsi celles qui seront le plus proche de vos attentes.
Un bien immobilier est le plus souvent mis en vente par un broker défendant les intérêts du vendeur. Une fois la propriété sélectionnée, notre rôle est de vous représenter et de protéger vos intérêts auprès de la partie adverse. La commission est généralement payée par le vendeur, et divisée ensuite entre les deux représentants.

III – LE PROCESSUS STANDARD D’ACQUISITION D’UN BIEN IMMOBILIER A NEW YORK

1 / Les offres verbales sont courantes à New York, mais il est souvent demandé une offre écrite avec les aspects basiques de l’offre (prix, localisation, financement, etc…).

2 / L’offre est soit acceptée soit rejetée sujette à une contre-offre. Barnes défend votre offre du mieux possible afin de vous permettre de réaliser le meilleur investissement possible.

3 / Choisi par l’acquéreur, un avocat spécialisé dans l’immobilier se charge ensuite de son dossier. Un avocat est en effet requis dans toutes les transactions immobilières à New York. L’avocat du vendeur prépare le contrat de vente. Celui de l’acquéreur examine la situation financière du building concerné, ses possibilités de revente (si condominium). BARNES peut vous recommander un avocat expérimenté, parlant votre langue.

4 / Si les conclusions de l’avocat concernant la situation financière et les possibilités de revente sont satisfaisantes, que les règlements du building et que les clauses sont acceptables, votre avocat vous autorise à signer le contrat. A ce moment, vous devez souvent être en mesure de fournir une avance de 10 % du prix d’achat sur un compte sous séquestre (« escrow »). Le contrat est alors transféré au vendeur pour signature.

5 / Si votre achat se fait avec un financement sur place, notez que le processus peut prendre jusqu’à 6-8 semaines. BARNES peut également vous aider à choisir un courtier en prêts immobiliers.

6 / Vous recevez ensuite de votre agent immobilier les conditions et les exigences de la direction du syndic. Ces conditions peuvent être semblables pour un condominium ou une « Co-op ». Le processus est cependant très différent. Dans le cas d’achat dans une « Co-op », vous devez franchir avec succès toutes les étapes demandées. Elles incluent généralement : un dossier de candidature, un état financier signé par un expert comptable ainsi que tous ses justificatifs, trois ans de déclarations de revenus, des relevés de compte, des lettres de références (personnelle, professionnelle et financière), le contrat de vente, et enfin des documents bancaires et un justificatif attestant que le prêt (si financement extérieur) est bien en place.

7 / Une fois tous ces documents réunis, ils sont vérifiés par BARNES puis éventuellement par votre avocat. Si tout est en ordre, le dossier est transféré au syndic qui donne généralement son feu vert sous 30 jours.

8 / Dans le cas d’une Co-Op, si votre application nécessite une première autorisation, vous êtes convoqué à un entretien. Cette étape majeure ne doit pas être prise à la légère, mais considérée comme un véritable rendez-vous d’affaires. BARNES vous aidera à le préparer jusque dans les moindres details pour optimiser toutes vos chances de succès.

9 / Après avoir été approuvé, vous serez prêt à conclure l’achat et le transfert de propriété. Vous n’êtes pas obligé d’être présent physiquement si vous avez confié préalablement une procuration à votre avocat ou une personne de confiance.

Dans le cas de l’achat d’un condominium, il n’y a généralement pas d’entretien formel. Votre application sera étudiée, et si tout est en ordre, elle est approuvée et quasiment garantie. Le processus peut alors se dérouler rapidement. Dans le cas d’un emprunt, le processus peut être plus long, de l’ordre de deux mois. Dans le cas de l’achat d’une « Co-op », ce processus est également plus long (deux à trois mois habituellement).

IV/ FINANCER AUX ETATS-UNIS

Obtenir un financement jusqu’à 70% aux Etats-Unis est possible au travers de crédits hypothécaires.
Si vous faites une demande d’emprunt, quelques étapes en plus sont à ajouter au processus de transaction. Si vous achetez un bien, une étude de dossier est nécessaire ainsi qu’une évaluation du montant du bien (« appraisal »). La banque enverra un de ses experts qui estimera la valeur du bien. L’achat d’une assurance du titre de propriété est obligatoire et devra être obtenue avant la signature du contrat. A noter que des taxes supplémentaires au moment de la vente seront également appliquées par la ville de l’état de New York.
Nous disposons d’un large réseau de partenaires locaux (banque, assurance) qui s’occupent principalement de prêts pour les clients étrangers, avec qui, nous pouvons vous mettre en relation.
Nous sommes à votre disposition pour vous apporter plus d’information à ce sujet.

V/ LES PRINCIPALES DEPENSES LORS DE LA DETENTION D’UN BIEN

Pour un condo, en 2013, les frais mensuels (Real Estate Tax + Charges communes de l’immeuble) étaient en moyenne de $1.70 par pied carré (environs $18 par m2). Un propriétaire doit par ailleurs s’acquitter de son assurance annuelle, voire de frais de comptabilité et / ou de gestion.

1/ La “Real Estate Tax”

C’est une taxe basée sur la valeur du bien. Le montant varie selon les immeubles et les quartiers. Certaines constructions récentes peuvent bénéficier de programmes d’abattement (Ex : 421-A) qui permet de considérablement réduire la taxe due durant une période donnée. Nos consultants connaissent la plupart de ces programmes et pourront vous les conseiller par quartier.

2/ charges communes (pour un condominium)

Ces coûts peuvent varier et dépendent du building ou du quartier dans lequel se trouve le bien. Votre agent immobilier vous renseignera sur le prix de maintenance pour chaque condominium que vous verrez pendant les visites.
Ces coûts sont confirmés par votre avocat au moment où est reçu le rapport financier du condominium.

3/ Assurance

Un devis sera nécessaire pour estimer les frais de l’assurance et variera selon le mode de détention et l’usage fait du bien.

VI – FRAIS D’ACQUISITION

Frais D’acquisition

VII – GESTION D’UN BIEN

Vous êtes le propriétaire d’un ou plusieurs logements déstiné à la location et vous voulez être sûr de pouvoir compter sur un revenu locatif régulier et optimisé. En confiant à Barnes la gestion de votre patrimoine locatif, vous n’avez plus aucun souci à vous faire.
Les consultants immobiliers Barnes à New York sont des experts de la location et de la gestion locative. Expérimentés, nos conseillers ont une véritable connaissance du marché immobilier local et un savoir-faire complet pour effectuer l’ensemble des tâches de gestion locative et vous assister pour toutes les obligations techniques, juridiques et fiscales qui concernent votre patrimoine.

1/ Pourquoi confier à Barnes la gestion de votre bien ?

1. Votre bien bénéficie de notre expertise, pour une location au meilleur prix

2. Votre bien bénéficie d’un plan de commercialisation complet, pour une location rapide
Nous exploitons le fichier client de Barnes qui permet de diffuser votre bien auprès d’une clientèle internationale. Nous présentons votre bien immobilier sur une multitude de supports pour une location rapide et au meilleur prix.

3. Vous êtes libéré de toutes les contraintes administratives et juridiques
Nos juristes américains rédigent pour vous un bail sécurisé, en conformité avec les dernières évolutions règlementaires et législatives locales. Nous appelons et encaissons les loyers, charges et dépôts de garantie. Nous réglons les charges et les taxes.
Nous pouvons vous conseiller dans le choix de professionnels pour toutes les obligations techniques, juridiques et fiscales concernant votre bien (interventions auprès des administrations, organismes publics, compagnies d’assurance…)

2/ Nos Services

1. Package locatif :
– Verification de profil et de l’historique du locataire
– Collecte des loyers, suivi des paiements et application de pénalités en cas de retard
– Etat des lieux, entrée/sortie
– Organisation des dépannages et des réparations (fuite, air conditionnée, éléctroménager)
– Etablissements de devis en collaboration avec notre réseau de fournisseurs et prestataires partenaires.

2. Package administratif :
– Règlement: factures, charges de copropriétés, emprunt, taxe foncière, assurance…
– Envoi trimestriel des comptes.
– Disponibilité et efficacité dans le traitement des demandes.

3/ Notre équipe est également à votre service pour des prestations ponctuelles

Service à la carte:
– Suivi de la déclaration de la taxe américaine en collaboration avec un expert comptable
– Toutes les demandes et déplacements supplémentaires seront facturés à l’heure (suivi des emménagements et déménagements, mise en garde meubles, achats et livraisons de mobilier, supervision de travaux divers.)